映象房产

　　一个月内第四次“降息”如期而至。11月20日，据全国银行间同业拆借中心公布的数据，1年期LPR(贷款市场报价利率)下调5BP(基点)至4.15%，5年期以上LPR也下调5BP至4.8%。

　　11月以来，已有多个政策利率下调为LPR下行“铺路”。先是11月5日，MLF(中期借贷便利)操作中标利率降低5BP，至3.25%;11月18日，7天期逆回购操作中标利率下调5BP至2.5%;11月19日，央行以利率招标方式开展中央国库现金管理商业银行定期存款操作500亿元，中标利率3.18%，较上一次降低2BP。

　　对个人而言，影响较大的一个方面是房贷。据测算，若贷款100万、以30年期等额本息方式还款，月供将减少31元，30年可少还贷款约11160元。

　　焦点1

　　猪肉价格回落，“降息”周期开启?

　　如果说11月初MLF下调利率时，市场还对政策是否转向宽松保持观望，在11月18日逆回购操作利率下行和11月20日LPR下行后，越来越多的观点认为，“降息”周期已经打开。

　　苏宁金融研究院研究员陶金表示，政策转向宽松的趋势已经十分明显。几个月以来，市场一直在讨论是否应该降息，争议的焦点就是猪价持续上涨导致的通胀压力，以及房地产市场极具韧性的表现。现在看来，政策利率的普降，以及1年期和5年期LPR同时降低，表明了央行相比于“防通胀”和“控地产”，更加关注“稳增长”。

　　陶金进一步表示，CPI上涨的主因是猪肉供给萎缩和猪价上涨，而并非货币导致。此外，三季度中国GDP增速6%，创了新低。PMI连续多月低于荣枯线。2020年是全面建成小康社会决胜之年，要达到既定目标，要求明年的GDP增速要达到约6.1%。总体而言，“稳增长”压力不小。

　　国泰君安固收首席分析师覃汉也曾分析称，当前物价指数的结构性特征非常明显，即CPI高、PPI低，在此背景下下调政策利率，显示出央行的定力，既不搞大水漫灌，也不会因为“猪”的问题贸然收紧货币，在很大程度上缓解市场对于猪通胀的担忧，稳定市场信心。

　　物价对货币政策的影响，在央行近期例会上也曾提及。央行货币政策委员会在2019年三季度例会上表示，把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，同时新增了一句“保持物价水平总体稳定”，是至少近三年以来首次提及。

　　从猪肉价格走势看，据11月19日农业农村部信息中心公布，2019年第46周(即11月11日-11月15日)，16省(直辖市)瘦肉型白条猪肉出厂价格总指数的周平均值为每公斤46.11元，环比跌9.6%，为连续三周环比下降。

　　焦点2

　　房贷降了：百万房贷月供少31元

　　比起1年期LPR下行，5年期以上LPR下行略超出部分业内人士的预期，且5年期以上LPR为报价机制改革后首次下调。

　　此前有银行业人士认为，考虑到房地产调控的延续性，五年期定价不动为宜。

　　由于房贷以LPR为锚，易居研究院智库中心研究总监严跃进计算称，对于一套100万贷款本金、30年期等额本息的贷款模式，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供压力将减少31元。以此计算，30年可少还贷款约11160元。

　　严跃进认为，此次LPR利率下调，进一步体现了5年期或中长期贷款下调的导向，对于降低包括房贷在内的成本等都有较为积极的作用。类似利率下调，客观上也使得房贷本身的压力减少，对于刺激住房消费需求等都有较为积极的意义，进一步促进房贷市场的活跃和住房交易市场的活跃。

　　不过短期来看，对房地产市场影响不会很大。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，按照最新公布的5年期以上LPR，新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.8%;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，即5.4%。

　　“此次5年期的LPR虽然下调5BP，但对房地产市场影响并不大，部分政府或银行有可能会上调加点基数，临近年底，银行放贷额度基本已经用完，加之房地产市场仍处于高压态势并未放松，虽然LPR下调基点是利好因素，节约购房成本，但就目前形势来看，并不会对房地产市场有较大影响。”国仕英称。

　　中原地产首席分析师张大伟分析称，从二手房数据看，连续4个月有20个城市房价下调，是最近2年来首次出现，10月有超过35个城市房价下调。降准与LPR降低的出现，对当下楼市有稳定的作用，但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹，整体年末房地产市场有望平稳。

　　焦点3

　　分析称政策利率预计将“小步慢行”式下调

　　央行在三季度货币政策报告和11月19日召开的货币信贷形势分析座谈会上，都明确要继续强化逆周期调节。中国民生银行首席研究员温彬认为，下一阶段，法定存款准备金率和政策利率仍有下降的空间和必要，预计央行将继续深化利率市场化改革，打破贷款利率隐性下限，畅通货币政策传导机制，更好地发挥货币政策价格工具在逆周期调节中的作用，推动贷款实际利率下行。

　　东方金诚首席宏观分析师王青表示，回顾政策利率调整历史，鲜见1次下调后即止步的情况，往往表现为一个连续多次的调整过程。此外，央行在第三季度货币政策执行报告强调：当前外部环境错综复杂，经济下行压力较大。这意味着未来一段时间稳增长需求上升，货币政策逆周期调节力度将持续加大，MLF利率、7天期逆回购利率仍有下调趋势。从11月开始，本轮政策性降息过程已经启动，未来LPR也将随政策利率进入一个持续下调过程。

　　“考虑到接下来的CPI走势，稳定房价、稳定宏观杠杆率及防控系统性金融风险等在货币政策目标中占有重要位置，本轮利率调整过程将主要采取‘小步慢行’节奏，类似美联储一次下调政策利率25个基点的情况不大可能出现。这将有助于保留货币政策空间，维护我国在主要经济体中少数实行常态货币政策国家地位，避免出现‘大水漫灌’现象。”王青称。

　　对于房贷利率后续走势，张大伟表示，针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。如果二套房贷款利率涉嫌投资投机，按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准，首套房贷款的都是没有贷款过的刚需。从房住不炒看，针对首套房贷利率有所降低符合调控的方向。

　　新京报记者 程维妙