映象房产

　　自古以来，国人就对房子情有独钟。天大地大，不如房子事大，所谓“安居乐业”，就是这个意思。然而，随着房价的节节攀升，很多人都只能望“楼”却步。而回迁房的出现，恰巧为想要购房的人们燃起了新的希望。

　　所谓回迁房，就是对于被拆迁人给予房屋形式的补偿。基本上每个楼盘都会有一定量的回迁房，由于回迁房具有补偿性质，享受国家政策的优惠，不含土地转让金，因此价格相对低廉。曾经就职于某拆迁公司的周龙(化名)正是利用人们想要低价购置回迁房的想法做起了骗钱的勾当。

　　2019年3月，北京市高级人民法院作出终审裁定，驳回上诉人周龙的上诉，维持原判。周龙因犯诈骗罪被判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币二十万元。责令周龙退赔犯罪所得，发还各被害人。在案扣押的房产一套变价后折抵上述款项。这位曾经的公司优秀员工终于因为自己在骗取他人钱财时的“卖力工作”受到了法律的制裁。

　　虚构事实 杀熟骗款

　　陈乐(化名)思虑再三，终于拨出了报警电话，她怎么也没想到，外表忠厚老实的同事周龙竟然会涉嫌诈骗，还把自己定为了下手目标，而且一骗就是十多年。

　　那是2006年的夏天，陈乐找到周龙希望其帮忙购置一套价低位优的回迁房。在她眼中，周龙是个乐于助人、办事靠谱的人。此前，他曾帮助自己的二哥成功购买到了一套回迁房，又帮助自己的婆婆协商购买回迁房的事宜，虽然这次因为拆迁户的反悔最终没能达成协议，但此前预支的钱款周龙都一分不少地退给了自己，这让她对周龙的信任又加深了几分。听说了陈乐的购房需求后，周龙信心十足地告诉她，自己当下就认识一个想买房的拆迁户，能帮陈乐购买到位于A区的一套面积90平方米的两居室期房，不过时间紧迫，需要陈乐立即把购房款都转过来。有了前两次的购房经历，加之两人是多年的同事，陈乐在与周龙签订了一份协议后便爽快地将44.68万元打入了周龙的账户。

　　时光飞逝，转眼五年过去了。当得知周龙当初承诺的房子建好了的消息时，陈乐满心欢喜地找到周龙，却被告知拆迁户反悔了。陈乐有些失望，但周龙却告诉她不要灰心，自己又帮忙联系了位于B区的一个拆迁户，可是当她再次联系周龙时，得到的又是拆迁户反悔了的消息。接连两次的失败，让陈乐萌生了取回预支钱款的想法，而周龙却劝她再等等，一定会有好消息的。

　　又过了几年，转眼到了2015年，此时，距离陈乐第一次给付购房款已经过去了近十年的时间。十年间，北京的房价已经有了翻天覆地的改变，陈乐有些着急了，为了安抚她的情绪，周龙告诉她，自己在C区就有一套回迁房，这个房子虽然不在自己名下，但实际是自己的房子，等入住的时候可以安排陈乐和拆迁户见面。但是，等到所有业主都入住了陈乐也没见到周龙所说的拆迁户。2016年底，陈乐再次找到周龙让其交付房产，这一次，周龙提出要追加20万元，陈乐当时手头并没有那么多钱，就只转账了8万元，但收了钱的周龙依旧迟迟不愿交付房产。

　　2017年，陈乐在听说了周龙因涉嫌犯诈骗罪被逮捕后方才向如梦初醒，而她不知道的是，不仅2006年周龙承诺帮联系的拆迁户是子虚乌有，就连其最后所说的位于C区的回迁房也不是他自己的房子。相关证据证明，该处拆迁房屋享有获得补偿权的为王某(化名)，周龙并不具有此权利。而且，该处拆迁仅作货币补偿，并不建造回迁房，根本无法实现周龙向陈乐所提给予回迁房的承诺。虽然周龙在法庭上辩称该房屋是其和王某的女儿一起建造的，所以其能够获得拆迁补偿，但事实证明，该处房屋的房屋重置成本费仅为28万余元，即便周龙能够获得该笔款项，也远不足以补偿陈乐的损失。

