近日,云南大理发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》,支持房地产开发企业通过共有产权方式销售商品房,购房人可以先期购买不低于50%的产权,剩余产权继续由房地产开发企业持有,由购房人租赁使用,再按双方合同约定购买剩余产权。
早在2014年,北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石六城市就开启了共有产权房建设试点。就在云南大理推出共有产权房的同时,四川也发布了《关于发展共有产权住房的指导意见(征求意见稿)》,探索发展共有产权住房。
不过,云南大理的政策和四川的政策二者有本质区别。四川的共有产权房有着保障住房的性质,是购房者和政府共有产权,主要面向青年人才或购房困难群体。而云南大理的共有产权房,是购房者和开发商共有产权,面向的对象比较广泛,站在房企的角度来看,可以说是房企的一种促销手段。
将过去的购房者和政府共有产权住房模式移植到房企上,变成购房者和开发商共有产权,在住房供应和保障方面,同样有着积极意义。
首先,购房者不用一次性购买完整产权,对于那些资金不多的青年人群,提供了改善居住的机会。
其次,降低了首付比例,且开发商持有部分产权,相当于降低了购房者风险,也增加了开发商保交楼的动力,有助于减轻购房者的顾虑。
最后,这也有利于房地产市场稳预期。
不过,笔者认为该模式还是存在一些风险隐患,毕竟与政府和购房者共有产权不同,政府部门有公共信用背书,而房企从根上说是利益驱动。所以,在一些具体操作层面可能存在风险隐患。
比如,剩余产权的购买会面临定价问题。如果定价高于市场行情,对购房者来说是不公平的;如果定价低于市场行情,购房者享受的增值收益太大,又容易产生投机行为。毕竟,政府和购房者共有产权的时候,定价还算相对公允,但房企和购房者共有产权的时候,定价方面就容易出现问题。若出现争议纠纷,由于购房者没有拥有完整的产权,可能深陷被动。
笔者认为,关于剩余产权方面的一系列问题,例如如何定价、如何购买、如何转让等,应该尽快给出详细措施予以明确,补上漏洞。购房者和房企共有产权的模式可以有,但要扬长避短。
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