映象房产

　　策划：政务产品部

　　“我们小区早年成立过业委会，任期已过好几年了，但业委会在任期间从未公示过小区的公共收益，业主若想‘摸清家底’，该咋办?”

　　“我是小区新业委会的成员，现在老业委会拒不交接小区公共收益的账册怎么办?”

　　“小区的公共收益若不依规公示，业主该怎么办?能采取啥措施，有没有相关的处罚规定?”

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　　近日，读者纷纷向大河报·大河客户端记者反映，虽然各小区具体情况各异，但大多数小区普遍存在公共收益不公开的情况，希望大河报能给大家支支招，破解这一难题。

　　“我们小区今年8月份召开了业主大会，选举产生了新一届业委会。

　　小区之前也成立过业委会，第一届业委会是2008年成立的，任期5年，已经逾期很久了。5年届满后也没有发起过换届选举，就这样一直拖到了2019年。”12月22日，郑州市金水区一小区新业委会执行秘书冯先生向大河报·大河客户端记者反映称，目前新上任的业委会遇到了很大的工作阻力，“老业委会的负责人不配合我们的工作，拒不将公章、钱款、物品、小区公共收益的收支账目、公共用房及有关资料，移交给我们新一届业委会，造成我们新一届业委会无法正常开展工作。”

　　冯先生称，小区规模并不大，住户约有200多户。关于新老业委会交接一事，社区居委会也曾多次出面协调，但收效甚微。目前，新业委会已经申请重新刻了公章，“但问题是，老业委会当初没有开设对公的银行账户，造成所有经办的小区公共收益的钱款都是在个人银行账户里，成了一笔难查的‘糊涂账’。

　　此外，过去这些年公共用房租赁费、小区公共车库使用费等这些收入，一直没向广大业主做过相关财务公开。”

　　老业委会拒不交接，新业委会上任却遭遇不能作为的尴尬，这个难题怎么破?

　　“首先，业委会的任期是有期限的，任期届满前应当召开业主大会进行业委会换届选举。业委会换届成功后，前业委会成员应当向换届后的新业委会交接相关资料，这是法定义务。若前业委会不履行该义务，新业委会可以向辖区街道办事处进行投诉，因此所产生的法律责任应当由前业委会成员承担。”河南春屹律师事务所律师李全永在受访时表示。

　　李全永律师称，若经召开业主大会，业委会换届不成功，前业委会仍然需要履行职责或者由社区代行业委会职责。“需要注意的是，业委会系小区全体业主的授权代表组织，业委会的行为需要得到业主大会的授权，未经业主大会授权，业委会的行为不能代表全体业主的意思表示，不对全体业主具有约束力。”

　　其次，业委会履职期间没有按照法律、小区议事规则依法履行公开公共收益明细等职责的，小区单个业主可以要求业委会公开，业委会不公开的，单个业主可以依法向人民法院提起诉讼。“若业委会成员存在侵害小区公共收益或者收受贿赂的，业主可以依法向公安机关控告、投诉，查证属实的，应当依法追究其刑事责任。”李全永说。

　　业主不知情，社区没权管，小区每年的物业经营性收支，似乎沦为了大家都管不着的“灰色地带”。根据《河南省物业管理条例》(下文简称《条例》)的相关规定，业主在物业管理活动中，“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权”。

　　物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示“物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况”。

　　《条例》还规定，业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

　　那么，这笔公共收益，若不依规公示，怎么办?河南省审计厅相关工作人员表示，若业主对小区公共收益的收支存疑，辖区街道办事处或社区居委会可委托第三方专业审计机构，对小区公共收益专户进行审计，“相关开销可从公共收益中支取”。

　　不依规公示，是否有相关罚则?郑州市房管局物业处工作人员表示，若物业服务企业不进行公示，首先会由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，按照《条例》规定，将处一万元以上三万元以下罚款。“若业委会拒不履行公示义务，业主可向辖区街道办进行投诉。”

　　“《条例》规定得很清楚，业主大会履行决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配的职责。”河南省社会科学院法学所研究员祁雪瑞表示，也就是说这笔关乎公共利益的公共收益的分配权和使用方式，决定权在业主大会。

　　但召开业主大会，必须要半数以上业主参加，这在现实中操作难度极大，“郑州近些年建成的小区，动辄有好几千住户，业主们因为平时工作忙、怕麻烦等诸多原因，无法对公共收益账务公开形成有效监督”。

　　大河报·大河客户端记者查询国内关于公共收益的相关新闻报道，了解到，杭州2014年5月实施的《杭州市物业管理条例》规定，物业经营性收益“管理账目每年向业主公布一次”。但是账目的公布方式以及公示时长，法规并没有明确。导致在杭州商品房小区中，经营性收支公示缺失、信息不对称的现象仍然存在。

　　广州市要求小区经营性收益采取银行专户管理，这一举措能在一定程度上解决资金使用不透明的问题。大河报·大河客户端记者在郑州部分小区采访时发现，一些小区业委会目前还未设立对公独立账户，这样一来，小区物业经营性收益都存放于物业公司的子账户中，由物业公司代管。

　　由于缺乏强有力的监督力量，使得小区公共收益在支出问题上纷争不断。为了让公共收益成一笔“明白账”，各地都在进行积极探索。

　　据媒体报道，12月17日，广州市人大常委会审议了《广州市物业管理条例(草案)》，用专门的章节对业主共有资金进行规范，从管理、使用、公开、监督等方面提出了具体的要求。今年7月，杭州出台《杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案》，要求业主委员会、物业服务企业把每个月的物业经营性收支项目、金额、摘要等录入杭州市住保房管局的信息平台，业主经实名认证后，可以通过信息平台查询本人所在物业管理区域的经营性收支情况。(大河报·大河客户端记者 张瞧)