公寓值不值得买?
佛山中心区的公寓项目逐渐受到关注，在刚刚过去的10月，佛山全市公寓成交将近10万平方米，环比增长7%。
进入11月，开发商出于年底冲业绩的目的，公寓市场促销升级，拼产品、拼价格、拼支付方式等营销动作不断。面对开发商的花式营销，你会心动吗?
公寓新品动作频频
尽管10月佛山全市公寓的新增量不足10万平方米，但因为9月公寓的新增供应量达到了全年峰值，突破了40万平方米，所以目前市场上公寓的供应相当充足。
连日来，佛山公寓新品动作频频。禅城产城融合项目世纪滨江高调亮相，首推42~79平方米复式江景公寓，买一层用两层。禅城旧改大盘泷景推出38平方米的精装公寓。佛山万科旗下5大商业公寓项目也悉数亮相，它们分别是定位文创主题的A32、定位城市会客厅的京都荟以及悦都荟，还有位于桂澜路上的尚都荟、顺德大良的星都荟。
这些公寓产品的特点就是地段不错，位于城市中心路段、周边配套齐全、地铁沿线物业，有的甚至是地铁上盖物业。从面积来看，公寓新品主流面积集中在30~40平方米，总价控制在60万元以内，购买的门槛低。
买一套可当两套用
房企致力于产品创新，公寓面积虽小，但玩出了新花样。卖得好的公寓产品是LOFT复式，比如万科的A32，虽然建筑面积只有33平方米，但4.5米中空大厅，楼下设置客厅、餐厅，楼上可做办公、卧室;还可以设计为“楼上铺”的形式。
还有一种LOFT公寓设计成“双匙”，顾名思义，为上下两套，有不同的房间，分两套钥匙。买了一套可当两套，收两套房的租金。碧桂园世纪滨江和万科星都汇的都有这样的双匙产品推出。
除了用小面积吸引投资客外，房企还尝试“放大”公寓尺寸，设计出居家型产品吸引刚需居住型买家。10月禅城卖得最好的公寓产品绿地未来城，公寓最大面积达到了95~115㎡，设计为两至三房的板式结构。
在顺德，这样的大面积公寓也颇受欢迎。
公寓租金最高44元/平方米
尽管市场上出现了满足刚需群体居住的大面积公寓，但市场的主流仍以小面积的公寓产品为主。
在近日发布的《2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准项目成果》(征求意见稿)上，以万达广场、地铁金融城为代表的高端公寓扎堆的桂城千灯湖板块，公寓租金最高达到44元/平方米。
根据南海公布的租金指导价，桂城板块公寓租金在25元~44元/平方米之间;在大沥，广佛智城板块租金约33元~35元/平方米，而黄岐盐步片区公寓租金约30元~37元/平方米;以依云曦城为代表的狮山城区公寓租金约26元~33元/平方米，以时代倾城为代表的罗村板块租金约29元~33元/平方米。
可见，南海镇街公寓租金与中心区差别并不大。而目前镇街公寓的售价明显低于中心区。
特色模式吸引新新人类
公寓新品大批量涌入市场，在产品结构、产品设计方面，同质化现象比较严重。开发商在产品定位上大做文章，以特色经营博出位，吸引购买者。据悉，最近卖得比较好的公寓产品，都有鲜明定位。
比如佛山万科旗下的A32瞄准文创高地，以“文化+创意+商业”复合模式，吸引当下新经济中的新新人类。在顺德，华侨城·欢乐海岸推出的蓝岸公寓集，夺得顺德公寓成交榜榜首，其定位为游客服务的短租酒店式公寓。该项目还可以给业主提供公寓代出租管理服务，在产品同质化严重的公寓市场中具有稀缺性。碧桂园世纪滨江推出SOHO精英公寓，瞄准的是禅城产业升级精英人士。
Tips
如何选公寓?
随着年底房企冲业绩的压力增大，接下来公寓推货以及成交有望形成一波高峰。那么，购房者应该如何选择公寓产品呢?公寓产品作为资产配置的渠道之一，如何选择主要受以下几方面影响：
首先，看地段。在商业办公核心区，人流密集，对商业办公产品的需求大，可减少公寓的空置期，提高出租率。胡小姐在桂城和禅城城南板块分别有一套公寓，“两套公寓租金差不多，但桂城的公寓基本上没有空置;但城南这一套，经常出现一两个月的空置期。”出现这种情况的原因是，千灯湖高新企业云集，聚集了5万白领和金领，居住需求旺盛。
其次，看交通、看配套。好的地段也意味着交通的便捷性高，特别是地铁沿线公寓，会是白领一族选择公寓的首选。
另外，要看供求。要考量区域内公寓的供求关系，人口流动情况等，如果公寓的供应量太大，必然影响出租率等，其收益也必然受到影响。
最后，还要考虑开发商的实力。这包括开发商口碑、运营规划、招商能力等。有些公寓，开发商有统一运营、招商动作，这类公寓租金更有保证。（文/广州日报全媒体记者陈钰凤 图/广州日报全媒体记者何波）
