作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
打压史无前例，楼市韧性十足?
以往楼市调控按月计，如今按天算。2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次，又双叒叕创历史新高。而且，控融资掐住了地产的“七寸”，且首次祭出“量价双控”的杀手锏。以往接济开发商的信托、委贷、海外债，已被叫停。按揭和开发贷一齐管控额度，钱就这么多，给了开发商，就不能给购房者，这直接导致了首套房按揭利率连涨3个月。
最显着的变化，当属房贷“换锚”(盯住贷款市场报价利率LPR)，此举被认为是房贷涨价。深圳率先挂钩LPR报价，9月招行深圳地区首套房利率为5.15%，二套房利率为5.45%，分别较原利率上浮提高0.005%和0.06%。北京楼市明显下滑，但房贷涨价更明显，最新获得的消息，北京首套房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。
今年以来，商品房市场掉头向下，但近期却走出收复失地的趋势线。统计局发布的数据显示，1-8月商品房销售面积降幅已收窄至0.6%，7月以来连续两个月收窄。单月看，7、8月份销售面积分别增长1.2%和4.7%，8月创今年单月新高。
热点一二线城市，近期楼市低迷
2018年下半年的全国楼市，相对惨淡，土地流拍率破纪录。近期，一二线楼市萎靡。9月11日，克而瑞照例公布长期跟踪的26个热点楼市(几乎全是一二线城市)数据。除少数城市，比如厦门、合肥(去年市场太差)、无锡(库存太低)表现尚好外，26个热点城市8月成交环比7月几乎全线下挫。
下滑幅度较大的几乎腰斩。如济南，8月份商品住宅成交环比下跌45%，同比下跌60%;南京8月成交环比下跌47%;苏州在连续三次重磅打压下，8月成交环比下滑31%;中部新星长沙，8月住宅销售同环比分别下跌41%和50%;作为三线城市的代表，徐州8月成交同环比分别下跌49%、48%;西安也开始下跌了。8月份，29个重点城市环比下跌的有17个，平均跌幅24%;同比下跌的有18个，平均跌幅为20%。
重新度量棚改退潮
棚改退潮、人口外流、开发商撤退，早在年初，各界就开始唱衰三四线了。现在，一二线楼市在红火完上半年以后，颓势尽显，为何全国市场还如此韧性呢?首先，三四线并不像大家想得那么差。根据国家统计局的数据，分区域看，西部地区市场表现最好，1-8月销售增长3.8%，远比东部(下降3.6%)、中部(增长0.5%)要好，西部单月销售增速高达11.2%。西部一二线城市很少，这意味着，西部三四五线楼市，表现得要顽强得多。
都是“建房子、卖房子”，但政府主导的棚改，效率要比开发商主导的商品房市场要低一些。我们看到的，只是每年500万套左右的棚改开工量，但不管是财政专项拨付、国开行贷款，还是签署拆迁补偿协议，抑或是拿到拆迁款买房，与开发商“快周转”下的商品房市场相比，是“一快一慢”的两个节奏。
2019年，棚改计划开工套数285万套，但实际施工量在400-500万套，很大一部分是2018年(甚至更早)的开工量。由于专项贷款(PSL)从授信到批复，再到拨付的时滞，大量项目还在等米下锅。而且，拆迁户拿到货币补偿后，有报告称马上购房的只有21%。现在，房价上涨预期弱了，拆迁户持币待购的多了。
当然，少数棚改户寄居亲戚家，大部分人还是会购房，这就是潜在需求。所以，棚改的利好还会平滑至未来几年。这只是三四线楼市韧性的一个缩影。2014年7月确立“去库存”主题以来，三四线楼市整体回升了5年。现在，大多数三四线楼市，基本上都处在低库存的状态下，楼市量价的韧性都会比较强，对棚改的依赖下降了。从中指院口径的百城价格指数看，三线城市自2016年3月以来实现连续40个月的上涨，并且2019年1-6月仍保持在6%-7%左右同比涨幅，这与统计局70城数据类似。可见，三四线楼市并不是寄生在棚改上的。
