映象房产

　　改革试点 快马加鞭4

　　广州住房和城乡建设部老旧小区改造试点城市

　　文/广州日报全媒体记者杜娟 通讯员穗建

　　图/广州日报全媒体记者庄小龙

　　中心工作室出品专栏统筹：毕征、汤新颖

　　有着900多年历史的泮塘古村引来了摇滚乐队开设录音棚;有着浓郁复古风情的旧南海县社区开起了网红咖啡店和民宿;建于上世纪80年代的梅花路小区面貌焕然一新，还成功加装了6台电梯……近年来，广州在全国率先开展老旧小区微改造工作，一个又一个老旧小区发生了巨大变化。

　　2017年12月，广州入选住房和城乡建设部老旧小区改造试点城市，是15个入选城市中唯一的一线城市。按照“因地制宜、各具特色”的原则，分别以党建引领、产业导入、电梯加装、环境改善、历史文化保护为侧重点，广州选取天河区德欣小区，荔湾区泮塘五约小区，越秀区梅花路小区、五羊小区、旧南海县小区5个小区作为改造试点项目。截至目前，五个项目已完工或进入施工收尾阶段，广州正以“试点”带动“全面”，围绕实现“老城市新活力”，积极探索总结老旧小区微改造的广州经验。

　　案例聚焦

　　老街区的新活力

　　明清民居来了摇滚乐队

　　职工大院装了六台电梯

　　荔湾湖边上的泮塘五约历史悠久，是广州历史城区中少有的，仍保留有完整清代格局、肌理和风貌特征的村落。随着时间的推移，村落也变得破败、房屋日益老旧。泮塘五约的更新改造酝酿多年，正因为有着大量的原住民和丰富的历史文化资源，在改造过程中如何平衡各方利益，并为古村注入新活力就显得尤为重要。

　　泮塘五约：

　　拆除危房 小公园建起来

　　西关老屋 融入荔湾湖景

　　随着微改造工程的完工，泮塘五约正在悄然发生变化——过去乱拉的电线不见了，凹凸不平的路面平整了，村里还多了小广场和绿地。更可喜的是，几家各具特色的商铺即将进驻。其中一栋修葺一新的明清民居里正在进行内部装修，这里即将开设录音棚，承租方是广州本地一个将古琴和摇滚相融合的著名乐团，在年轻人中颇具号召力。未来，这里可以开小型音乐会，有兴趣的游客还可以尝试在录影棚里一展歌喉。

　　负责泮塘五约项目运营的荔湾区文化商旅发展中心有关人士告诉记者：“整个泮塘五约已经征收了约四成的房源，微改造完工后整个片区的配套和环境大大提升，为后期的开发运营创造了条件。一期我们手里有约4000平方米的面积可供出租，目前已经引入5个商家，除了乐队外，还有茶文化、运动康体企业等，目前都在紧张装修中，预计9月中旬可以开业。”

　　泮塘五约采用微改造的城市更新方式，在维持现有格局基本不变的前提下，通过对建筑物进行局部拆建、功能置换、保留修缮，以及整治周边环境、保护现有历史文化资源、完善基础设施等办法实现片区的改造和更新。广州市住房和城乡建设局有关负责人表示：“在微改造过程中采取抽疏的方式增加公共空间，一些已经征收的危房拆除后变成了小公园;同时打破荔湾湖公园与村落的界限，使泮塘五约融入荔湾湖景区，给游客提供自然风光、西关文化、传统村落融为一体的体验。”

　　现在的泮塘五约，三官庙前街与荔湾湖公园交界的围墙不见了，取而代之的是精致的园林;三官庙前的小广场摆放着有关泮塘历史的各种图片，这里同时也是村民议事的场所。沿着石板路走进村内，三三两两的村民在自家门前摆卖着各种蔬果;正在装修的时髦商铺散落在历史悠久的民居中。荔湾区文化商旅发展中心有关人士表示：“我们的运营除了商业性外还要考虑公益性，目前的租金非常优惠。希望通过示范作用，带动周边居民自主更新、有机更新;吸引更多的年轻人来感受西关文化，为古老村落注入新活力。”

　　梅花路小区：

　　街坊互助 让出车棚用地

　　装上电梯 老人轻松出行

　　位于梅花村街梅东社区辖内的梅花路3-21号大院，共分为两个独立院落，是上世纪80年代由广东供电局和广东电网为职工建造的宿舍楼，居住着500多人口，其中多为退休老职工。院内原有建筑均为楼梯楼，年代久远，建筑和市政基础设施陈旧，空间环境狭窄，还存在消防设施缺失、三线凌乱等问题。

　　小区居民陈艳芳告诉记者：“我是1992年搬过来的，改造后小区环境好太多了，路面平整了、绿化漂亮了，每天晚上小孩在院子里玩、老人在小区里散步，大家都很满意。”最让陈艳芳称道的是，小区很多楼都加装了电梯，老人家上下楼方便多了，“而且房价也涨了”。

　　加装电梯比例高是梅花路试点项目的一大特色，3-21号大院所在的梅东社区已安装15台电梯，其中试点项目改造范围内已安装6台。同时该社区内还有5台电梯加装正在推进，其中试点项目改造范围内有2台：1台在建、1台在公示。

