作为支柱性产业,房地产业的健康稳定,既关系着经济发展,又关系着民生成色。
当前,房地产业正经历着增速下探和杠杆出清等阵痛挑战。今年以来,房地产市场出现房企资金收紧、居民需求下行、市场预期转弱等情形,同时部分地区出现了期房逾期或难以交付等亟待解决的民生问题。
针对上述情况,中央层面稳楼市举措不断推出, 8月下旬,包括财政部、人民银行、住房和城乡建设部等部委密集出台重点政策举措,通过推出降低贷款利率、专项借款、增信支持等方式,助力解决房地产市场合理融资需求。
—— 保交楼:维护购房人合法权益
保持房地产市场稳定健康,首要目标是保证群众的合法权益。
近期,住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门完善政策工具箱,通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
据悉,此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”,严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付,实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进,支持已售逾期难交付住宅项目建设交付,维护购房人合法权益,维护社会稳定大局。
西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登表示,对于市场而言,投资者信心往往是重中之重,前期个别城市出现的住房项目“烂尾”和监管资金挪用事件极大降低了购房者的“安全感”。近期政府的一系列政策的核心目的是保证房地产在建项目的有序完工,消除“期房”购房者的心理恐慌。
——稳融资:保障房地产合理资金需求
政策精准发力,在保障购房者权益的同时,也为保障市场稳定、满足企业合理资金需求提供必要助力。
8月19日下午,交易商协会召集多家民营房企召开座谈会,探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。根据媒体报道,增信将按照市场化、法治化的方式进行,参与主体是向市场开放的,并非经选定才可以参与。
8月22日,人民银行行长、国务院金融委办公室主任易纲主持召开部分金融机构座谈会,提出要保障房地产合理融资需求。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,“保卫资金链”仍是当前各家房企的主线目标。在资金端加大对楼市的支持力度,将有效降低融资成本,提振行业预期,促进市场复苏,在供需两端促进房地产市场良性循环。
——降成本:提振房地产市场需求侧支持
相较去年,近期我国货币政策刺激力度明显增加。
8月22日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,5年期以上LPR为4.30%,较上期下降15个基点。这也是5年期LPR在本年度内的第3次下调。
此外,在8月24日召开的国务院常务会议再次强调对刚改需求的支持力度,提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。
业内专家表示,此次1年期和5年期以上LPR下降,将有力提振短期和中长期的信贷需求。其中,5年期以上LPR大幅下降将有利于降低购房者成本,其与支持房地产企业融资等措施形成组合拳,对于稳定房地产市场具有积极意义。
招联金融首席研究员董希淼表示,从落地效果来看,楼市政策优化叠加,直接推动降低购房者贷款成本,优化企业融资环境。但也应看到,楼市调控政策效应递减,市场预期和信心非能在短时间内实现快速改变。从长期看,房地产市场消费与居民收入密切相关,稳定居民收入、提升对未来收入预期才是其中关键。
临近九月,房地产市场是否会如期迎来“金九银十”?
“预计市场会在三季度保持整体平稳,四季度将有所改善。”董希淼说。
姜先登表示,接下来,行业或将进一步整合,部分中小型房地产企业将加速退出市场,出险房企可能通过大规模出让土地项目、促销优惠等加快资金回流。
“从下半年看,房企债务量相较上半年有所增加,行业仍需高度关注高杠杆下‘债务滚动’带来的资金风险。”李宇嘉表示。
针对行业现状,董希淼建议,应落实好中央政治局会议“因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求”要求,加快调整优化房地产金融政策,对“保交楼”项目给予专项支持;针对房贷,可通过下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低贷款利率等措施,更好地支持房地产市场平稳健康发展。
美联储主席杰罗姆·鲍威尔承认,在7月的银行会议之后,房地产市场的状况确实正在迅速变化。鲍威尔说:“我们需要回到供需平衡的状态,那时通货膨胀和抵押贷款利率都将再次下降。”
为贯彻落实“保交楼、稳民生”的要求,开年以来,鑫苑集团旗下多个项目均已复工复产,近期部分项目施工已接近尾声,即将交付,正在加速赶工及最后的施工调整,争取早日让每一位业主住进新家,不辜负每一位业主家人的期盼和信任。
会议认为,今年以来,人民银行、银保监会坚决贯彻党中央、国务院决策部署,加大稳健货币政策实施力度,兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡,支持统筹疫情防控和经济社会发展。
会议强调,要进一步贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署,迎难而上,担当尽责,千方百计“保交楼、稳民生”,依法合规“治乱象、防风险”。
有专家认为,现房销售正成为房地产市场稳步发展新亮点。不过,在商品房市场面临一定下行压力时,不能一刀切地取消预售制度,应统筹考虑并逐步调整。
各地积极纾困房地产的行动还在持续,除了因城施策的不断深化,地方政府统筹部署保交楼的动作也逐渐增多。
具体来看,7月份,70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数略增。其中,一线城市商品住宅销售价格环比微涨、同比涨幅回落,二线、三线城市环比整体呈降势、同比降幅扩大。
8月13日,一场以“还没对,如何好”为主题的思想聚会在郑州普罗理想国举行。来自郑州及全国的百余位知名媒体人和普罗业主代表齐聚,探讨关于房地产的过去、现在与未来。
8月13日,由高景亚太地产研究院组织的北大标杆地产研修班,2022年第三次到位于西平县的河南御都集团(以下简称御都集团),学习御都集团在县域市场开发的成功模式,探讨中小房企如何通过战略布局和经营调整,实现企业的逆势突围。
从各方面形势来看,在守好“房住不炒”底线的同时,各地因城施策稳地产措施正在进一步发力。政策优化范围、力度和尺度在适度调整;助力企业债务重组、化解项目交付风险等细化措施也在有序推进……祭出各种“组合拳”后,部分城市一二手房市场已现回稳。