映象房产

新一期LPR（贷款市场报价利率）报价近日出炉。据央行消息，10月一年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

值得关注的是，信贷政策调整后，10月全国多座城市房贷利率继续下降，超十座城市首套房贷款利率跌破4%，各地公积金利率也纷纷下调。LPR虽然暂“按兵不动”，但市场对和房贷相关的5年期以上LPR调降仍有预期。

LPR连续两个月不变

与每月房贷月供挂钩的5年期以上LPR，受到更多房贷族的关注。在近期部分地区居民住房消费需求较为疲软的背景下，市场曾预期10月5年期以上LPR会有所下调，不过10月17日央行开展5000亿元中期借贷便利（MLF）操作，利率与此前保持一致，由于LPR报价与MLF利率挂钩，在MLF利率未做调整的背景下，10月LPR报价的定价基础没有发生变化。自今年以来，5年期以上LPR调降了三次，共下调35个基点。

民生银行首席经济学家温彬认为，随着一系列稳增长政策加快落地实施，9月金融数据明显改善，信贷有效需求回升，信贷结构优化。后续政策效果还将继续显现，短期内再度下调政策利率的必要性不高。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，为支持楼市尽快企稳回暖，在近期银行开始新一轮存款利率下调带动下，年底前5年期LPR报价仍有下调空间，年底前即使MLF利率保持不变，5年期LPR报价也有可能再度下调10个至15个基点。

超十城首套房贷利率跌破4%

中国人民银行、银保监会9月29日发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。调整之前，首套房商贷利率下限为不低于5年期以上LPR减20个基点，也就是4.1%，此次调整有利于引导首套房贷利率下限在当前4.1％的水平上进一步下调。

具体来看，哪些城市可放宽？政策措施予以明确：对于2022年6月至8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求，其中二线城市有8个，三线城市有15个。“北上广深都不可以执行，大部分二线城市也都不可以执行这个政策。”中原地产首席分析师张大伟提示。

新政实行以来，全国已有多地首套房贷利率进一步下行。贝壳研究院近日发布的重点城市主流房贷利率数据显示，今年10月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.12%，较上月下降3个基点。截至10月19日，石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10城首套房贷利率降至4%以下。记者统计发现，大连、昆明、大理等地近日也加入首套房贷利率降息行列，超十座城市目前首套房贷利率进入“3时代”。

更多城市将出现降息操作

除商贷利率外，各地公积金利率也纷纷下调。自2022年10月1日起，央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。随后，北京、天津、武汉、南京等30多座城市陆续跟进下调首套个人住房公积金贷款利率。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，10月以来全国各地房贷利率呈现“破4进3”格局，房贷方面总体上会有更多城市出现降息操作，除了一些重点一二线城市外，其他城市四季度降低房贷利率、刺激购房需求是主流操作。

据贝壳研究院数据，从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套和二套利率同比降幅分别为169个基点和116个基点。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，阶段性首套房贷降息结合放松限购、限贷，将明显减轻首次购房群体的购房成本，加速购房者决策，这有助于增加市场成交。改善性需求对市场的主导作用日益增强的背景下，政策上也要关注降低“卖一买一”、“卖旧买新”的贷款利率，这是符合多数城市住房消费实际的必要举措，未来不排除会进一步结构性放宽二套房贷款利率政策的可能。

“整体看房地产微调宽松的政策内容越来越宽，政策力度会越来越大。”张大伟表示。