映象房产

　　夫妻关系好时，儿媳借婆婆之名买房，全额支付购房款，收取房屋租金。提起离婚诉讼后，婆婆一个月内就火速把房子卖了，售价比市价低了45万元。这种情况下，法院如何认定?

　　与婆婆同为买受人

　　小美在与小明婚姻存续期间，与自己的婆婆大梅共同作为买受人与涉案房屋原业主签订了房屋买卖合同，约定房款140万元，但合同首部的乙方只打印了小美的名字，附件的乙方落款处也只有小美的签名。

　　购房合同签订后，小美向原业主支付了定金及全部购房款，并向中介公司支付了居间服务费。后涉案房屋的产权登记在大梅名下。接着小美又办理了涉案房屋的供水、供电、电视网络连接等业务，并管理出租事宜，收取租金。

　　一年后，因夫妻感情不和，小美向法院提起离婚诉讼。在小美提起离婚诉讼的次月，大梅以145万元的价格将涉案房屋卖给阿静，并在合同订立一周内将房屋产权转移登记在阿静名下。

　　小美得知后诉至法院，请求判令：大梅出售涉案房屋所得的售房款归小美及小明所有;大梅返还售房款145万元并按银行同期同类贷款利率计付利息，阿静对此承担连带责任;大梅赔偿小美因出售涉案房屋所造成的损失95万元。

　　一审诉讼中经过评估，涉案房屋在大梅出售给阿静之日的评估价值是190万元，在小美起诉之日的评估价值是240万元。

　　婆婆全额返还房款

　　小美主张其和小明是涉案房屋的真实权利人，要求大梅返还出售涉案房屋的售房款、赔偿损失的请求应否支持。

　　一审判决：驳回小美全部诉讼请求。

　　广州中院二审判决：大梅返还涉案房屋的售房款145万元及利息给小美、小明;大梅支付涉案房屋损失赔偿款45万元给小美、小明。

　　婆婆低价售房侵害儿媳利益

　　本案证据显示，涉案房屋购置于小美与小明夫妻关系存续期间，房屋买卖合同有小美签名，向原业主支付定金、购房款和向中介公司支付中介费的是小美，原业主出具收款证明的对象亦是小美，房屋交付后出租管理、收取租金的还是小美。本案虽不存在借名买房协议，但基于上述事实以及小美、大梅当时系婆媳关系的事实，认定小美主张借婆婆大梅名义买房有事实依据。

　　大梅主张涉案房屋为小美和小明对其的赠予，但其并不能举证证明双方就赠予行为达成过合意，分析本案的事实和证据也不能得出小美具有将涉案房屋赠予大梅的意思表示。

　　大梅出售涉案房屋是在小美提起离婚诉讼的第二个月，出售价格仅高于原价5万元，且迅速配合办理了产权转移登记手续，该出售行为和出售价格明显有违常理，大梅也未能作出合理解释。

　　二审法院认定，涉案房屋为小美、小明借用大梅的名义购买，大梅并非真实的权利人，其处分行为未经小美的同意，损害小美的合法权益，应当返还售房款145万元及相应利息给小美、小明。

　　大梅出售涉案房屋时，房屋评估价值是190万元，大梅仅以145万元的价格出售，侵害了小美的利益，故大梅应向小美、小明赔偿45万元。小美未能举证证明阿静存在与大梅恶意串通损害其合法权益的事实，故不予支持小美要求阿静承担连带责任的诉讼请求。

　　法官提醒：

　　借名买房协议效力

　　认定难风险高

　　审判实践中，借名买房一般是基于规避房屋限购限贷政策、拟购房产性质特殊、隐藏真实的财产信息、转移财产逃避债务等原因而产生的，值得警醒的是，在借名买房行为中，借名人的风险极大：

　　借名买房协议效力认定难。审判实践中倾向认为，借名买房协议的双方应当明知借名买房的行为有损他人合法利益、社会公共利益，主观目的存在恶意，存在通谋之嫌，有违合同法有关合同效力的规定，而借名人、出名人需要共同承担合同无效的责任。

　　出名人不配合办理权属转移登记手续。此时借名人若想拿回房产，一般会采取诉讼方式，但如果借名人没有充足的证据、没有购房资格、出名人又拖延诉讼隐匿行踪，借名人可能在付出较大的诉讼成本后仍不能达到预期目的。

　　出名人擅自处分涉案房产。我国适用的是物权公示公信原则，出名人如擅自抵押或将借名房产作为担保甚至将房产低价出售，而相对人又是善意的并且办理了抵押登记、产权转移登记，借名人很可能会陷入房财两空的境地。

　　出名人卷入其他诉讼导致借名房产被查封、拍卖。借名人如需解除查封或阻却执行，有赖于其能够及时发现房屋被抵押、查封、拍卖的情况，并且采取了快速有效的方式，此种情形下借名人的诉讼风险和成本亦比较大。