映象房产

　　近期，央行公布新的贷款市场报价利率(LPR)形成机制，淡化贷款基准利率，促进贷款利率“两轨并一轨”。未来，银行新发放贷款时，将主要参考LPR定价，LPR的报价方式按照中期借贷便利(MLF)利率加点形成，主要参考1年期MLF利率，加点幅度主要取决于各行资金成本、市场供求、风险溢价等因素。那么，LPR是什么?它和贷款基准利率是什么关系?简单说，LPR就是由想发放贷款的报价行(18家主要银行)喊出自己不同期限(1年期、1-5年期、5年期)的利率报价，最后加权平均得到LPR。

　　也就是说，LRP将由市场竞价产生，这不同于计划色彩浓重的存贷款基准利率，利率市场化是推出LRP的重要原因。

　　目前，在我国经济“下行压力加大”，民企“融资难、融资贵”等背景下，客观上存在降息的需要，而全球央行开启降息大潮，也打开了宽松的空间。LPR市场化报价利率的推出，事实上在于疏通货币宽松的传导渠道。2018年以来，央行6次定向降准，MLF累计净投放超过2万亿元，但银行贷款利率不降反升。2017年末，商业银行一般贷款平均利率为5.8%，到2019年二季末为5.94%。这意味着，近年来央行创设一系列货币政策新工具(MLF、SLF、TMLF等)，大量投放低成本资金(比如MLF每年净投放投在2万亿以上，利率在3%-3.5%)，旨在降低民企融资难和贵，但效果不明显。目前，国企融资成本已经很低了(4%-5%)，但民企的综合融资成本在10%左右，很多民企还在借“高利贷”。

　　解决货币政策传导“肠梗阻”，一是让贷款利率与市场利率联动性增强;二是让银行之间有竞争。于是，央行让LPR盯住MLF利率，并通过调整MLF利率，影响商业银行的流动性成本。8月20日，新LPR首次公布，1年期LPR为4.25%，比MLF高出95个基点;5年期以上LPR报4.85%，低于5年期以上贷款基准利率5个基点。总体看，新基准略有降低、总体稳定。未来，随着央行不断调低MLF，贷款利率有望进一步降低。

　　业内将此次贷款定价“换锚”比作变相降息有一定道理。房贷利率历来决定楼市走向(利率涨则楼市冷;利率跌则楼市火)，重要性无可比拟。8月20日，就贷款定价新规，央行明确表示，“房贷利率不下降”。8月25日，央行16号文发布，明确5年期以上LPR是抵押贷款的定价参考。说白了，央行设置5年期LPR，就是针对楼市，相当于贷款有“两个锚”，一个盯实体、一个盯楼市。“房住不炒”一以贯之，1年期LPR利率更市场化，5年期以上LPR仍受指导，再配合对房企融资管控、房贷规模限制(不超过新增贷款的40%)，本次并轨的目的在于，既不对称降息支持实体，又部分加息抑制泡沫。

　　未来，随着从MLF到LPR，再到贷款利率的传导渠道疏通，实体融资成本下降，而房贷利率设置底线、不许下浮，二套房贷利率基准更是抬升了60个基点。这意味着，过去实体和房地产贷款利率“倒挂”的现象将改观，这也将从根本上扭转变相鼓励资金往楼市走的现象。值得注意的是，在许多地方，楼市依然是“灰犀牛”，我们不能以日本或美国式加息方式，硬着陆地解决楼市问题，而是要慢慢降温。

　　因此，国家政策渐进改变资金流向，降低房价涨幅，提高利率控制房地产投资。首先，以前房贷利率的锚，无论首套房，还是二套房都是存贷款基准利率。现如今，不仅锚换了，而且首套房贷和二套房贷还首次出现了“锚分化”，二套房单独“树锚”，旨在定点定向打击炒房客，首套房和二套房之间的利率分野并出现“剪刀差”。

　　其次，央行给出的房贷“利率底”，或许并不是真正的底。房贷额度管控下，在央行“利率底”基础上加点或许常态化了。央行表示，按照“因城施策”、“一城一策”原则分类指导，在央行给出的底线之上，各地基于地方主体责任，可以根据自身的情况作出调整，提高加点下限。以不久前楼市火热的苏州为例，根据融360的数据，目前苏州首套房贷利率都已突破6%了，达到6.03%，苏州下限定的非常高，算下来比央行“标准”高出了118个基点。8月25日，央行表态，调整房贷利率，目的在于“住房不炒”。可见，凡是楼市升温的城市，购房者将不得不接受高利率，这才是LPR真正的威力。