映象房产

　　面对当前疲软的新房和二手房交易，未来楼市走向将如何呢?是继续下探还是随着大量新房源的入市，有所升温?对此，接受采访的业内人士表示，在政策从紧基调不变的情况下，未来两个月整体商品房成交量价不会出现明显波动，但2018年积蓄的下拉力将有可能在2019年上半年显现出来，未来两个月房地产市场将呈现降价潮扩大、成交趋冷的态势。

　　新房：“银十”成交量环比下跌7%

　　随着10月的结束，比天气转冷更快的是楼市下坠的速度。根据中原地产的数据，北京的新房市场虽然供应量开始增加，但成交却明显下降。数据显示，10月北京新房共成交新建住宅2738套，相比9月份的2948套，环比下调7.12%。

　　最受关注的限房价项目虽然进入供应井喷，大批房源入市，但却遭遇成交难。据中原地产研究中心统计数据显示，截至10月31日，今年北京合计入市限房价项目共26个15982套，而网签累计只有2581套，累计网签比例仅16%。虽然网签数据有所滞后，但统计实际销售也只有3成。

　　目前，限房价项目出现区域供应扎堆现象，部分区域入市超过3000套，这使得一些区域市场出现供大于求的局面，项目分化明显，一些项目接近售罄，而部分项目去化不足两成。价格方面，限房价项目也开始出现了价格调整现象。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟指出，过去两年，北京土地供应高峰逐渐反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量房源上市，随之区位属性较差的限竞房有可能开始价格战。

　　不仅是北京新房交易下降，从58安居客房产研究院重点监测房价数据来看，全国多个城市的成交套数环比交易量都出现了下降。例如同为一线城市的广州，10月份成交房屋仅5111套，环比大幅下降56.8%。

　　价格方面，10月份58安居客统计的36个城市新房房价均值为16453元/平方米，环比增幅0.56%，新房价格保持稳定。其中，价格最高的是深圳为58281元/平方米，其次是上海、北京、广州，分别为44689元/平方米、42854元/平方米和30970元/平方米。

　　在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，未来两个月商品房市场整体稳定，但受到市场预期变化影响，房企的降价步伐会加快，一线热点城市降温趋势会更为明显，有价无市局面将更多出现在部分一线城市。

　　二手房：成交量不足万套 价格跌至5月份水平

　　不仅是新房，今年“金九”褪色，“银十”不见的情况在二手房的表现更为明显。北京市住建委存量房成交数据显示，今年10月，北京二手房成交量仅8700余套，近半年来首次低于万套，也是今年2月以后成交量再度回归至万套以内。同时，多家房产中介发布的数据也显示，今年9月，北京二手房成交量大约1.5万套;而10月8700余套的成交量也环比9月下降了4成。

　　贝壳研究院近日发布的数据也显示，2018年10月北京二手房市场继续降温。10月北京二手房市场成交绝对水平降至2017年11月水平。购房者观望情绪浓厚，市场成交节奏放缓，入市积极性降低。业主预期持续松动，调价房源中涨价占比回落至“317调控”后低位，议价空间持续扩大。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前市场预期松动，买卖双方入市积极性不高，又遇限竞房项目集中入市，预计11月二手房成交量价将继续低位保持。

　　低温市场状态下，二手房买卖双方入市积极性回落，新增供需低迷。10月北京二手房新增房源及客源量继续下降，环比降幅分别为5.4%和1.4%，与3月峰值相比分别下滑48.8%和34%。10月市场前期受黄金周影响，总体水平较低，后期成交有所恢复，预计11月成交环比或有增加。但需要注意10月限竞房项目集中入市，批准上市房源5000余套，环比增加33%，将分流部分二手房市场需求，因此，预计11月二手房市场成交增幅不大，均价将在当前水平附近波动。

　　价格方面，Real Data数据显示，2018年10月北京二手房市场继续降温，成交量继续下探，均价出现实质性下跌。10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米，环比下跌1.2%，连续两个月环比下跌。10月成交的城区分别回归9月之前的常态水平，在城四区占比回升的基础上，均价的下跌是实质性松动。分城区来看，大兴及通州两外围城区均价连续两月环比明显下跌，10月与8月相比分别累计下跌7.3%和5.5%。

　　买房人：预期持续回落 观望情绪进一步蔓延

　　10月北京楼市特别是二手房市场成交大幅下降超4成的原因，一方面与国庆假期网签数据减少一周有关，另一方面也受9月公积金政策收紧有关。低温市场状态下，二手房买卖双方入市积极性回落。

　　业内人士认为，当前市场预期松动，又遇限竞房项目集中入市，购房人可选范围扩大，新房、二手房供应增加也使得购房需求持币观望情绪浓厚。

　　许小乐表示，9月公积金政策调整后，市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱，同时市场预期受此影响进一步回落，客户入市积极性下降。10月新增带看客源量环比下滑1.3%，于低位稳定。核心500盘7天带看比例继续下探至7.8%。

　　已入市业主心理预期继续减弱。受市场需求低迷影响，10月调价中涨价房源占比继续下降至10%，低于去年同期水平，接近“317调控”以来最低值。新增挂牌均价亦呈现出下跌趋势，10月环比下跌0.8%。在成交环节，业主继续让步，议价空间进一步扩大到4.6%。

　　业内人士称，虽然成交数据受到朝阳区暂停网签的部分影响，但从近期二手市场的微观表现来看，房客比持续低迷，新增置业需求后续乏力。而新房随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

　　预期：降价出现 四季度稳中有降

　　在成交乏力的同时，为了寻找出路，开发商也看上了“双十一”的招牌。迫于销售压力以及未来更多限竞房入市的加压，不少项目都在“双十一”期间推出特别优惠。据了解，北京地产行业正在掀起一场房产促销热潮——“合硕双11光盘节”，包括万科、保利、金地、中铁、中粮、远洋、招商在内的多家大型品牌房企的部分在京楼盘均有参与，优惠楼盘数量达到50个，推出150余套特惠房源，优惠总金额高达5000万元。该活动由从事房地产营销代理业务的北京合硕机构发起，据合硕方面透露，截至目前，该活动已吸引到数百组意向客户，150余套优惠房源有部分已被认购。

　　不过，合硕机构首席分析师郭毅对媒体表示，上述活动优惠房源仅在“合硕双11光盘节”期间，限时限量提供给购房者，这也是北京房地产领域首个跨房企、跨区域、跨产品业态的优惠促销活动，但这并不意味着开发商会大面积降价。“其实看着50个项目挺多的，实际总共150套特价房，平均到一个项目也就3套，在单个项目房源占比较少。”

　　即便如此，但这种促销的方式也表明开发商当前的去库存压力。那么未来楼市走势将如何呢? 58安居客房产研究院首席分析师张波表示，7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号成为2018年楼市降温的 “分水岭”，剥离投机属性之后，住宅也正由商品化住宅为主的市场向商品房、租赁住宅和保障性住宅三位一体的三元化方向升级，而四季度的调控重点依然是稳定，稳地价、稳房价、稳预期。张波预计，房价稳中有降的同时，成交降温依然是2018年最后两个月的大趋势。(李桁)