映象房产

　　释放农民消费潜力、鼓励农民进城购房再次成为全国多地推动楼市发展的一大举措。

　　据澎湃新闻不完全统计，今年以来，至少包括吉林省延吉、吉林省吉林、江苏省泰州、湖北省黄冈、贵州省遵义、安徽省潜山、黑龙江省佳木斯、吉林省长春、湖北省麻城、吉林省双辽、四川省南充、江苏省兴化等城市以及四川省凉山彝族自治州宁南县、贵州省黔西南州晴隆县、江苏盐城阜宁县、江苏盐城大丰区、湖南株洲茶陵县、河南信阳罗山县、四川宜宾高县等地出台鼓励农民、农民工进城购房的相关政策。

　　可以看到，在出台鼓励农民、农民工进城购房的城市中，地方政府多给予购房补贴、契税补贴等优惠政策，部分政策提及农民进城购房可享受户口迁移、子女就近入学(含转学)、养老保险、医疗保险等城区人口同等政策。

　　多地财政补贴，支持农民进城购房

　　以吉林双辽为例，9月7日，吉林省四平市双辽市人民政府发布《双辽市人民政府办公室关于印发鼓励农民进城购房补贴优惠政策实施意见(试行)的通知》，《通知》提出，对于符合条件的农民在双辽市城区内购买商品住房，市区有意愿的房地产开发企业提供总房款减免优惠或1-3个点的折扣优惠。同时，进城购房农民购买家庭唯一商品住房或二手住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，政府参照所缴纳契税的额度给予全额补贴。

　　双辽市还将开展“买新房、赠消费券”活动，农民购买唯一商品住房或二手住房，政府以发放家电消费券的方式给予适当补贴。

　　江苏省泰州市兴化市于9月21日发布《关于有效应对疫情影响促进我市房地产业健康发展的通知》，其中提到，对在兴来兴大专以上人才以及外来务工人员、进城农民等购房者在市区范围内于2022年6月1日至2022年12月31日期间购买首套商品住房(含二手商品住房)的，给予一次性购房补贴，补贴金额为购房者实际缴纳契税的50%。

　　除了享受购房补贴，部分城市也提及进城购房可享城区人口同等政策。今年9月，湖南省株洲市茶陵县新闻网消息，茶陵县出台17条措施促进房地产业良性循环和健康发展，鼓励农民进城购房。其中提到，农民进城购房(商业、商住楼、住宅)，享受户口迁移、子女就近入学(含转学)、养老保险、医疗保险等城区人口同等政策。

　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，近期以来，多城发布鼓励农民进城购房的政策，出台的政策内容多为提供购房补贴和优惠等形式，从出台的城市来看，以一些库存压力大、去化困难的弱二线和三四线城市为主，出台这样的政策也是为了增加购房需求，缓解库存压力，提振市场信心。将政策聚焦于农民这样庞大的群体，有利于提升农民进城置业的积极性，一定程度上能带动一部分需求释放。

　　除了农民群体，部分地方政府也将购房补贴范围扩展至农民工群体。

　　四川省南充市9月30日印发的《支持刚性和改善性住房需求促进 房地产市场平稳健康发展十条措施》提到，对在南充主城区购买商品住房的医护人员、农民工、引进人才、大专以上学历等购房人，按照所购网签商品房买卖合同总价款的3%一次性给予财政补贴，一次性财政补贴总额度最高不超过3万元/套。

　　9月5日，四川宜宾高县发布《高县房地产市场调控协调机制办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在高县中心镇(来复镇、沙河镇、罗场镇)购买房地产开发企业出售新建商品住房的农民工，按照200元/平方米给予一次性补贴，每户最高不超过2万元；对具有中高级职称的农民工，在县城购买新建商品住房的，按照300元/平方米给予一次性补贴，每户最高不超过3万元。

　　鼓励农民进城购房对楼市效果大吗？

　　可以看到的是，鼓励农民进城购房并非此次楼市调控的新鲜产物。

　　早在2015年底，中共中央政治局召开会议时提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。

　　在彼时“去库存”的大背景下，加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工买房成为重要措施。

　　按照新华网2016年2月发布的文章，当时山西、山东、甘肃等省明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。

　　2016年2月19日，中国农业银行还曾推出“农民安家贷”产品，该产品是国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品，致力于满足广大农民进城购买商品住房的需求。

　　从效果来看，根据新华网报道，截至2016年7月31日，安徽农行“农民安家贷”实现发放23329笔，发放金额69.91亿元，帮助农民进城购房。

　　安徽地区房地产“去库存”效果也得以凸显。以六安市为例，2015年市区待售商品房面积达663万余平方米，2016年一季度，六安市区销售商品房120多万平方米，同比翻了一番，其中农民购房占比超过50%，去化周期由28个月缩短到18个月。

　　在58安居客房产研究院分院院长张波看来，2016年大量三四线城市去库存，就已经消耗了大量的农民在县城的买房需求，同时前几年返乡置业更是吸引了一大批在三四线老家买房年轻人的购房需求。因此，本轮的鼓励农民进城买房能够有效吸引到的购买力和几年前相比已大大减少。

　　张波指出，前一轮去库存后，由于三四线城市也紧随出现房价上涨，最终导致市场的热度明显上升，并带动房企在中小城市拿地热情同步上扬，所导致的结果就是三四线城市的库存量又呈现上升态势，加之市场降温的大背景，导致去化出现困难，因此鼓励农民买房就是为了拉升需求并加速去化。

　　如何保障“以房留人”？

　　不过，在吸引农民购房的同时，如何让进城农民有所保障也是当前热议的话题之一。

　　此前，《经济日报》发布的评论文章指出，近期，我国部分城市推出鼓励农民进城买房的政策举措，多个市县提出给予购房农民税费减免、购房补贴等优惠。此类政策的初衷，一方面是为了应对房地产市场下行压力，挖掘农民购房潜力去库存，另一方面也意在试图“以房留人”，缓解当地城镇化率不足、人口流失的状况。

　　但是提升城市吸引力，是一项全方位系统工程，仅靠补贴等政策吸引农民进城购房，随着优惠效应的递减，恐怕难以真正留住农民，实现政策预期。农民愿不愿意进城，其“本”在于能不能获得就业机会，提高收入水平，在此基础上才愿意通过购房留下来。

　　此外，农民进城买房只是第一步，如果不下功夫完善产业配套设施和营商环境，健全就业、教育、医疗等保障，补齐环境基础设施、公共服务设施等方面短板，那么鼓励农民买房的效果就会大打折扣。

　　今年8月18日，农民日报头版也发布评论文章《鼓励农民进城买房，不能不算后路账》，文章指出，在县域房地产市场库存压力较大的背景下，鼓励农民进城买房，显然是将楼市“去库存”的希望寄托在农民群体身上。如今，经济新的下行压力加大，不少县市希望以各种手段吸引农民进城活跃经济，扩大需求。但想要“以房引人”“以房留人”，就必须充分保障农民的权益，给农民留足后路。

　　上述文章提到，作为“城尾乡头”，县城是连接城市、服务乡村的天然载体，制定政策、出台措施，一定要有更统筹的城乡一体化的通盘考虑，切不可“头疼医头、脚痛医脚”，更不可“城市生病、农村吃药”。只有尽早摆脱对“土地财政”的严重依赖，下大力气练好内功，不断完善产业配套和营商环境，优化经济结构，发展出实实在在的支柱产业，让进城买房的农民能安居，更能乐业，才是化解县域经济难题的根本之道。（澎湃新闻记者 计思敏）