三四线的城镇化，空间很大
三四线楼市的微观活力远不止于此。根据华创证券的统计，湖北、湖南、江西、河南四省的平均城镇化率分别为57.8%、57.1%、55.8%，52.2%，都要比全国59.6%的城镇化率低。上述四省县城平均城镇化率分别为43.6%、43.7%、45.8%、40.2%，比全国城镇化率要低10-20个百分点。
这意味着什么?那就是基于对城市生活的向往、基层结婚新三大件(房子、车子、智能手机)的诉求，农村进城买房、回乡置业、进城打工将经久不息。近期，华创证券团队调研了河南省，漯河市的刚需项目(90平米左右)，周边乡镇客户占比达50%;周口市商水县项目，春节前外出务工客户占35%，春节后升至70%;商丘市虞城县项目，春节前外出务工客户占15%，春节后提升至50%。那些距省会较远(不被虹吸)的三四线城市，来自县乡镇的需求之旺，是久居大城市的人们无法体会的。
都市圈三四线是佼佼者
当然，不能忽视都市圈内的三四线，这已是各界认为的楼市生力军。2019年，不管是都市圈打造，还是轨道交通延伸，抑或开发商退守，造成拿地成本高等，都意味着这些区域未来潜力还很大。比如，1-8月份，珠三角的中山、珠海、肇庆，长三角南通、宜兴和湖州等，成交面积同比增幅都超过30%。未来，国家致力于打造几个大的都市圈，近期都在鼓励这些区域增加供地，却从不担心供应过剩。因为，人口、资金、产业都在向这些区域集聚。从地产的角度看，中心城市没有地，调控严格，外围有地，政策友好。显然，这不就是在鼓励大家到外围买房吗?所以，它们仍是三四线的“佼佼者”。
而且，三四线在“一城一策”上的灵活度，远高于一二线。近期，珠海全境放开了限购，中山领先一步已松绑，嘉兴公积金“认房不认贷”，湖南临澧县启动购房补贴。大家要注意的是，若市场明显下滑，二线城市也可以基于“一城一策”来松绑，比如像长沙公寓可入户、贵阳降低二手房公积金贷款首付比例等，都是应对近期楼市明显回调的政策主动调整。毕竟，调控是很重要，但“稳地价、稳房价、稳预期”，这才是调控的最终目标。热了要降温，冷了要托底。
一二线转凉，这是暂时的
打造都市圈、“抢人大战”的利好下，一二线城市的基本面没有问题。市场下行，这是政策高压、融资紧缩的结果。未来，“房住不炒”的顶层设计是一定要落地的，这些镁光灯下被瞩目的优等生，房价必然不能大涨，但也不能不涨。有了这个上涨的念想，开发商拿地也好，居民买房也好，还会保持一定的活跃度。不过，扣除交易和贷款成本、机会成本，炒房收益不再那么可观，全民买房终成历史。
所以，“金九银十”罕见地提前打响了，开发商惨烈地争夺宝贵的份额。7月份，恒大率先全面促销，拉开“抢收”序幕，最低近6折的优惠创纪录(往年是7.4折)。半年业绩会上，旭辉总裁林峰透露，以销定产、降低库存、提高去化、加快回款，是旭辉下半年的发展策略。一家总部位于深圳的房企表示，当下公司更加奉行“见好就收”的高周转策略，不过于追求利润。近期，笔者拿到一份房企“金九银十”营销表，“高周转、去库存、保回款”是主题词，多数房企启动人海战术的“转介”分销，点数给到2%-3%(商办、车位给到5%左右)。
市场纵深分化，城市周期错位，楼市韧性依旧
这就是为何笔者觉得“金九银十”有看点。8月销售有韧性，也与房企史无前例的促销相关。事实上，区域也好、城市也好，纵深分化和周期独立的特征越来越明显。以珠三角为例，上半年中山、珠海、肇庆楼市成交同比大增，而该区域的东莞、惠州累计成交同比下滑(长三角也一样)。这与城市区位因素、规划政策(比如深中通道)、前期供地(供地弹性差别大)、人才政策、“一城一策”(如珠海松绑限购)等都有关，这些因素导致市场纵深分化、城市周期独立和错位。总之，从政策、市场、城市基本面等来看，未来楼市依旧韧性十足。对买房的人来说，也要深入到具体城市，分析城镇化前景、房价收入比、产业规划等城市基本面。(中新经纬APP)