　　梅花村街道社区主任吴红英表示：“加装电梯成功率高的‘秘诀’就是要找准切入点，如果有住户不同意，要搞清楚他为什么不同意。以情动人，比讲法理更有用。”吴红英举例说，有一栋楼本来没有足够的地方加装电梯，但后来用了旁边院落的单车棚用地，终于装上了，“本来两个独立的院落是有围墙隔开的，现在为了加装电梯，居民让出了单车棚的部分用地，真正体现了邻里互助的精神。”

　　作为国家住建部试点微改造项目，梅花路项目在实施过程中还融入创新理念，立试点、做标杆。例如，融入“海绵城市理念”，在雨污分流中，设置集水井39座、花基5座，底部均采取非硬底化处理，铺设0.2至0.5米厚小粒鹅卵石，雨水先通过鹅卵石下渗至土壤层，多余雨水再通过雨水管道排出。此外，项目还创新试点“四网融合”，率先实现了社区电力网、互联网、电视网、电话网融合的“四网融合”，充分利用老城区有限的地下管线资源，建设安全可靠的光纤复合电力配电网，有效解决了网线“空中凌乱”的问题。

　　基层思考

　　樊建新：广州市住建局更新项目办副主任

　　绣花工夫使出来 情怀责任拿出来

　　秉持以人民为中心的发展思想，经过几年的探索，广州的老旧小区微改造已经成为一项常态性的工作。在完成在册的779个小区改造工作后，对暂未纳入改造的老旧小区，将结合城市更新工作，进行深入摸查，条件成熟时逐步纳入改造。经过近年来的探索实践，广州老旧小区微改造工作也得到市民的广泛认可。根据广州市统计局社情民意统计调查，81.5%参与调查的市民认为老旧小区微改造使其生活品质提升。

　　在实施模式上，广州的老旧小区微改造主要有两种。一是对以居住功能为主的老旧小区(占85%以上)，以财政投资为主，优先保障民生，以改造水、电、气、路、化粪池等“保基本”项目为主，注重与城市环境品质建设项目相融合，重点解决“脏、乱、差”问题，完善照明景观设施，大力推进城市架空线路整理及“三线”下地，增设居民休闲广场、社区“口袋公园”，打造开敞透亮公共空间，实现“人居活力”，如天河德欣小区、海珠兰蕙园小区等。

　　而对少数以融合商旅文住等多功能的复合型老旧小区(主要是集中在历史文化街区或具备产业开发条件的改造项目)，则采用BOT模式(“建设-经营-转让”，是私营企业参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种方式)，引入社会资本，对民生设施和基础设施进行改善和提升，同时导入产业，活化利用，并参与后续运营管养，实现文化活力和经济活力，如永庆坊、旧南海县小区等。

　　老旧小区微改造是一项需要用“绣花”工夫来做的工作，每个项目的资金投入不是很高，但却是为老百姓做实事，需要的是情怀和责任心。未来，广州的老旧小区微改造将更加突出历史文化街区活化利用，对具有历史文化底蕴的小区，坚持历史传承，彰显岭南特色文化。如试点项目泮塘五约、旧南海县小区引入企业进行活化利用，改造完善周边配套、提升小区业态，让旧城老街焕发新活力。再如，修缮历史建筑面积约7200平方米的永庆坊，聚力打造创新创意孵化基地，已经吸引20余家企业入驻，正在推进二期约7万平方米建设。

　　此外，广州还将通过老旧小区微改造带动街区成片连片更新。按照“从小区到片区，从整治到活化，从管理到治理”的思路谋划连片改造。通过编制总体规划、专项规划、连片改造技术导则等，梳理形成连片打造重点项目清单。今年，将重点打造海珠广场、恩宁路、起义路、沙面、白云山等10大片区、共50个老旧小区项目。对涉及历史街区、历史风貌区、历史建筑的老旧小区改造项目进行常态化巡查监督，做好改造范围内历史建筑和文脉肌理的保护，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。

　　专家点评

　　胡刚：华南城市研究会会长、暨南大学教授

　　政府投入先开路 社会资本要跟上

　　广州最近三年的微改造进展比较快，其中一个主要原因是资金基本上都是政府投入，不考虑盈利问题;此外，尺度把握得比较好，主要是改善小区公共部分的居住环境，包括三线下地、污水管网完善、路面平整、楼梯加装扶手等，让居住环境更舒适。可以说是花钱不多，改善很大，效果不错。有些改造项目还增加了文化内涵，得到大多数老百姓的支持，越来越多的小区愿意进行改造。

　　现在广州的老旧小区微改造已经摸索出一整套行之有效的流程，可以称之为“广州经验”——预先摸底有计划、制定时间表，如何改造、如何施工，都是有标准的，这对广州这种每年改造项目比较多的城市来说，非常重要。

　　不过，纯粹靠政府投入的微改造还只是第一步，有条件的小区可以进一步做深度的微改造，不能完全靠财政投入，而应该在政府的指导下引入企业去做。比如，永庆坊引入了万科就是很好的例子，关键是处理好原住民、企业和整个城市环境三者之间的平衡，原住民的利益要保障，整个城市的历史文化资源需要保护，开发商的利益当然也不能忽视。

　　现在，广州提出以老旧小区微改造带动街区成片连片更新，就有利于引入社会资本，这已经是进行深度微改造的思路。因为假如一个项目比较小，进行微改造，在经济上恐怕难以平衡;成片连片改造更有利于引入社会资本，市政设施、交通改善、居民安置等问题也可以在更大范围内更好地进行统筹。