映象房产

中国人民银行、金融监管总局、中国证监会11月17日联合召开金融机构座谈会。会议强调，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

中国证券报记者获悉，证监会将贯彻落实中央金融工作会议部署要求，积极支持稳妥防范化解大型房企风险，做好房地产企业合理融资支持和融资监管，促进房地产行业平稳健康发展。同时，稳妥做好相关风险处置和违规查处。从严查处上市房企、发债房企财务造假、虚假信息披露及相关中介机构未履职尽责等违法违规行为。

专家认为，此次座谈会释放出明确政策信号，有关部门将更好支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

坚持融资支持与风险防控并重

过去一段时间，金融管理部门积极配合行业主管部门和地方政府，从房地产市场的供需两端综合施策，保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定，支持改善行业经营，优化调整个人住房贷款政策，着力稳定房地产市场，取得了良好的效果。

其中，股权融资方面，截至目前，A股上市房企共有104家，境外上市的境内房企98家(其中 港股93家)，总市值合计约2.3万亿元。

按照中央有关部署要求，去年底证监会出台了支持房地产平稳健康发展的“股权五条”等政策措施，坚持股债联动，坚持融资支持与风险防控并重，满足正常经营房企的合理融资需求和稳妥应对房企债券违约风险。

去年底以来，已有8单境内外上市房企再融资和并购重组项目通过证监会注册或备案，拟融资合计约440亿元;同时，启动不动产私募投资基金试点。债券融资方面，今年1至10月，房企公司债券及资产支持证券发行超过2300亿元。通过中证金融公司与地方担保公司“央地合作”模式增信支持民营房企发行债券。

“通过股权和债券两个方面政策措施支持房企融资，既满足了房企的融资需求，又为防范化解房企信用违约风险提供了金融活水支持。”德邦证券首席经济学家、董事总经理芦哲表示。

支持房企合理股权融资

会议强调，各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

芦哲认为，从资金来源看，“三支箭”所对应的信贷、债务、股权三类资金，均是行业主要的金融需求。

从资金用途来看，偿还债务、在建房屋竣工、日常经营是三类主要需求，其中第一类需求如果得不到满足可能诱发信用违约风险，第二类资金需求则容易外溢成为“烂尾楼”等社会民生风险。从行业高质量发展来看，城中村改造、保障房、平急两用等三大工程是高质量发展的重要方向，离不开商业信贷、债券融资、REITs、政策性金融工具等多样化的金融支持。

“会议提出，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。”芦哲表示，在房企融资“三支箭”中，股权融资的相对优势在于不增加额外负债。

加快房地产金融供给侧改革

会议强调，要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。

“房地产金融供给侧改革范围较广，直接金融和间接金融都包含在内。”芦哲分析，房地产金融供给侧改革顾名思义是着眼于供给侧，可分为直接金融和间接金融两部分，前者主要是商业银行信贷，如开发贷、个人按揭贷款都归属于此类，后者主要是通过资本市场融资，股权融资和债券融资都在此类。

芦哲建议，从供给侧改革出发，做好需求侧管理，形成金融和房地产的良性循环。“房地产金融的供给侧改革，离不开需求侧的管理，即针对房企和居民两大主要金融需求方，做好金融供需管理。”他说。

具体来看，针对房企需求，此前出台的系列政策中，“三道红线”等限制性政策需要因时而变，“三支箭”等支持性政策则要在当下加大力度，特别是发挥股权和债券等直接融资的作用。针对居民需求，主要是加强按揭贷款管理，将居民杠杆率纳入行业的宏观管理指标。

中国证券报记者获悉，下一步，证监会将一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。保持房企股债融资渠道总体稳定，支持规范经营的民营房企持续发展。积极发挥中证金融公司与地方担保公司“央地合作”增信模式作用，促进解决民营房企发债难问题。做好房地产股债融资监管，规范募集资金使用。同时，稳妥做好房企相关风险处置和违规查处。坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险，继续应对上市房企集中退市问题，确保“退得下、退得稳”。从严查处上市房企、发债房企财务造假、虚假信息披露及相关中介机构未履职尽责等违法违规行为。