三年时间，销售额从百余亿到过千亿，以黑马之姿快速闯入房企千亿阵营的中梁控股日前成功在香港上市。然而，三四线城市房地产市场的降温、融资端特别是信托融资和海外发债的收紧，正在考验这家房企上市后的走向。
中梁香港上市
7月16日，中梁控股集团有限公司(2772.HK，以下简称“中梁控股”)成功登陆香港联交所，成为年内第三家登陆资本市场的内地房企，也是其中资产和规模最大的一家。根据招股书，中梁控股是中国一家快速发展的大型综合房地产开发商，根植于长三角经济区，布局全国，按综合开发能力计，该公司自2014年以来已连续六年获中国房地产Top10研究组评为中国房地产百强企业。
从发行情况来看，中梁控股原定招股价范围为每股5.2-6.68港元，全球发售5.3亿股，预计募集资金27.56亿至35.4亿港元。而最终发行价为5.55港元/股，全球募集股数超出计划基础发行的31.77%(最终认购香港公开发售为5331万股，为计划发行的1.01倍，国际发售6.45亿股，为计划发行的1.35倍)，总募资净额为27.73亿港元。最终发行价和募资净额处于原定招股价预期的区间下限。
从上市后的表现来看，中梁控股表现稳中有升。上市首日，中梁控股最高上涨至6.22港元，收盘价5.95港元，涨幅7.21%，截至7月15日收盘，中梁控股收报于6.13港元，较发行价格累计上涨了10.45%。上市次日，中梁控股为海通国际覆盖，该行认为公司发展速度快，未来收入确定性较强，财务稳健，融资成本有望进一步下降，目标价为9.70港元/股。
高周转下的快速崛起
从披露的财务数据来看，从2016年到2018年，中梁控股以黑马之姿崛起。招股说明书显示，2016-2018年，中梁控股营业收入分别为29.25亿元、140.26亿元和302.15亿元，年复合增长率高达221.4%。其销售额分别为190亿元、649亿元和1015亿元，年复合增长率达到了78%。2019年前4个月，中梁控股销售额为377亿元。从利润规模来看，中梁控股2016年亏损2.70亿元，2017年和2018年则分别实现净利润4.97亿元和25.26亿元。中梁控股执行董事兼首席执行官黄春雷则表示，公司今年的销售目标约1300亿，预计下半年的资金环境会收紧，反映到土地市场价格可能有所下降，这种情况下中梁可能会更多投资二线城市，但具体还要看政策落地情况。
从扩张路径来看，中梁控股抓住了2016年三四线城市去库存和棚改的红利，通过高周转的模式进行了快速扩张。中梁控股在业界有“小碧桂园”之称，其打法和碧桂园高周转策略相似，采纳“快速资金周转发展模式及使用标准化房地产开发模块及程序”。据媒体报道，中梁控股还曾在公司内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。中梁控股则在招股书中表示，其“阿米巴生态系统”将大的业务集团分成若干小业务组织，从而实现快速扁平化复制和扩张，十分适合房地产开发业务可复制性高的特点。从2016年底到2018年底，中梁控股境内附属公司从223家增至839家，雇员人数从2100人增至1.25万人。
目前，中梁控股的绝大多数项目位于三四线城市以及一二线周边城市。招股书显示，2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。与之对应，近三年土地储备分别是770万平方米、1900万平方米、3640万平方米。截至2019年3月底，中梁土储规划总建筑面积为3890万平方米，其中，以浙江、江苏、安徽为主要市场的长三角占37.9%。
光大证券则指出，展望今年全年，房地产需求端流动性收紧叠加价格预期管理，预计一二线将回归温和复苏的轨道，随着房价预期调整向低线城市扩散，以及棚改力度减弱的影响持续显现，三四线城市后续或存较明显的降速压力。三四线城市房地产市场的降温以及棚改红利的逐渐消失，将给中梁控股的销售带来多大的影响，未来仍然有待进一步观察。
地产融资监管升级
对于房地产企业而言，高周转的背后往往是高负债，确保资金端的安全是重中之重。数据显示，2016年-2018年，中梁控股流动负债总额分别为351.35亿元、796.81亿元和1484.49亿元。公司未偿银行贷款及其他借款总额分别为202.27亿元、244.76亿元和270.05亿元，融资平均实际利率分别为9.4%、7.9%和9.9%。
资料显示，中梁控股的融资主要来自信托及资管类等渠道。截至2018年底，中梁控股的信托融资及资产管理安排融资合计占全部融资的58%，相关融资成本较高。截至2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。中梁控股的招股书显示，2015年、2016年中梁净负债率分别是1335%、1790%，2017年、2018年陡然降至339%、58%。
从当前政策层面来看，我国房地产正面临融资端持续收紧的局面。今年5月17日银保监会出台23号文，释放房地产信托业务降温的信号;5月31日，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资通道;6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直指目前房地产市场、房地产金融存在居民高杠杆与房地产过度融资的风险与问题;6月，融资收紧范围逐渐扩大，交易商协会通过窗口指导，暂缓部分地产商银行间市场的发债融资计划，避免过度融资;7月12日，国家发改委发布通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，融资用途受限。地产融资调控不断升级，政策进一步收紧。
中信建投证券指出，近期地产融资调控不断升级，政策进一步收紧，预计下半年土地市场或将降温。6月份房地产信托仍为发行主力，监管升级业务降温势在必行。方正证券也指出，目前融资环境不断收紧，使得开发商在经营决策中更注重拿地与现金流之间的平衡。
