映象房产

　　6月4日，房地产行业迎来重磅政策：财政部等四部门发布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(以下简称 《通知》)，在业内引起了极大的震动。

　　作为地方财政的重要组成部分，土地出让金征收部门的划转，被业内人士解读为“中央出手终结地方土地财政”“抑制地方卖地冲动”，将会压缩地方政府对土地出让金的支配权。对此，笔者认为，目前土地出让金征收调整并未改变其原有的支配方式，不存在对地方政府使用权限的压制，新规只是延续了中央财政集中管理的思路，不应过度解读。但从长期来看，有助于促进“土地财政”生态圈的健康发展，推动土地等要素市场生态的重塑。

　　《通知》表示，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。也就是说，土地出让金的征收部门虽然发生变化，但是其他仍按现行规定执行，现阶段对地方政府整体影响不大。新规可以说是继1994年分税制改革之后最为重大的一次财税改革，其作为国税地税征管体制改革的一部分，有助于提高财政实力和征收管理效率，推进和完善我国的税制改革。

　　根据财政部数据，2020年地方政府国有土地使用权出让收入超8.4万亿元，今年1-5月，50个城市的卖地收入已超过1.8万亿元，超过去年同期20%以上。对于不少地方政府来说，土地出让金几乎是其财政命脉。

　　那么为什么要调整土地出让金的征收部门呢?一方面，此次改革有利于矫正各地土地出让金征缴、使用环节的乱象，有助土地出让金征收过程更规范、公开、透明。

　　由于土地市场的复杂性和各地土地出让金征收的不透明，土地出让金在征收过程中难免出现种种问题。比如，有的城市为了加大招商引资力度，会以各种名义减免土地出让收入，包括 “零地价”“负地价”“返地价”“补贴地价”等方式，其理由也五花八门，包括 “招商引资”“旧城改造”“国有企业改制”等，甚至还会打着“乡村振兴”“城市更新”“老旧小区配套工程改造”等大旗，违规卖地。

　　各地一方面负责供地，一方面收取资金，有点类似会计、出纳一身兼。征收部门划转后，土地出让金的征收管理将更加规范。

　　另外，此举可以促进“土地财政”生态圈的健康发展。未来转由垂直条线的税务部门征收土地出让金，使得中央政府可以完全掌握地方土地出让收支的具体情况，进一步强化了中央对资金使用范围的监管，从长期来看，会对地方政府的行为产生引导，使得地方政府在土地出让环节更趋于谨慎，逐步摆脱对土地财政的依赖。

　　那么，此举对于房企将带来哪些直接影响呢?新政实施后，房企再想和地方政府部门“谈条件”，空间将大大减少，也没有了拖欠土地出让金的可能。因为根据《通知》要求，房企不缴齐土地出让金，拿不到缴费凭证，就得不到《国有土地使用证》和《施工证》。

　　土地出让金征收部门划转与房地产税的关系也备受关注。《通知》具体要求，自然资源部门与使用权人签订出让、划拨等合同后，应当及时向税务部门和财政部门传递相关信息，确保征管信息实时共享。税务部门应将计征、缴款等明细信息通过互联互通系统传递给财政、自然资源、人民银行等相关部门，确保征管信息实时共享，账目清晰无误。

　　笔者认为，由于房地产税是一整套的制度改革，真正落地仍需时间。土地出让金征收部门划转，使得税务部门可以更好地了解各地房地产市场的基础数据，有可能对未来房地产税改革进行铺垫。(楼兰)