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涉疫情房地产纠纷咋处理?典型案例答疑释惑

2020-12-17 10:08:07   来源:大河网

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  大河报·大河客户端记者段伟朵

  2020年即将过去,但这一年带来的思考值得盘点与借鉴,这其中,也包括了法律智慧。今年上半年,受疫情影响,房屋租赁、房屋买卖等涉疫情房地产纠纷激增,大量的案件涌入法院,这些纠纷该如何处理?16日,河南省高级人民法院召开新闻发布会,发布了10起涉疫情房地产纠纷典型案例,开餐馆的、开酒店的、开KTV以及个人房屋买卖的……这些案例均有涉及。

  发布会结束后,大河报记者就涉疫情房地产纠纷案的特点及法院处理原则专访了河南省高级人民法院民四庭庭长周志刚。

  【案例1】年夜饭大规模退订老板“血赔”,付不起房租该咋办?

  周某某在三门峡经营一家酒店,2019年下半年,由于经营不善,无法及时缴纳租金。周某某预期2020年春节餐饮高峰期能实现盈利并缴清租金,遂购进大量食材。但突如其来的新冠肺炎疫情影响,导致大量预约合同退订,不仅没有任何收入,反而因食材损耗造成损失加重。

  周某某经营的酒店是2014年3月与水某签订的,根据《房屋租赁合同》约定,周某某经营三门峡某酒店有限公司,租期15年。眼看周某某无法支付租金,水某遂将周某某及三门峡某酒店有限公司诉至法院,要求支付所欠租金及利息,解除租赁合同,限期搬离房屋并将房屋恢复原状,并支付搬离前的占用租金。

  为了将疫情带来的损失降至最低,受理此案的三门峡湖滨区人民法院法官决定组织调解,最终双方达成新的《租赁合同》。

  从保障周某某权益方面来说,约定剩余租赁期限不变,租金由逐年递增改为固定数额交付并有所调减,租期内不因市场行情而变动,水某同意免除2020年上半年2个月租金。

  从保障水某权益来说,约定周某某自愿每年给水某1万元消费卡并承诺每年有15次免费房屋使用权。前半年租金1月1日前付清,后半年6月1日前付清,2020年上半年免除后剩余4个月租金和2019年欠付房租于2020年5月31日前一次性支付,2020年下半年租金于2020年8月31日前一次性支付。

  【意义】兼顾双方利益耐心调解,避免利益失衡企业倒闭

  据介绍,服务类小微企业是受新冠肺炎疫情影响较重的群体之一;房屋租赁合同又是受新冠肺炎疫情影响面最广的诉讼类型之一。本案的典型意义在于:采取云调解方式,不因疫情简单延扣审限造成诉讼拖延;调解方案兼顾了双方利益,促使各方最终接受该方案,以撤诉方式实现了案结事了。不仅维护了长约合同的稳定性,也对兼顾出租、承租方利益,防止因简单判决违约和合同解除导致利益失衡甚至企业倒闭具有典型示范作用。

  【案例2】疫情致餐厅亏损,租户能要求立即解约、返还押金吗?

  李某在郑州市开设了一家主题餐厅,租赁的是郑州某百货有限公司的商铺,期自2018年7月1日至2020年6月30日。

  协议签订后双方均遵守合同履约,直至新冠肺炎疫情暴发,造成亏损,店铺无法继续经营。李某遂诉至法院请求解除《租赁协议》,要求郑州某百货有限公司返还履约保证金、装修施工押金、营业额、2020 年2月租金等及利息18 万余元;并配合其搬离店铺内相关餐厨设备,赔偿食材损失费7000元。

  虽然本案系单个商铺纠纷,但考虑到该百货有限公司在郑州有较大影响力,案件处理结果可能引发涉众性纠纷。因此,郑州市高新区人民法院积极组织诉调团队调解员、人民调解员及员额法官共同参与,促成双方达成调解协议:李某将商铺恢复至毛坯状态;郑州某百货有限公司支付李某 11 万余元,李某自愿放弃其他诉讼请求。双方一致申请对上述协议进行司法确认,郑州市高新区人民法院作出确认上述调解协议的民事裁定。

  【意义】案件繁简分流,当事人迅速解决纠纷

  据介绍,最高人民法院今年启动了民事诉讼程序繁简分流改革试点工作,河南省作为试点省份公布了《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》。本案凸显了繁简分流、轻重分离、快慢分道的程序价值,基层调解组织的职能充分发挥,促使当事人很快达成调解协议。

  【案例3】

  疫情期间,房地产公司是否需承担逾期交房的违约责任?

  除了各种租赁纠纷,个人房屋买卖也因为疫情造成延期交房、逾期办证等问题。那么,疫情期间房地产公司是否需要承担逾期交房的违约责任?

