映象房产

中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。其中对于房地产的表述，业内分析认为，在强调化解房地产风险的基础上，对于加强“三大工程”建设以及加快构建房地产发展新模式等均有着墨，尤其有三点值得关注。

这三点分别对应着哪些方面?会对明年楼市产生哪些影响?

一是防范化解房地产领域风险

会议指出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

这也被认为是2024年房地产政策的重点方向。易居研究院研究总监严跃进认为：“支持合理住房消费需求等工作需要继续推进，但是各地从认识层面和工作重心上，要把化解风险作为最核心的一项工作。”

风险化解要怎么做?中指研究院市场研究总监陈文静指出，当前房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”若能实质性落地也将有助于改善企业融资环境。

自10月末，中央金融工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后，多部委召开企业座谈会落实相关举措，多家商业银行召开企业座谈会，提出要加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持。据中指研究院监测，2023年11月，房地产企业债券融资总额为412.8亿元，环比增长49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初显。接下来，企业资金支持政策有望进一步落地见效。

“在加大对房企融资支持的基础上，预计将会着力增强民营企业信用水平，包括进一步探索有效增信措施，丰富信用保护工具，适度扩大民企债券融资工具适用范围。同时会将房企融资和预售资金监管统筹考量，探索更为灵活的方案，在保障安全的前提下让资金效力更大发挥。”58安居客研究院院长张波说。

陈文静另外提到，化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血，市场销售实质性修复是改善企业资金面的关键，而销售市场好转也需要需求端政策继续托底发力。

二是“三大工程”建设

会议指出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

“‘三大工程’既是新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。这着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，本质上，新时期住建系统“的三大工程”，都是在供给侧改革做文章，以匹配需求并与扩大房地产内需结合。

——保障性住房建设

“保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求，解决商品房需求断层的问题。”李宇嘉说。

陈文静认为，保障房“保基本需求”，市场化的商品房则满足多层次住房需求。高质量、好地段、好服务的新房项目依然具备市场潜力，这也给开发企业提供了新的经营思路。

张波指出，推进保障性住房发展的新模式将是下一轮房地产周期的重要举措。明年更多城市将加快保障性租赁住房的推进节奏，通过多渠道共建的方式，让多样化、高品质保租房不断面市，以更好实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

——“平急两用”公共基础设施建设

李宇嘉介绍，“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。

在陈文静看来，“平急两用”或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，也将对房地产投资产生积极带动作用。

——城中村改造

“城中村改造解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求。”李宇嘉介绍。

“2024年城中村改造将进入新的阶段，其对房地产销售、投资的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。”陈文静提到，城中村改造“因城施策”的实施细则预计将陆续出台，一批项目有望进入实施阶段，在供需两端支持房地产企稳。

张波指出，城中村改造是提升大中城市居住品质提升的重要举措，也是住房改善的重要举措，通过消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，可推动城市高质量发展。

三是加快构建房地产发展新模式

会议指出，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

在严跃进看来，这一表述与此前中央政治局会议和本次会议均提到的“先立后破”相吻合。房地产新发展模式要建立，就必须“先立”而非“先破”。此次提及完善相关基础性制度，也说明在“先立后破”方面，逐渐探索一些基础性的制度。

严跃进认为，相关制度或体现在“人房地钱”四个字上，预计2024年一些新的改革工作会启动，尤其是围绕“人房地钱”会有系列的工作开展。

以上三项工作，在中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华看来，也是相互联系的：“三大工程建设和加快构建房地产发展新模式，都有利于提升市场长期信心，从而也有利于化解房地产风险。”