映象房产

　　“短期看政策、中期看经济、长期看人口”，人口结构的变化将推动房地产市场的深度变局，也从诸多维度影响经济的长远发展。由各大电商新推老年版本APP为典型代表，一场声势浩大的适老化改造正在掀起。

　　10月14日正值中国传统节日重阳节，贝壳研究院发布《2021社区居家养老现状与未来趋势报告》(以下简称“报告”)，该报告聚焦于中国老年人口居住状况，通过对老年人抽样调查，从养老居住负担、老年人居住现状、需求与痛点等方面刻画老年人居住情况。贝壳研究院同时发布“分钟城”系列专题之老年社区，深度解析老年人居住社区的配套需求。

　　超六成老年人“独立居住” 社区适老化设施有待完善

　　社会发展节奏加快，四世同堂画风渐被改写。追求自由、健康状况良好、拥有独立经济基础，致使“独居”成为老年人常态，越来越多老年人开始从被动独居走向主动独居，家庭结构一再趋于小型化与核心化。在贝壳研究院调研中，65.5%的老年人独立居住(一个人居住或与配偶同住)，与子女同住比例逐渐下降，即使在80岁及以上高龄群体中，独立居住占比仍高达48%。

　　距离产生美，但“独居”不意味远离子女，同城甚至同社区居住分离模式，在满足老年人对于隐私和独立需求的同时，可以保障老年人及时获得照料。独居老人中六成与子女住在同一城市，21.3%与子女住在同一社区。80岁及以上高龄独居群体与子女居住同一社区的比例更高。

　　但高龄老年人居住条件则有待改善，约54%的老年人现居房屋建成超过20年，80岁及以上老年人中约15%现居房屋房龄达到40年。长久的生活习惯与周围邻里的密切关系，在老年人看来，老房子虽有不便，但相较搬家所需成本和面临新环境风险挑战，他们更愿意惯性依赖。

　　随着身体状况转变，楼层高低愈来愈受老年人所关注。调研数据显示，约三成老年人住在平房，住楼房的老年人中约30%住在独门独户楼房。相对来说，高龄老人更多住在一般楼房中，而超过1/4的低龄老年人住在独门独户楼房。居住楼房的老年人在出行安全性和便利性方面需求更高，约80%受访者理想居住三层及以下，且对电梯和无障碍通道等设施要求迫切。居住楼房的老年人多数住在中低层，其中两成住在底层，80岁及以上居住楼房的老年人近七成住在三层及以下，而居住在二层及以上的老年人中仅约12%称有电梯。值得关注的是，居住楼房的老年人中，56.86%的老年人表示没有无障碍通道，而在既无电梯也无障碍通道的老年人中，近半数需步行超过25级台阶才能到家。

　　据估算，中国城市存量住房建成年份在2000年前后的比例约为3:7。报告指出，2000年以前建成的小区距今已有20年，在住区设计等方面相对“先天不足”，除电梯及无障碍通道问题，设施线路等老化问题也可能导致安全隐患。老旧小区适老化改造对提升老年人居住幸福感具有重要意义。

　　社区配套需求突出 配套资源空间分布不均

　　老年人由于身体机能老化、活动能力与活动范围受限，对于社区内部和周边的环境、设施配套需求更加突出，其中户外锻炼、坐着聊天和买菜购物是老年人日常在社区的高频活动。

　　贝壳研究院在“分钟城”系列专题之老年社区的调研中显示，老年人出行频率并不低，近8成受访者在社区内或附近活动的频率为一天一次或一天多次。老年人对公共服务设施有多元化需求，户外活动占比最高，69.4%的老年群体曾在社区及附近散步或户外锻炼;其次是休闲娱乐活动，为47.4%;再次是生活物料采买活动，为44%;此外，老年人对社区医疗服务项目的需求强烈，包括健康监测、送医拿药、家庭医生等。

　　具体而言，不同年龄段群体经常从事的日常活动略有不同，相应对社区及周边配套设施的需求亦有差异。60-69岁、70-79岁低龄老年人更偏好散步或户外锻炼、打牌下棋、遛狗遛鸟等活动，相比之下对运动健身场地的需求度高于80岁及以上的高龄老年人;高龄老年人因身体机能弱化严重，更倾向于坐着聊天，相比之下对公园/广场、老年活动室、休息座椅的需求度高于低龄老年人。

　　不同区域的老龄居住生活圈资源分布存在不均。第七次全国人口普查数据公布的21个超大和特大城市中，北京、昆明、长沙社区医院一公里覆盖率超过80%，而大连、佛山、西安、东莞等平均每个社区一公里范围内社区医院数量不足1个;长沙、昆明九成以上社区可以实现一公里内买菜自由，沈阳、哈尔滨、北京在21城中菜市场的覆盖率稍低，但半数以上社区实现了菜市场一公里覆盖;深圳超过九成社区出家门一公里范围内设有公园，但21城中的多数城市有四分之一的社区在半径一公里范围内没有公园。不同城市老年社区生活圈范围内的配套设施建设，仍需高度优化与整合。

　　居家养老仍是首选 社区老龄服务体制不健全

　　人口老龄化持续加深背景下，老年人养老居住问题备受关注。自2010年以来，中国推行“以居家养老为依托，机构养老为支撑”的养老政策，逐步形成了以上海“9073”模式、北京“9064”模式为代表的养老居住格局，即90%的老年人居家养老、6-7%的老年人依托社区养老、3-4%的老年人入住养老机构。

　　居家养老仍是中国老年人首选。报告显示，44.5%的老年人倾向住在普通居民小区，他们能够从社区参与中获得最大化养老需求和心理满足。而高龄老年人对专业养老服务的需求更高，他们更需要专业化的服务与照料，在80岁及以上高龄群体中33.2%倾向于住在专业养老公寓。

　　社区软硬件建设不适应老龄化发展趋势，室内安全性问题是摆在居家养老老年人面前的痛点之一。调查显示，46.4%的老年人认为室内居住空间缺少必要扶手，46.3%认为室内地面光滑易摔，42.8%认为厕所或浴室不便，42.8%表示室内未安装呼叫或报警装置。部分老年群体也面临居住空间舒适性不足问题，表现在室内日照通风不好、室内居住狭窄等。

　　居住环境适老化改造已成为存量更新重要议程。调研发现，增配老年人服务设施需求最为迫切。社区改造需提供多样化活动场所，满足老年群体的精神需求和价值实现需要;其次安装无障碍设施，比如室内空间加装扶手、社区内部安装指示灯等;44.5%的老年人迫切希望对多层住宅楼梯进行改造或家装电梯。公共设施不足或缺少维护、社区公共空间不足、室内公共区域修缮等也是老年人反映需要改造的问题。

　　近年来，老年人对社区老龄服务项目需求较大，紧急呼叫、走失定位、陪同出行服务占比最高。然而，当前社区老龄服务体制不健全，各项服务项目配置与老年人的实际需求并不匹配。其中57%的老年人表示社区没有提供走失定位的服务，55.1%的老年人表示社区没有提供陪同出行的服务。老年人对社区医疗服务需求也较为强烈，健康监测是老年群体最希望配置的社区医疗服务项目，其次是送医拿药和家庭医生。

　　报告认为，积极应对人口老龄化，营造良好的老年友好居住氛围，需要构建覆盖住宅、室外环境、社区配套三个层面的软性、硬性环境建设。第一，围绕“增量开发、存量改造”建设舒适安全的老年居住空间;第二，完善设施配套，打造老年友好社区生活圈;第三，以需求为导向，完善社区支持、健康服务等软性配套。(刘燕)