映象房产

老龄化社会正在加速走来。老年人的养老生活、社会保障、医疗服务等问题关乎每一个家庭的和谐美满。如何更好解决老年人居住问题，受到了越来越多的关注。

关于老龄化社会与住房消费的关系，人们持不同观点。有人认为，随着年龄增长，对收入的预期逐步降低，住房消费意愿自然不强了。也有人觉得，老龄化社会让家庭规模小型化特征更加突出，出现相当数量的独居和空巢老人，老年人同样有适老化的居住需求，他们的住房消费需求仍将释放。这些观点似乎都有道理。

改善型换购是推动老年人住房消费的一个重要因素。不可否认，在大城市，老年人居住的房屋，特别是核心区域的住房，随着过去20多年房价快速上涨，已经成为他们主要的家庭资产。而城中心的老房子通常有面积小、户型不够合理、没电梯、物业服务不完善、活动场所缺乏等问题。于是，一些老年人选择卖掉城中心的房子，去距离稍远、房价略低的地方改善居住条件。

老年人群购房比重并不低。以北京为例，中国人民大学劳动人事学院与北京链家研究院联合推出的《积极老龄化 适老新居住》报告显示，北京购房老人样本中，出于改善住房条件或周边配套动机而购房的占比高达69.1%;2022年北京市55岁以上老年群体购房占比达11.4%。报告认为，近年来老年人群购房比重呈现阶段性上升趋势，老年群体置业需求有所增长。随着我国住房市场逐步从“增量发展”转入“存量优化”阶段，适老化居住需求成为撬动老年人住房消费的重要杠杆。

老年人居住消费潜力值得挖掘。除了为改善居住条件把房子换到略远的位置之外，还有很多老人选择在子女居住地附近购房，方便照顾孙辈或得到子女照顾。当前有一些老年居住社区慢慢兴起，这些老年社区往往建在距离中心城区较远的地方，提供较为全面的养老、医疗等服务，吸引老年人购房入住。居住消费不仅仅是购房消费，老年人除了有直接购房或者换购住房的需求外，对居住服务的需求也越来越高。针对老年人的住房经纪服务、物业服务都有待进一步完善。购房后，适老化的家装等服务也有广阔前景，为老年人提供整装、适老化设计，且物美价廉的装修服务值得家装行业进一步探索。

不过，对老年人住房消费应适当引导，避免冲动消费。老年人能够接触到的信息相比年轻人较为有限，综合辨别各方信息的能力较弱。楼盘销售人员和房地产经纪服务人员在针对老年人提供服务时，应该从老年人的切身需求出发提供购房建议，保护好老年消费者，注重诚信，引导他们理性消费。

老旧小区适老化改造势在必行。改善住房条件是很多老人的期待，然而直接购房或改善型换购往往对家庭支付能力有较高的要求。对于相当数量的老人而言，居住在现有老旧小区是更现实的选择。因此，对老旧小区进行适老化改造是提升老年人居住质量的必要途径。上述报告显示，北京市七成以上的老人居住在老旧小区，住宅适老化程度显著不足。目前，我国正在推进城镇老旧小区改造，各地积累了不少好的经验做法，对于加装电梯等老旧小区改造中难啃的硬骨头也在探索解决，老旧小区改造将让更多老年人受益。

适老化改造需要更多资金和制度支持。住宅适老化改造应形成产业，成为住房消费新增长点。适老化改造面临资金不足的难题，应积极探索政府、社会、居民个人多方出资模式，多渠道筹措资金。同时，我国正在探索房屋养老金制度，这项制度旨在长远保障房屋的安全和居住品质，稳定商品住房价值。

居住适老化改造的重点和难点在于居住服务的提升。居住品质提升不仅在于房子更新、面积更大，更在于服务的完善。还应进一步提升社区养老基础设施和相关服务的供给。社区养老服务可以成为改善老年人生活品质的重要途径，成为居家养老模式的有益补充，这就需要构建一支专业的养老服务队伍。(作者：亢 舒)