映象房产

国庆假期的前两天，房地产市场密集迎来3项调控举措。其一是9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。其二是9月30日，人民银行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。其三是9月30日，财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。2023年12月31日前，对出售自有住房并在1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

上述举措出台，表明政策层面积极以金融、财税方面的调整力促房地产市场企稳回升。阶段性调整差别化住房信贷政策的举措意味着一些城市可以下调首套住房贷款利率，减轻购房者的还贷压力。首套个人住房公积金贷款利率的下调同样能够为缴存职工减少一定购房资金压力。“卖一买一”退个税的优惠则将有助于调动改善性需求的购房积极性。

这些举措均指向降低刚需和改善性住房需求的购房资金成本，政策叠加有助于为当前正在企稳的市场注入动力，有望增强购房者信心，稳定房地产市场预期。

这是一段时间以来各项稳楼市举措的再升级。今年以来，在房地产市场总体出现下行趋势的情况下，有关部门和各地积极出台调控政策稳定市场，包括取消限购、放松限贷、降低首付比例、给予购房补贴等。利好房地产市场的政策举措力度大、种类多，随着因城施策调控逐步深入，政策越发精准和精细。广州、北京等城市重点针对二手房买卖出台了带押过户、连环单业务并行办理等举措，破解二手房交易痛点，有助于活跃市场交易。四川等多地提出对多孩家庭放宽购房资格条件。

政策加码，市场反响几何？分化仍是当前房地产市场较为明显的特征。9月和10月，是房地产市场的传统销售旺季。很多房地产开发企业均加大了推新盘和促销的力度。节前房贷利率下调政策已在众多城市迅速落地，一段时间以来持续性的利好政策能激活一部分购房需求。因此，国庆假期期间，无论是一二线，还是三四线，均有一些城市市场活跃度有较为明显的提升。不过，也有相当数量的城市，市场依然较为冷清。而同一座城市里，也出现了冷热不均的状况，有的新房项目大卖，有的则是乏人问津。同时，受到前期一些城市新建商品住宅项目出现停工情况的影响，购房者对购买期房是否能如期交付仍存顾虑，转向关注二手房，从而出现了一些城市二手房回暖趋势好于新房的局面。

购房者对未来房地产市场的信心在很大程度上决定着市场的走向。从长远看，信心来自于我国仍处于城镇化快速发展时期，城镇每年新增上千万人口，对城市的住房、基础设施、公共服务设施等仍有大量需求；城市更新、老旧小区改造等也有很大任务量。因此，房地产市场的平稳健康发展仍有相当大的空间。从近处看，个别房地产项目出现停工，一些房地产开发企业资金链紧张，这些均影响了购房者的信心。目前，这种情况正在得到扭转，住房和城乡建设部等有关部门出台了专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付；在地方政府的推动下，一些城市的“保交楼”也取得积极进展。

可以看到，政策“组合拳”正在逐步显现效果，不断修复市场信心。随着房地产调控政策工具箱的不断打开，各地相关配套措施进一步落地，购房者的信心和积极性有望继续修复，房地产市场有望进一步企稳回升。要强调的是，政策叠加旨在促进市场企稳，重点均在更好满足刚需和改善性需求。对于一线热点城市，仍要牢牢坚持“房住不炒”定位，避免投机炒作卷土重来。