开年首周 房企海外“抢滩”发债
开年首周,房企纷纷加快发债节奏,“抢滩”发债。据贝壳研究院数据显示,2021年1月4日至10日,房企共发行境内外债券30笔,融资金额约550.1亿元人民币,同比增长133.0%。其中,房企境外债券发行金额约61.6亿美元(约399.1亿元人民币),同比大幅增长481%,占整体发债规模的72.5%。
值得关注的是,该轮房企发债最高利率达10.75%,而最低利率则为2.7%。房企发债利率分化严重,“马太效应”正进一步凸显。
借“新”还“旧”抢占融资窗口期
历年来,一季度都是房企狠抓的融资“窗口期”。同策研究院研究总监宋红卫分析,上一年年底是房企债务集中支付节点,因此次年年初房企对现金流需求较为急迫。同时,作为供方的金融机构,第一季度额度也相对充裕。
截至1月10日,包括碧桂园、世茂、龙湖、旭辉、金科等标杆房企在内的30余家企业,均对外披露了发债计划。
房企们争相“抢跑”的背后,是即将如期而至的偿债压力。据中指研究院统计,2021年,房地产行业债券偿还总规模将达10909亿元,历史性突破万亿元关口。
随着境内融资政策收紧,房企融资成本提高,融资难度不断加大,促使房企们纷纷将目光投向海外发债。其中,中长期“美元债”受到大多房企的青睐。同策研究院资深分析师肖云祥分析指出,这种现象的出现,或与美元汇率持续走低有关。
数据显示,在房企们海外发债中,发行美元债的房企占比近六成。其中,3年及以上的中长期美元票据占据主流,世茂、龙光和华侨城等房企美元债期限均在六年或以上。
基于房企们的抢滩热潮,贝壳研究院高级分析师潘浩预测,2021年首月发债规模大概率仍将保持高位,境外债占比将大幅提升。
利差悬殊 融资增速或将下降
值得关注的是,房企们海外发债利率相差悬殊。在开年首周的这轮发债中,房企发债最高利率达10.75%,而最低利率则为2.7%,发债利率相差三倍不止。
据同策研究院分析,成本的高低和房企的稳健性不无关系。国企和央企在资本市场更具有优势,能以更低的价格获得资金。而碧桂园、龙湖和世茂等房企则凭借良好的稳健性,同样赢得了金融机构的认可。
相反,采取较为激进融资策略的房企,也易被贴上“高风险”的标签。以整体资产负债率超85%的当代置业为例,在其最新一轮发债中,该企业以9.8%的发债利率居于高位。
因此,“马太效应”凸显。大部分头部房企发挥规模优势,以稳健的策略,继续获得低融资成本和长融资期限;反之,中小房企的发债利率仍将持续处于高位。首尾房企融资利率分化愈加明显。
对于未来房企融资走势,58安居客房产研究院分院院长张波认为,从房企的偿债压力和开发规模来看,内在的融资压力依然巨大,随着房地产金融侧的管控力度明显增强,未来房企发债的难易度难言乐观。预计房企的内外债规模很难再出现明显增长,加快存货的去化速度以及通过合作开放,引入战略投资者等方式会在房企中表现得更为普遍。
克而瑞研究中心也认为,“降杠杆”将是房企主旋律,融资增速或将下降。
克而瑞研究中心报告显示,随着资金压力大增,各大房企积极探寻高效的融资方式,缓解资金压力。2020年11月以来,22家上市房企提供担保事件累计达185次,总额超过1000亿元。
房地产一直是市场关心的话题,“房住不炒”也是中国强调坚持的市场发展定位,在此基调下,资本市场是否成为投资高地?正在此间召开的2021年中国首席经济学家论坛年会上专家给出了他们的观点。
“现在只要资料齐全,公租房的申领流程,当天现场就能办完”,1月7日,郑州市保障性住房中心新闻发言人王书江在郑州市公租房政策调整新闻通气会上表示,目前郑州市公租房申请流程已经实现“当日申请、当日审核、当日办结”,并实现“掌上办”和“零次跑”,也是全国首个实现的城市,经过流程提速,申办时间从44天办结压缩至1天,大大提高审批流程,方便市民更好地享受公租房福利政策。
进入存量时代,地产+或成为房地产企业的第二增长曲线。
新年伊始,房企发债热情高涨。中原地产研究中心数据显示,开年至今,房企美元融资计划已经接近100亿美元。贝壳研究院报告显示,1月4日至10日当周,房企境内外债券共发行30笔,融资(含计划发行)金额约550.1亿元,同比增长133%。
去杠杆对于房企而言,既是一块很好的“试金石”,也是通往高质量发展的必由之路。对于房企来说,“慢时代”的房地产行业仍有广阔天地,大有可为。只要能真正解决这个时代的痛点,终究会获得市场的认可。
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