国家统计局最新数据显示,4月份,全国房屋新开工面积为17742万平方米,环比下降7%,同比下降9.3%。即使和疫情前的2019年同期相比,这一数据也下降了10.5%。在重点城市试行土地出让“两集中”政策后,市场分析人士认为,相关政策或改变房地产行业原有开发节奏,后期或造成新盘集中上市。
房地产新开工数据表现低于市场预期
数据显示,今年1月至4月,全国房地产开发企业房屋施工面积818513万平方米,同比增长10.5%。其中,住宅施工面积578028万平方米,增长10.9%。房屋新开工面积53905万平方米,增长12.8%。其中,住宅新开工面积40335万平方米,增长14.4%。房屋竣工面积22736万平方米,增长17.9%。其中,住宅竣工面积16551万平方米,增长20.7%。
市场普遍分析,房地产新开工数据表现低于市场预期。国信证券研报称,当下销售端高景气非常明显,库存去化周期也处于2012年以来的最低水平,房企补库存的诉求较为强烈。但该研报同时指出,“近期土地市场的表现显示房企正在积极补库存。然而作为补库存的另一个关键指标,新开工数据表现却不如人意。”
新开工面积增速放缓,土地出让“两集中”政策被认为是主要原因之一。今年3月开始,全国22个重点城市率先实施“两集中”供地新政,也就是集中发布出让公告,集中组织出让活动,一年内发布住宅用地公告不超过三次。
受这项政策影响,22个城市的首批土地出让集中在今年4月下旬到6月中旬。在集中出让前,22个城市土地供应较少,这导致了新开工放缓。
5月20日,上海土地市场网站发布《上海市国有建设用地使用权出让公告》。上海此轮集中供地共供应56幅土地,其中28幅土地属于普通住宅用地,此外主要包括租赁住房用地、征收安置房项目地块等。
此前,青岛首批集中土地出让于5月14日结束,总土地出让金约为128.6亿元。青岛集中出让成交的60宗地块中,除一宗溢价成交,其余全为底价成交。
在北京首次“两集中”土地出让过程中,30宗土地总成交价为1109.71亿元。29宗以挂牌形式出让的土地中,有4宗底价成交,3宗合理溢价,另有22宗均触及最高土地限价。虽然北京成交地块金额触顶,但成交溢价率为7.7%,较此前设置的8.6%上限溢价率有所下调。中原地产首席分析师张大伟说,低溢价率将成为北京供地很长一段时间的主旋律。
集中供地致楼盘集中开盘上市
市场机构分析,新开工面积低于预期,另一大原因在于部分房企资金调配能力有限,需将有限资金投入土地市场争夺。在土地市场拿地优先于新开工。
中央对房地产企业融资监管“三道红线”政策的出台,意味着“去杠杆、降负债”成为房企重要任务之一。“三道红线”是指监管层于2020年针对房地产企业下达的融资新规,即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不小于1。
《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》显示,在“三道红线”监管下,降杠杆初显成效,前500强房企杠杆率有所降低。在长期偿债能力方面,500强房企2020年资产负债率均值为78.77%,较上年下降0.89个百分点,为2012年以来首次下降;净负债率均值为85.08%,较上年下降11.62个百分点。在短期偿债能力方面,2020年500强房企短期偿债能力略有下降,流动比率均值为1.40,较上年下降0.05,速动比率均值为0.49,与上年持平。
方正证券研报称,随着土地集中出让在试点城市陆续进行,房地产行业新开工增速6月预计将会回升。
贝壳研究院高级分析师潘浩说,5月集中供地持续进行,土地成交面积进一步提升,叠加房企为年内实现销售回款,预计下阶段房地产企业新开工面积将持续上涨,与土地出让金共同拉动开发投资增长。
有市场人士担心,集中拿地,再加上开发建设进度类似,很可能导致房地产项目集中入市,如中小房企所竞得地块较差,缺乏对购房者的吸引力,生存状况会更加艰难。
中国国家统计局17日发布的数据显示,前4个月中国房地产开发投资增速持续放缓,已从1-2月份高点的38.3%降至1-4月份的21.6%。
5月16日,汝南县罗店镇“雷香猪”种养结合绿色循环项目开工典礼暨校企合作签约仪式举行。
国家统计局17日在其官方网站发布2021年1—4月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,1—4月份,全国房地产开发投资40240亿元,同比增长21.6%;比2019年1—4月份增长17.6%,两年平均增长8.4%。其中,住宅投资30162亿元,增长24.4%。
个别中介机构利用银行贷款手握一个小区内的多套“学区房”,企图造成房源稀缺,操纵市场价格。打击中介违规行为,消除购房者焦虑情绪,有助于恢复市场秩序,已成为近年来房地产市场调控的一项重要举措。
5月21日,广州市花都区发布《广州市花都区住房和城乡建设局关于进一步加强房地产中介机构管理的通知》,加强对该区房地产中介机构及房地产金融管理,防止经营用途贷款违规流入房地产领域,坚决打击“两违”和小产权房非法销售行为。
5月18日,罗山县兴福康养城项目现场,人潮涌动,伴随着多辆工程车、挖掘机等大型机械装备隆隆的轰鸣声,信阳市第二批重点项目集中开工活动罗山县分会场开工仪式正式启动,擂响了该县2021年第二批14个重点项目建设的战鼓。
近期,央行、银保监会等部门多次“喊话”,对房地产金融保持监管高压。地方层面,广东、合肥、深圳等多地金融监管部门针对涉房信贷政策持续“打补丁”,进一步围堵资金漏洞。
5月9日,“寓”鉴城市 向“芯”而来,优地11#楼精装华宅&城市之光全能公寓,产品品鉴会暨轻奢美学样板间盛大开放。
伟大的作品总是不遗余力打破常规,更迭成为新的习惯。
4月21日,郏县2021年第二季度重大项目集中开工活动暨郏县众和顺达新型绿色智能环保建材综合处置中心项目在黄道镇正式开工建设。