映象房产

近日，北京地区二手房市场多个片区二手房房源量激增，不过，挂牌量虽多，但成交量却小，价格滞涨或微跌。除北京外，5月份房地产市场活跃度延续回落态势，重点城市新房、二手房成交均延续下跌态势。

对此，专家表示，这类压力的成因一方面是一季度因疫情积压的购房需求消耗殆尽，另一方面是关于对经纪公司的规范鼓励改革中介费收费标准出台加大了购房者观望情绪。

展望后市，专家认为，房地产市场复苏进程仍具一定压力。后续市场企稳回升的期待，仍将较依赖于市场整体环境的改善。

值得一提的是，房地产市场复苏进程中，面对去库存和现金流的压力，一些房地产开发商处心积虑采用违反违规营销手段诱导消费者购房。中国网财经记者梳理发现惠州、深圳、佛山、长春、重庆等地负首付又重出江湖。

5月重点城市新房、二手房成交延续下跌态势

据媒体报道，近日北京地区二手房市场多个片区二手房房源量激增，不过，挂牌量虽多，但成交量却小，价格滞涨或微跌。

据北京住建委官网数据统计，截至5月30日，5月北京二手房网签12117套，环比下滑13.0%，同比上涨49.9% (去年5月，成交基数较低)。四五月北京二手房市场呈现高位回落态势。

“确实给北京楼市传递了一定的压力，对于这类压力的缓解，还较依赖于政策或市场积极信号的传出。” 诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪在接受中国网财经记者采访时表示，一方面，随着一季度因疫情积压的购房需求消耗殆尽，以及当前购房者收入情况暂未出现明显改善，成交量小也是入市信心持续性减弱的体现;另一方面，5月8日出台关于对经纪公司的规范鼓励改革中介费收费标准以及鼓励买卖双方共同缴纳中介费，也在一定程度上加大了购房者的观望情绪。

易居研究院研究总监严跃进认为，挂牌多成交少的情况不止在北京，目前各地都是这个情况。主要是两方面原因，一方面是售房者心态上变化的原因导致，另一方面是供求关系的改变。“这种情况应被关注，如果价格降的越多，就使市场交易越来越迟钝。” 严跃进表示。

除北京以外，在前期积压需求释放完成后，5月份房地产市场活跃度延续回落态势，重点城市新房、二手房成交均延续下跌态势。

新房方面，据诸葛数据研究中心监测，2023年5月重点监测的30城新房销售面积环比下降3.01%，同比上升19.04%。降幅明显收窄，但新房市场交易活跃度仍然偏低。

二手房方面，2023年5月10个重点城市二手住宅成交73187套，环比下降13.83%，较上月跌幅收窄7.29个百分点，同比上涨57.95%。进入5月份，购房市场活跃度继续下滑，加上五一小长假的干扰，二手房成交延续下跌态势，但是跌势较上月有所收敛。

此外，价格方面，5月份，百城新房价格环比止涨转跌，二手房价跌幅扩大。中指数据显示，2023年5月，中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16180元(人民币，下同)，环比止涨转跌，跌幅为0.01%。二手住宅均价为每平方米15786元，环比下跌0.25%，跌幅较4月扩大0.11个百分点。

展望后市，关荣雪认为，房地产市场复苏进程仍具一定压力。由于房地产交易情况受多方面牵制，如居民收入、房企资金流动性、购房政策等，因此，对于后续市场企稳回升的期待，仍将较依赖于市场整体环境的改善。此外，维稳以及局部升温将是今年房地产市场较为显著的特征。

在严跃进看来，目前房地产市场复苏基础是薄弱的，市场仍存一些改善型需求，中长期趋势来看是看好的，但短期内仍承压。

“负首付”买房重出江湖

值得一提的是，今年以来楼市处于调整期，开发商面临现金流和去库存的压力，而其中不乏有开发商或房产中介通过“零首付”“负首付”等违规营销噱头来吸引购房者购房。

据媒体报道，近期有房产中介声称买房可以做到“负首付”，例如房产价格是520万元，买家却可以贷款570万元，相当于额外拿到50万元“装修款”，而且无需首付。

所谓“负首付”，实际上是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力，或是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。而实际上，上述两种形式购房成本和额外产生的利息均会转嫁到购房者身上。

“负首付”在行业内并非新生事物，其本质上是“高评高贷”模式。“高评高贷本质上是一种骗贷的违法行为。” 中原地产首席分析师张大伟在撰文中表示。

“负首付”将带来哪些风险?

对于银行来说，关荣雪表示，这类现象本身就是违反国家相关金融信贷政策的，不仅扰乱房地产市场正常交易秩序，还会加剧断供风险，进而影响银行金融系统链的正常运行。

对于购房者一方，关荣雪坦言，无论哪种形式，最终购房成本和额外产生的利息均会转嫁到购房者身上，购房压力并未减轻。此外，也将会引发购房者维权风险，由于签订的合同违背国家信贷政策而不具备法律效力，因此借款人即购房者将可能面临无法维权的风险。

严跃进也表示，购房没有真实的首付支撑，容易抬高杠杆。若是按负首付的方式去购房，购房者后续的真实房贷压力明显放大，这会使得房贷违约的成本增大，最终对购房者和商业银行都不利。

针对零首付、负首付等违法违规现象，早已有监管介入。2017年，多部门联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

5月22日，广东省惠州市惠阳区住房和城乡建设局印发的《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》指出，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

5月26日，深圳市房地产中介协会发文，该协会在文中指出，各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，并应开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。如发现房地产中介机构、从业人员存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助的，深房中协将立即报送行政主管部门依法依规查处等。

“首先，购房者要提高消费警惕性，以防掉入营销陷阱。” 对于如何整顿负首付等营销乱象，关荣雪表示。“各金融部门要强化业务审核、监管部门要提高监管力度，加强防范风险意识，对可能出现的乱象及时干预整治等。”

严跃进表示，要科学界定负首付的概念，和传统的零首付有区别。中间涉及到虚构合同、贷款材料造假、银行审核不严等问题。对于此类环节内容更需进行严监管。

“此类问题进一步说明当前房地产市场的新情况，即首付支付能力或是比较弱。恰是购房者首付方面的压力，所以类似负首付的噱头很容易引起大家的关注，也容易让部分中介和金融机构钻了漏洞。” 严跃进还谈道。(记者 谭梦桐)