去杠杆对于房企而言,既是一块很好的“试金石”,也是通往高质量发展的必由之路。对于房企来说,“慢时代”的房地产行业仍有广阔天地,大有可为。只要能真正解决这个时代的痛点,终究会获得市场的认可。
日前,中国人民银行、银保监会发布通知,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。有市场人士认为,贷款规模受限对于房企利空,房企未来的经营存在巨大隐忧。
自“房住不炒”定位明确以来,有关部门对房企融资行为持续作出规范,防范化解房地产领域金融风险。从防范系统性风险的角度来看,地产行业去杠杆势在必行。
净资产收益率(ROE)是衡量公司运用自有资本效率的重要财务指标,体现了自有资本获得净收益的能力。指标值越高,说明投资带来的收益越高。而根据有关分析方法,ROE取决于净利率、总资产周转率、权益乘数(资产负债率越高,权益乘数越大),要提升ROE,就需要从提升净利率、总资产周转率、资产负债率三个角度来进行。
在房地产行业的黄金时代,行业投资和销售都处于高速增长状态,房子不愁卖。房企为了维持较高的ROE,大多选择了一种“高杠杆、高周转”的模式。事实证明,这种方式也非常见效。数据显示,2006年至2009年,房地产上市公司盈利能力大幅提升,ROE从不到4%提高到12%,此后房企的ROE持续稳定在这一较高水平。
然而,高杠杆是一把“双刃剑”,面对较大的市场波动,高杠杆往往意味着高风险,这也是近年来资本市场给房企远低于市场平均市盈率估值的原因之一。经验表明,房地产是周期之母,远有日本房地产泡沫、近有美国次贷危机,这些源发自房地产行业的危机最终引爆了全面的金融危机。近年来,随着我国城镇化率不断提升,房地产行业增速不断下滑,在楼市调控政策下,一些城市房价回调,高杠杆带来的系统性风险逐渐显现,因现金流问题倒闭的房企开始增多。
据贝壳研究院统计,2018年至2019年这两年房企偿债规模成倍增长,2020年偿债规模约9154亿元,同比增长28.7%,2021年到期债务规模预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿元大关,房企偿债压力继续攀升。无论是落实“房住不炒”要求,还是防范金融风险,地产行业去杠杆已成定局。
那么,杠杆降下来,周转率保持合理水平后,就相当于给房企判了“死刑”么?显然不是。
在地产“慢时代”中,净利率成为更为关键的指标。要维持较高的盈利能力,就需要房企打破“路径依赖”,转型升级,改变过去粗放的经营模式,向管理要效益,向创新要效益。过去一年,头部房企万科一直在强调一个理念:地产经历了土地红利、金融红利,如今进入到管理红利阶段。对于管理红利,万科认为关键在五点:创造价值、建立竞争优势、长期主义、科技赋能、精细运营。提升效率,降低成本,从而提高净利率,管理红利恰恰可以解决“慢时代”房企的发展问题。
可以说,去杠杆对于房企而言,既是一块很好的“试金石”,也是通往高质量发展的必由之路。毕竟,房地产市场体量巨大,除了新房销售,存量市场的住房租赁、城市更新、物业服务等都是万亿级的市场,而且行业仍然存在诸多痛点。对于房企来说,“慢时代”的房地产行业仍有广阔天地,大有可为。只要能真正解决这个时代的痛点,终究会获得市场的认可。比如仅仅成立两年多的贝壳,因为利用数字技术提升了二手房交易效率,在美股上市后市值很快超过了万科和保利的总和。
当然,更重要的是,在转变发展模式的阵痛期,房企要努力控制好债务风险,提升资产质量,改善资产负债表。毕竟,活下来才是前提。(王轶辰)
展望2021年,机构认为,房地产行业销售规模有望保持高位,房企销售目标将趋于理性;投资或将关注结构性机遇带来的增长机会,合作拿地、合作开发将继续保持。行业集中度将进一步提升,看好具备管理红利的房企。
现在越来越多的人会通过公积金贷款进行买房,但是用公积金来买房也是需要满足一些条件才能够进行的。那么公积金贷款需要哪些证明呢?又有哪些利弊呢?
“十四五”开局之年,住房和城乡建设工作如何迈好第一步?促进房地产市场平稳健康发展有哪些实招?“新市民”等住房困难群体的住房问题怎样解决?新华社记者就此采访了住房和城乡建设部部长王蒙徽。
“现在只要资料齐全,公租房的申领流程,当天现场就能办完”,1月7日,郑州市保障性住房中心新闻发言人王书江在郑州市公租房政策调整新闻通气会上表示,目前郑州市公租房申请流程已经实现“当日申请、当日审核、当日办结”,并实现“掌上办”和“零次跑”,也是全国首个实现的城市,经过流程提速,申办时间从44天办结压缩至1天,大大提高审批流程,方便市民更好地享受公租房福利政策。
根据贝壳研究院统计,(按发行日)房企2021年1月4-6日境内外发行规模约合人民币270亿元,同比增长233%。其中境外发行金额约28.5亿美元,而2020年同期境外发债仅1亿美元。首三日境内债发行规模约85亿元,同比增长15%。
金融管理部门近日出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对不同类型不同规模的银行机构分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”。前者从40%到12.5%不等,后者从32.5%到7.5%不等。
机构预计,2021年房企到期债务规模将达12448亿元,历史性突破万亿元关口。
央行等部门对房地产宏观审慎监管框架的进一步完善,旨在避免过多资金流向房地产领域而引发房价泡沫化风险,更好实现经济稳定和金融稳定的双重目标。
业内人士表示,从“三道红线”到“五档分类”,从资金需求侧到资金供给侧,房地产业的金融监管进一步升级。在2021年,房地产行业或将经历比以往更多的考验,更多房企将主动“降负”,全年融资规模料保持低位运行。