映象房产

　　时至年底，房地产企业面临降负债和冲业绩的双重压力。进入四季度，在政策引导下房企降杠杆的影响不断深入，融资端持续受限。同时，房企大量推盘带来供需关系出现逆转，销售均价整体走低。平安证券研报显示，从月度表现来看，10月申万地产板块下跌4.4%，跑输沪深300(2.35%)。截至11月19日，地产板块PE(TTM)为9.29倍，低于沪深300的15.1倍，估值处于近五年18%分位。

　　业内分析认为，在行业融资收紧预期下，叠加全年销售目标压力，房企后续或加大推盘及销售回款力度，年末供给料持续放量。

　　“三道红线”下偿债高峰来临

　　平安证券监测数据显示，10月房企境内债、境外债和集合信托分别发行261亿元人民币、52亿美元和454亿元人民币，环比变化分别为下降35.7%、上升29.2%和下降28.4%。考虑11至12月境内债预计到期833亿元、境外债87亿美元，到期规模相对较高，预计房企债券融资态度仍将保持积极，但规模可能会受监管收紧制约。

　　8月20日，住建部联合央行召开重点房企座谈会，提出针对房地产企业“三道红线”的融资监管新规，包括剔除预收款后的资产负债率(以下简称“新资产负债率”)不得大于70%等。三条标准中，企业达到任意一条即视为“踩线”。

　　横向比较来看，中国指数研究院分析指出，申万28个行业分类中，房地产行业资产负债率为79%，位居行业第三。根据新资产负债率的标准，55%的上市房企负债率超70%。这意味着“三道红线”中仅此一项，“踩线”企业已超半数，这些企业年内降负债的压力将持续存在。

　　根据房地产上市公司中期业绩，结合“三道红线”监管新规来看，中指院指出，受监测的172家上市房企中121家存在不同程度的“踩线”，33家企业“踩中”三道。其中，新资产负债率“踩线”比例最高。

　　中泰证券分析称，“三道红线”监管新规出台后，房地产行业整体预期回稳，以往加杠杆大量囤地、赚取房价快速上涨的经营逻辑被彻底打破，房地产行业金融属性弱化而制造业属性强化。从行业竞争格局来看，房地产开发企业的核心竞争优势将从拿地能力到融资能力、管控能力过渡。行业中的优质龙头房企能够持续跑赢行业，实现集中度的提升。

　　从整体业绩表现来看，中国银河分析认为，房地产行业三季度业绩迎来改善，降杠杆初见成效。截至三季度末，行业预收账款为35371.96亿元，同比增长8.62%;行业净负债率为136.20%，同比变动-5.06%。在“三道红线”的融资监管下，三季度房企开始积极降低杠杆水平。该机构预计，年末行业杠杆率还将迎来更大幅度的下降。

　　全年业绩目标冲刺进入倒计时

　　四季度往往是房地产企业完成全年业绩目标的冲刺阶段。中商产业研究院近日发布的报告显示，10月，上市房企纷纷把握销售窗口期，积极推货去化。其中，龙头房企去化效果明显，例如保利地产、绿城中国、金地集团、招商蛇口、中国金茂等房企单月业绩规模同比提升显著。1至10月，恒大、万科、碧桂园销售额均超5000亿元，融创中国、保利地产累计销售额分别超4000亿元。

　　从量价结构上来看，贝壳研究院统计，房企10月“以价换量”明显。其中，TOP50房企中选择“以价换量”的达20家，较9月增加九家。同时，有14家房企销售均价下降却未能达到预期销售效果，表现出“量价齐跌”的结果。

　　贝壳方面分析认为，从已发布10月业绩的32家房企来看，年度业绩目标达成率平均为82%，但房企间差异明显。包括恒大、金茂在内的五家房企目标达成率超90%;17家目标达成率低于80%，两家目标达成率低于70%，个别企业当前的业绩完成情况高度承压。TOP50房企当中，预计少部分企业将难以完成年度业绩目标。

　　据平安证券不完全统计，10月涉房类政策出台频率放缓，单月涉房类政策(含中央及地方)共19项，环比降50%，其中偏紧类10项、占比53%。业内普遍认为，“房住不炒”仍将是“十四五”期间楼市调控主基调。考虑热点城市调控已陆续收紧，随着销售增速回落、楼市趋稳，后续调控节奏或同步趋于平稳。

　　克而瑞地产研究中心分析指出，在房地产行业融资收紧预期下，叠加全年销售目标压力，房企后续有望加大推盘及销售回款力度，供给持续放量将为成交提供一定支撑。不过，随着热点城市调控效应显现，市场去化压力也会逐步凸显。