映象房产

　　近期，随着房地产调控政策不断加码，为进一步吸引客户及市场关注，广州部分公寓项目趁机推出优惠促销活动。事实上，今年公寓新品不断，不少是中心区的项目，地段优越。2020年广州公寓市场就涌现一批“豪宅化”的公寓，今年以来新推公寓中价格“跳高”状况更多，近期有机构在一季度分享会上也表示，预计单价10万元+的公寓将会在广州市场增多。而统计数据显示，过去五年高单价公寓产品成交量逐渐上升，市场对高端公寓产品的价格接受度越来越高。

　　商服用地供应充足

　　今年是公寓供应大年

　　从去年下半年到今年，公寓产品成交势头挺猛。据广州中原研究发展部数据显示，2020年广州一手公寓共入市超2万套，供应面积超121万㎡，最终全年仅成交15015套，同比下跌47%;成交面积为86.2万㎡，同比下跌45%。虽然2020年广州一手公寓的供应同比增长44%，但成交量却同比下跌近五成，创下历史新低。今年以来，公寓产品成交势头一直不错。据统计，3月广州公寓成交量为9.1万平方米，同比上升36%，环比大涨77%。

　　广州中原研究发展部预期,广州2021年商业市场将迎来井喷，供应总量有望突破350万㎡。其中，公寓市场供应量预计达160万㎡，供应将集中在科学城、知识城、明珠湾、庆盛、白云新城板块以及鱼珠、金融城、琶洲等地。第一太平戴维斯广州策略顾问服务部董事张晓远表示，去年公寓市场受到疫情影响明显，并非正常市场表现，今年的公寓市场必然有明显复苏。

　　单价10万+公寓

　　主要集中在二手市场

　　近期南沙、天河、海珠都有新推出的公寓产品，高端化趋势明显，“7字头”“8字头”的公寓增多，据业内人士透露，预计未来一段时间10万元+的公寓也将在市场上增多。

　　张晓远对记者表示，目前广州10万元+的公寓主要集中在二手，新的供应则多在规划阶段，预计未来三到五年才会有明显供应。从高端公寓的成交数据可以看到，市场对于高端公寓产品的价格接受程度越来越高。一般来说高端公寓的主要购买人群是看好城市价值，可能受购买条件限制，或格外看好的区域内没有住宅产品供应等原因而选择购买高端公寓。

　　李茂喆也表示，目前的“豪宅化”公寓主要集中在中心城区，且坐拥一线稀缺资源。这些项目所在片区往往住宅项目较少，或者其资源条件比住宅项目更好。

　　公寓价值判断

　　不仅看“大区域”地段

　　从最近新推出的一些公寓产品来看，南沙的公寓和天河的公寓，尽管地段相差甚远，但定价都是“3万元+”。影响公寓定价的因素和市场价值判断的逻辑是否和普通住宅产品不同呢?对此，李茂喆表示，公寓项目定价还是和地段有较大关系，但这个地段并不一定指大的行政区域。而是在更微观层面：所处片区是否有规划利好、是否有稀缺资源、是否靠近核心商务区等等。

　　张晓远也表示，公寓不仅仅是看所在的区域，还需要看其本身的素质条件和定位。南沙公寓本身定位是高端产品，而天河的项目也不一定都位于核心地段，因此出现定价相似的项目并不奇怪。

　　近年成交数据分析

　　贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，公寓市场在2017年受政策影响以来，持续处于相对低迷的状态，成交规模大概为住宅市场规模的17%左右。2020年广州公寓市场成交几乎腰斩主要由于2019年对比基数相对较高所致。而2019年成交大幅增加主要由于2018年年末广州对2017年3月30日之前所批地块的项目解除了个人限购。

　　到2020年，公寓市场需求已逐渐被释放。实际2020年销售规模和2017年、2018年平均水平相当。目前公寓市场并未发生能扭转市场格局的本质性事件，所以预计2021年公寓市场相比2020年相对平稳，市场大概率维持现有水平。