映象房产

　　一周评论

　　5月28日，北京房地产市场发生了两件大事儿，看似无关实则有着内在的逻辑关系，既能窥探当下市场的真实状况，对于未来一段时间的走势又具有信号意义。

　　一个是“蹉跎”了四年终于取证入市的葛洲坝樊家村高价地项目，预售单价在105299元/平方米-117147元/平方米。这个项目的拿地时间是2015年10月份，当时葛洲坝“单挑”众多“巨无霸”联合体，以49.5亿元总价和4.1万平方米保障房配建面积收入囊中，而住宅部分高达7.5万元/平方米的楼面价也创下北京新高，至今仍保纪录。彼时，开发商的预期销售单价是15万元左右。

　　但时过境迁，高端项目价格管控成为一条隐形的调控红线，从单价8万元到9万元，从10万元到11万元，虽然一步步有所放开，但是过程较为慎重。一度，坊间传闻该项目的预售单价将超过12万元，这也被认为是最接近的价格预期。但是，12万元的价格红线并未突破，这说明政府对于高端项目的价格管控仍然严谨。

　　另一件事儿是北京孙河不限价住宅地块的竞拍。

　　众所周知，自2016年底以来，北京土地市场采用“竞地价 限房价”的竞拍方式，两年多来，拍出了近百块限价房地块，且大部分项目产品受到“70/90”政策限制。如今，作为近几年来北京土地竞拍史上最热的板块之一孙河，推出了优质地块，且不限价、不限“70/90”，看点十足，想象力丰富，信号意义强烈。

　　参与竞拍的房企也实力雄厚，既有国字头的中海、首创+招商、华润+中粮、保利、首开，又有民企龙头碧桂园、龙湖，还有诸如平安之类的险资大鳄，亦有老牌港资企业恒基兆业，可谓卧虎藏龙，欲将上演一场“龙虎斗”。

　　但是整个竞拍过程，较为克制，参与的企业大部分都没有积极举牌，最终，在内地房地产市场低调多年的恒基兆业，爆冷以30.2亿元的总价摘得孙河地块，溢价率23.3%，虽然6.9万元/平方米的单价创下了孙河板块的新高，但是，业内人士评价，地块热度、成交价格均低于预期。

　　为何房企们面临不限价优质住宅地块的诱惑，如此克制?

　　当然，这背后不乏房企在北京土地下行周期对于不限价地块的试探之心，但更多的是调控之下他们拿地回归理性与常态。更说明，北京实施“房住不炒”的房地产调控政策，其效力持续显现，对于预期的影响深远。

　　众所周知，北京采取严格的房地产调控政策，在供给端有限房价项目、共有产权住房政策，在需求端有五年限购门槛、认房又认贷、严格的二套贷款标准，再加上隐形的价格审批红线。还有2019年中央一直强调的“稳地价、稳房价、稳预期”思路。

　　诸多政策叠加下，不限价、不限“70/90”虽然充满想象力，给予开发商在产品层面、空间溢价上更多空间，但实则难以改变北京已经形成的稳定的地价、房价预期。

　　对孙河地块来说，此时的不限价不意味着未来不限价，如同葛洲坝樊家村项目面临的预售价格管控，在未来孙河地块亦存在可能性，这如一把悬在头顶的达摩克利斯之剑。更重要的是，限墅令的收紧，迫使房企在举牌拍地时更多的要衡量资金、成本与利润之间的关系。

　　不限价地块未出现疯狂举牌现象，这非偶然，而是房地产市场进入常态化的表现。随着土地、楼市的持续稳定，不限价地块或许会继续增多，土地出让方式或许会更加灵活，这都将有利于北京房地产市场的健康稳定发展。□段文平