映象房产

　　沉浮20年，中介行业由野蛮生长到合作共生，从房地产交易市场的边缘位置回归主场，其市场体量、交易模式及衍生服务体系都在随着存量时代的深化而愈趋成熟。

　　重新审视中介行业的进退历程，不少在这一行摸爬滚打多年的房地产经纪人以及中介代表企业表示，早年的作业方式多少存在着恶性竞争，虚假信息与欺诈现象更是难以回避，经过几轮行业洗牌和借势互联网变革完成的深度转型后，行业的作业效率和资源利用度有了明显提升，未来而言中介企业品牌化和行业平台化发展将是必然趋势。

　　今年是房改20周年，值得注意的是，一线和二线发达城市实际已迈入存量市场。贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领预测认为，“未来市场会有几个变化：第一，会有越来越多的城市进入存量房市场，二手房交易量将大于新房;第二，市场调整进入成熟阶段后，客单价维持在相对稳定的水平上，仅赚取中介费也有机会在这个行业生存。”

　　100个城市调研：大市场小行业

　　为更好地回顾中介20年发展史并梳理行业现状，贝壳研究院前段时间做了将近100个城市的行业调研，从我国存量房交易的市场空间、经纪人生存现状、企业品牌兴衰等多个维度还原一个行业从无到有，从野蛮生长到合作共生的全过程。

　　从其披露的数据看，我国二手房交易市场虽起步较晚，但发展迅速，从1998年不到百亿的交易额扩大到如今的万亿级别，全国累计交易GMV已达到30.33万亿元，交易总套数达2391万套。以北京为例，过去20年二手房交易GMV是5.1万亿，交易总套数210万套，这个过程中交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍。几何级的交易增长，反映行业崛起之迅猛。

　　若综合新房、二手房、租赁及至家装、房屋改造等业务来看，业内保守估计，这是一个大到25万亿级别的市场。但具体到中介又是小行业，品牌较少、充斥散兵游勇，上市企业中中介、租赁公司比重非常小，真正登陆国际资本市场的大公司更屈指可数。

　　中介困境：效率低竞争过度

　　基于行业环境特性，杨现领认为，房地产经纪人端存在几个目前尚未完全解决的难题：第一，行业的整体认知能力都还是比较低;第二，流失率是最大的杀伤力，导致经纪产业链高度不稳定;第三，收入波动大，由于行业准入门槛低和自由度高，不同经纪人之间的收入差距悬殊。

　　据贝壳研究院数据显示，经纪人收入过于集中在头部经纪，头部那10%的高收入经纪人，在收入中的占比高达40-50%，而尾部50%低收入经纪人，其收入占比仅有10%左右。这一收入差距在市场处于下行周期的时候将更为明显。

　　而从市场交易端而言，行业资源浪费、效率低现象明显，其背后原因在于整个行业的过度竞争。

　　据德佑首席文化官徐东华回忆，2000年以前的北京中介市场等同于买进卖出的吞吐业务，经纪人扮演的是居间、代理角色，主要的二手房交易模式是赚差价而非佣金。由于传播渠道有限，流通效率非常之低。2004-2005年期间，行业发生两个关键性转变：一方面，很多人下海创业进入中介行业，流通水平提高了;另一方面，出现差异化发展，以链家为代表的中介摒弃“吃差价”这一收益模式，转而进入委托交易的作业模式，通过撬动供求关系让行业向更高效的方向发展。到2007年的阶段，大家开始集中解决规模发展问题，但也造成了重复建设，最典型的情况是一条街同时出现近百家门店，于行业而言是资源浪费。2011年起，行业内开始倡导真房源，通过房源的数据化建设和房地产交易各个环节之间的合作达到更专业化、服务化的行业生态。

　　作为一名“中介老人”，徐东华认为，这个行业过去20年一直在和“效率”做斗争。从客户业主的角度看，是搜索路径、匹配几率、经纪人服务性价比的效率;而从行业视角来说，是基础设施、合作网络以及效率的进化。“效率越高则经纪人职业化程度越高，职业化程度越高则职业操守和专业水平越高，专业水平越高则品质越高，品质高则客户满意度高，客户满意最终带来效率高……由此形成‘品质正循环’。”徐东华说。

　　正向趋势：开启合作共生模式

　　“过去一年，我从单店扩张到十几家店，规模变大后却面临着资源不够和管理上的难题。”一位创业不久的北京中介店东表示，线上化和品牌化的行业现状让以前的野蛮扩张模式不再行得通，她考虑抱团大平台，这样能让她找到更清晰的团队发展路线，招人和管理上也更专业和精细。

　　“在互联网对中介行业渗透如此之快的今天，传统意义上的中介业务已无法适应行业的变化，信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。”杨现领分析称，“只有走合作道路，构建‘共生型网络’(Co-Live)，才能提高行业整体效率，降低边际成本，推动行业向专业化、标准化演化。”

　　有业内人士认为，平台的爆发浪潮才刚开始，原先的公司与公司间的竞争，正在向多中介品牌在平台上合作共赢的生态结构转变。一个或多个新型交易服务新平台，共同为消费者提供优质服务，为中介企业、品牌和经纪人创造价值，或许是下一个中介20年所值得被期待的。(袁雅锦)