　　未卜先知 提前卖房

　　与陈乐有类似经历的还有也想低价购房的张星(化名)。就在陈乐落入圈套的第二年，张星也中招了。而这一次，为了骗取对方的钱财，周龙竟赋予了自己未卜先知的“超能力”。

　　时间倒回2007年初，张星通过朋友认识了“购房经验丰富”的周龙，周龙声称自己手头就有一套回迁房可以出售。当年8月，张星就在朋友的办公室里与周龙签订了一份转让房屋的协议，并当场给了周龙现金30万元，周龙承诺按照每平方米5600元的价格出售他位于D区的房屋。当时房子正在建设，张星觉得一两年内就能收房，然而，在2009年房子建好后，他致电周龙时，对方却告诉他房子不是其本人的，真实房主不愿卖房。

　　张星顿时有种被骗了的感觉，但此时，周龙又以极端诚恳的语气告诉他，自己可以把位于E区的另一套房子转卖给他，可到了2012年，周龙又告诉他E区的房子也没有了，2014年下半年自己在F区有一套100平方米左右的房产准备拆迁，自己将因此分到多套房产，回迁之后可以卖一套给他。有了前两次的经历，这一回，张星不敢怠慢，隔三差五地就联系周龙询问房产情况，而周龙总是以各种理由搪塞推托，甚至通过频繁更换手机号的办法企图躲避张星的催促。

　　那么，周龙在F区真的有一套100平方米的待拆迁房吗?据后来的调查结果显示，周龙所说位于F区房产的户主确实是其本人，但房屋的性质是公房，且面积仅有41平方米左右。据该地段负责拆迁的工作人员介绍，该地于2017年4月启动拆迁，此前并未与户主洽谈过具体的补偿事宜。一般而言，拆迁的流程是贴公告、入户测量、拆迁，一般拆迁房屋人知道自己能得到几套回迁房是在拆迁的最后一步，也就是说，周龙最早只能在2017年4月之后才能知道自己的房子拆迁后能分得几套房子。另外，该房屋补偿方案仅为一套98平方米的三居室，或选择两个零居或一套一居一套零居另补偿50万元，而该房屋属于周龙及其妻子、女儿共同所有，其根本无权独立处置该房屋的拆迁收益。

　　花别人钱 买自己房

　　除了陈乐和张星，在2006年至2017年2月间，周龙以帮忙购置回迁房为由诈骗了十余人，共计700余万元。而其中，损失最大的要数肖利(化名)，足足被骗了290万元。

　　2015年，准备给儿子买套婚房的肖利经熟人介绍认识了周龙，听说了肖利的需求后，周龙建议其购买自己名下位于G区的一套回迁房。周龙向肖利介绍，房屋的具体门牌号因尚未回迁还无法确定，且由于是回迁房，需要两年后才能办理过户，自己当下还不能与他签订房屋买卖协议，只能出具一份房屋抵押转让协议。

　　回迁房的特殊性肖利此前也有所了解，几番交谈后，肖利便与周龙签订了一份房屋抵押转让协议，约定其用280万元购买周龙名下私有产权回迁房。由于涉及金额巨大，肖利提出要看看房屋以及相关手续，周龙一时语塞没能提供，所以当时肖利并没有给付周龙钱款。

　　肖利原本以为事情到此已经告了一个段落，谁承想，当年年末，周龙竟主动找到了他。周龙告诉肖利，自己交了一个女朋友，准备次年结婚，希望其能够将购房款先打给自己，以便其在大连购置婚房，并再三保证2016年5月就能按约定交付回迁房。为了证明自己所言非虚，周龙还带着肖利现场查看了回迁区的具体位置。

