映象房产

　　租房第一个月不要钱!这类房源掀起“促销战”!如此降价为哪般?

　　在传统租房周期中，春节前一般是租房淡季，很多在外工作的人都会选择在春节前退租。作为近几年住房租赁市场的重要组成部分，长租公寓今年以来就出现了明显的租金价格调整。为了在淡季招揽客户，一些长租公寓甚至推出了免交首月房租的活动，优惠力度不小。

　　立减 返现 长租公寓掀起年末“促销”

　　北京某长租公寓业务人员：“首月零元”是我们年前的一个活动，第一个月入住就交押金和服务费，不交第一个月的租金，就等于省了4000多元。

　　记者注意到，在这个长租公寓平台上，相当一部分房源都有这样的首月零租金入住促销活动，春节前签约的客户，通过房租分期业务支付租金或者一次性支付一年租金，就可以享受这个活动。以一套月租金4500元的房源来计算，全年优惠幅度大约在7.5%左右。

　　北京某长租公寓业务人员：我们之前搞过类似的活动，不是立减，而是那种慢慢返钱的活动，每个月返租客百分之几。一年的话，有的返一个月租金，活动力度最大的时候能返两个月租金。

　　记者发现，长租公寓租金打折促销的情况在一线城市普遍存在。在广州，涂先生不久前租了一套房，签约时，享受了租金返还优惠，首月2130元租金分12次返还。然而入住才一天，这家长租公寓就搞了另外一个优惠力度更大的活动。

　　广东省广州市长租公寓租客 涂先生：我13日签约的，好像是14日晚上，他们管家的微信上就说15日就有一个新的活动，我当时算了一下，大概比我正常租会少1700元钱。

　　除了长租公寓，那些由房东直接出租的房源也在降价。在北京二环内的崇文门商圈，一家中介门店的经纪人表示，临近年底，租房人明显减少，为了让房子更快租出去，他们会建议房东降价。

　　北京崇文门商圈房产经纪人殷勇：这边的普通的一居室的价格，应该在每月7000元往上一些，就是60平米的一居室，我们会跟业主协商，基本上协商的价格幅度也就在500元以内，也就是每月7000元左右的房子要大概降500元。

　　机构数据显示，全国18个重点城市全年平均租金水平有所下跌，同比下降13.21%。

　　一套房子从挂牌到出租平均成交周期为38.2天，同比增长14.8%;而租客从首次看房到最终成交平均周期为5.8天，同比下降14.2%。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐：新增的租赁人口的数量也在放缓，导致需求总体上还是处于放缓的态势，重点城市的二手房市场处于一个降温的态势。原本出售的这些业主会把这些房子拿出来出租，这就导致租赁市场上的供给量在上升，从而导致整个的供需结构发生了一些变化。

　　许树泽：长租公寓定价权弱 关键是大市

　　长租公寓在降温，未来的趋势会如何?“长租公寓们”到底应该遵循怎样的经营模式才能活下去?

　　特约观察员 许树泽：关于租金下降，今天我们讲三点：租金大市、资本成本、抢占份额。第一，租金大市。长租公寓也是价格接受者，有一个十分重要的规律：一个城市的平均租金价格是由这个城市的经济发展水平和GDP决定的。 许树泽：房租是“宠物” GDP是“主人”

　　特约观察员 许树泽：在过去的十年里，北京和深圳这样的一线城市，平均每年租金上涨大概在8%左右，而城市的平均每年经济增长大概是12%。经济增长快，租金涨得也快;经济增长趋缓，甚至增速开始下降，租金的增速也跟着降，它比GDP稍微还要低一点，所以租金就仿佛是“宠物”，GDP仿佛是“主人”。

　　许树泽：资本成本巨大 高周转才能活命

　　特约观察员 许树泽：第二，资本成本。市场上有一家很大的长租公寓公司管理了超过100万间房屋，每年的资金成本是100亿。因为是先拿房，再出租，企业承担巨大的资金成本。

　　如果按照给普通企业标准向银行贷款，利率是10%，那么一年就是10亿的资金成本，折合到每个月大概是1亿的成本。如果空一个月，1亿的利润就没有了，所以它顶着巨大的资金压力，必须快速把房子租出去，即使打折，也不能空着。

　　许树泽：抢占份额保命 逆风涨价者出局

　　特约观察员 许树泽：第三，抢占份额。日本最大的房屋租赁公司利润率只有5%，毛利率也只有20%，限定了它只能在这个空间里生存，唯一的办法是降成本，怎么降呢?要赶紧扩大规模，要跟竞争对手抢份额，要尽快把市场上的份额和房子拿到自己手里，就像天下武功唯快不破，速度一定要快，份额大了，成本就低，你的份额大了，就封锁了对手去扩张的份额，最后你才能活下来。