  李某某与三门峡某置业公司于2015年签订一份商品房认购书,约定李某某一次性支付购房款,三门峡某置业公司2016年12月底前向李某某交付房屋,若不能按期交房,从约定交房日期之日起按日万分之三承担违约责任。认购书签订后,李某某支付137743元。三门峡某置业公司因资金链出现问题加之疫情,一直未能履行交房义务及违约金支付。李某某于2020年3月4日诉至法院,请求三门峡某置业公司支付逾期交房违约金。

  逾期交房涉及百余户,且双方矛盾尖锐,极易引发群体性诉讼,因此,湖滨区人民法院多次组织调解,最终达成调解协议:减免疫情期间7个月违约金。违约金计算标准由日万分之三变更为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,李某某于领取调解书之日起10日内交付剩余房款,违约金用于抵扣剩余房款,三门峡某置业公司6个月之内履行交房义务。

  【意义】逾期交房钱不多,但涉及人数众多

  据介绍,逾期交房、逾期登记案件虽然单个诉讼标的小,但往往涉及同一小区众多不特定购房者,极易造成形成群体性、关联性诉讼,开发商一旦败诉,极易引发多米诺骨牌效应。本案采用灵活的调解方法,在保障购房者得房的前提下,购房人主动放弃部分违约金,剩余违约金抵扣部分房款,同时也保障了企业的资金安全,兼顾了市场主体和消费者的双重利益。

  【案例4】

  疫情期间KTV关闭,租金必须按照合同约定收取吗?

  朱某某与河南某置业公司签订了《商铺租赁合同》,约定朱某某承租河南某置业公司房屋开设KTV,租期自2014年4月10日至2020年4月9日。后朱某某与常某等人达成KTV股份转让协议,将KTV转让给常某等人经营。因为朱某某未按合同约定交付2019年4月10日至2020年4月9日的租金,且尚欠上一年度租金113417元,河南某置业公司起诉朱某某、常某等人,主张解除租赁合同、支付租金;朱某某以房屋已经转租、其不是受益人为由抗辩,且认为疫情期间的相关租赁费用也不应计算、收取。

  焦作市山阳区人民法院一审判决:支持河南某置业公司解除合同及支付起诉日之前租金等诉讼请求,对于起诉日后的租金请求未予支持。焦作市中级人民法院认为,河南某置业公司主张起诉日以后至实际房屋返还之日期间的租金,应当予以支持,一审未予支持不当,应予纠正,应依法改判朱某某按照合同约定租金标准支付欠付租金至实际返还房屋时间为止;但因起诉后发生新冠肺炎疫情这一重大突发公共卫生事件,充分考虑影响本案合同履行的疫情因素,在河南省人民政府因为新冠肺炎疫情防控而启动重大突发公共卫生事件响应至终止期间且KTV娱乐经营被禁止或者限制开门经营的时间段内,租金按照约定租金标准的一半计算、支付。遂判决双方解除《商铺租赁合同》,朱某某于判决生效后十日内返还商铺,并保持现状,支付租金583473元及滞纳金71226元,并支付2019年10月10日至实际房屋返还之日期间的租金(租金标准按照每月78343元计算,但是在河南省人民政府因为新冠肺炎疫情防控而启动重大突发公共卫生事件响应至终止期间而且KTV娱乐经营被禁止或者限制开门经营的时间段内,租金按照每月39171元计算)。

  【意义】娱乐行业受影响最严重,适用公平原则酌情调整租金数额

  本案系涉疫情娱乐服务业租赁合同纠纷案件。娱乐服务业是受新冠疫情影响最严重的行业之一。二审法院办理该案时,适用公平原则酌情调整租金数额,合理分担疫情风险,平衡当事人利益,准确适用法律,体现出司法温情,充分发挥了司法裁判调节社会关系的作用。

  【特点】防止“判一个案件,倒一个企业”,调解优先妥善化解社会矛盾

  大河报记者注意到,省高院公布的典型案例中,虽然案件进入到了法院,但法官并非直接一判了之,而是多采取调解的方式化解矛盾。那么,涉疫情房地产纠纷有何特点?法院在处理此类案件时秉承哪些裁判原则?发布会结束后,河南省高级人民法院民四庭庭长周志刚接受记者专访。

  周志刚表示,面对涉疫情房地产案件,法院坚持调解优先,妥善化解社会矛盾。以调解方式结案的案例贯彻“协商求同”及“平衡保护”的原则,引导当事人和衷共济、共克时艰,采取减少租金、顺延还款、提供担保等多种方式灵活解决纠纷。既保护了人民群众的合法权益,也给企业回流资金留下了缓冲空间,可以实现双方利益的最大化。

  “维持租赁市场的活力就是维护稳定的就业环境。”周志刚表示,中小微企业及个体工商户作为活跃的市场主体,提供了大量就业岗位。疫情管控期间,部分租户收入锐减,高额租金导致生活压力骤增。部分典型案例根据公平原则依法调整租金,体现了对受疫情影响人民群众的人文关怀。

  为防止“判一个案件,倒一个企业”,河南高院坚持慎用查封措施,合理确定企业责任,慎重解除合同,以企业生存为底线,优化法治营商“软”环境,为经济复苏提供保障;统一裁判尺度,充分发挥司法裁判的规范、引导功能。

文章关键词:疫情,房地产,纠纷,案例 责编:王丽萍
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