　　周龙的话让正在为儿子结婚日夜操劳的肖利感同身受，他不再怀疑，于2016年年初分3次给周龙转了280万元。其后，周龙又以大连购房需要尾款为由要求其再支付10万元，并承诺将来多给肖利4.3平方米的房产，这一次，肖利又照办了。

　　到了周龙承诺的交房日期，肖利向周龙索要房屋，而此时的周龙却玩起了变脸，以各种理由拒绝按期交房。直到当年10月，周龙知道再也瞒不下去了，方才告诉肖利房子是他和前妻共有的，自己无权处置。其后，周龙就再也不接肖利的电话了。

　　“优秀员工” 难逃法网

　　法网恢恢，疏而不漏。行骗多年的周龙终于还是栽了。2017年5月26日，周龙因涉嫌犯诈骗罪被羁押，因涉嫌犯合同诈骗罪于同年6月30日被逮捕。

　　一审法院经审理，判决周龙犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币二十万元。责令周龙退赔犯罪所得，发还各被害人。在案扣押的房产一套变价后折抵上述款项。周龙不服判决，提出上诉。

　　在本案二审阶段，北京市法律援助中心依法为周龙指派了北京市中兆律师事务所的王晓诗律师为其进行辩护。

　　经过认真的阅卷后，王律师前往看守所会见了周龙。50多岁的他头发已经全部花白，悔恨之情溢于言表。周龙告诉王律师，自己十分后悔此前的所作所为，但事情发展到现在的地步，后悔也已经于事无补了。

　　王晓诗律师耐心地听取了周龙的意见，并结合阅卷情况为周龙拟写了辩护意见。然而，已经发生的事情终究无法挽回，即使后来周龙已经意识到了自己的错误，也难以弥补其先前犯下的罪过。二审法院最终裁定，驳回周龙的上诉，维持原判。

　　在法院确认的证据材料中，静静躺着这样一份考核登记表，上面记录着“周龙，拆迁员，考核等次：优秀”。这位曾经的优秀员工此前或许从未想过自己会因为犯罪而锒铛入狱，利益的诱惑像一个巨大的雪球，挟裹着他与曾经的光荣渐行渐远……

　　【律师点评】

　　王晓诗律师

　　本案中，周龙曾就职于某拆迁公司，多年前也曾帮助朋友成功购买回迁房。后来周龙因利益驱使向他人虚构了自己有能力购买回迁安置房的事实，骗取了他人的购房定金。根据《中华人民共和国刑法》第二百六十六条之规定，诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。本案中周龙的行为已经构成了诈骗罪。

　　现如今，房价不断攀高，对于普通老百姓来说，回迁安置房与新建的商品房相比在价格与地理位置上都存在着很大的优势，但由于回迁安置房一般都要数年后才能交付，当购房者发现自己被骗时往往为时已晚，造成不可挽回的经济损失。

　　回迁安置房的买卖除了受法律、法规的规范之外，还受到当地政府及具体拆迁项目相关政策的约束。购买回迁房相比普通商品房存在更高的不确定性和风险性，需要对项目情况及法律、法规有深入了解，因此，并不建议普通消费者购买回迁房。

　　对于具备相应条件，又确需购置回迁房的购房者来说，建议在购买回迁房时注意以下事项：

　　一是在购买回迁安置房前应向有关部门核实所要购买的回迁房屋的具体情况及流程，以及非被拆迁人是否可以购买。

　　二是购房人应核实房屋信息以及安置房协议的真实性，同时还应查清回迁安置房是否存在有抵押权等他物权。以上内容可以到当地拆迁办公室及相关部门进行咨询确认。

　　三是要注意核实房屋权属情况，若房屋为多人共有的，在购买前还需要征得其他共有人的同意，并要求共有人在房屋买卖合同上签字。

　　四是为防范自身资金风险，在合同签订后，拆迁房屋取得不动产登记证前，可向卖房人支付买卖合同定金(不超过合同价款20%)，办理过户后再向卖房人支付剩余款项。