链接：地产大佬精彩对话（节选）

　　问：小潘先生，请以最简短的语言评价，您是谁?

　　潘石屹：我就是一个普通的人，一个很普通的人，出生在一个非常贫困的家庭，也可以说是一个不幸的家庭，因为那个家庭太复杂了，家庭出身不好。可是我成为了一个开发商，在今天能够成为中国的一个开发商，我觉得是百年不遇的机会，因为无论是加拿大、美国、欧洲、日本，他们在一百年前、几十年前都已经建好了。中国的城市建设让我们这代人赶上了，所以我是一个普通人，也是一个幸运儿，谢谢。

　　问：小潘先生，在您这次为任公捧场，专门来到长沙，不是我要提问，是我一个朋友要提问，您打算买华远的商铺?写字楼?买多少?还是买住宅?

　　潘石屹：我跟任总更多的是好朋友，像主持人说的是铁哥们，可是我们俩喜欢朋友，热爱朋友，远远不如我们俩热爱真谛、追求诚实。所以，我们俩说的话都是真话，不能有任何欺骗的话。当然，任总刚才说了很多错话，批评我们，说我们的建筑折了是他的局限性造成的，我能理解，大家也能理解，毕竟是年纪大的人。

　　我很喜欢任公的建的房子，参观了一下，无论是外观、装修质量、大堂、能源的管理、物业的管理，放到长沙肯定是第一流的，放到北京也不落后，放到全世界也应该是好房子。因为，这些管理、设计都是全世界优点集合起来的。

　　问我要买多少房子?我估计我以后来到长沙住的机会比较少，也不会在长沙生活，主要的原因是长沙吃的东西太辣，我不能吃辣的东西。以后要到长沙来看橘子洲头的时候，我就住在任总的君悦酒店就可以了。为了把好的房子留给长沙人民，让你们有更多的机会，你们买了以后毕竟利用率比我高嘛，你说我买在房子空在那里，这不是社会资源的浪费吗?所以，我宣布我还是不买任总的房子，把这个机会让给你们吧。

　　问：任公，如果华远华中心卖得好，您会怎么样?如果卖得不好，您又会怎么样?开发商自持商业物业多少合适?这是一个细活，留20%?30%?还是全卖掉?清盘?

　　任志强：这个问题本来应该问潘总，潘总突然就决定房子都不卖了，以后用于出租了，前提条件是他赚了一大堆的钱。过去在上市之前，他周转慢了就没钱了，资金就断了。有一天，他跑到我们那儿说，你持30%的物业，某某项目可以一起合作。如果你是上市公司，有融资背景的话，可以持有一部分物业。但是，如果你不是上市公司，资金链有可能面临周转问题的时候，最好不要持有。国贸100多万平方米，自持10万平方米，租金最高的时候20美金/天/平方米。一个企业用什么样的方式来转型?如果你看香港百联，前七大地产公司大部分用了20-30年的时间，让他们自持物业的收入大于一次性买卖房屋的收入，出租物业的收入大概占到60%左右。以出租物流占主流，以一次性销售物业占次要，我们没有那么多钱，不像小潘上市就融资，我们虽然上市，但没有从市场上拿到一分钱，今年我们申报希望用发债和增资的方式能够从市场上融到一部分钱，那就可以扩大自持物业比例。在北京的项目，大概是持有5万平方米的物业，在长沙会持有更多的物业，比如商场、写字楼、公寓、酒店，我们都分别会持有，我们不能完全持有是因为必须卖掉一部分回流一部分现金，但下一步会逐渐增加持有，就看开发公司的市场融资能力，现在已经开始用证券化的方式融资，开发商持有物业要看内外部的关系，当你能从外部获得资金的时候，资金利息低于租金收益的时候就可以持有。从我们来说，要卖的部分比例不是太高，就没有太多的压力。如果别人卖同样的建筑，卖更多的楼，那就意味着如何竞争。但是，现在的情况来看，稀缺的地理位置和资源是不可改变的，你没法做同样的复制。橘子洲头能够再复制一个吗?周边的景观、交通以及其他已经拥有的商业物业内容，你也不能再做。当然，其他地区要建CBD，我觉得成功最主要在于位置地段合理、产业结构合理。比如，第二产业稀缺，第三产业就不可能高速发展的，写字楼在于第二产业向第三产业转移的诉求，这个诉求决定了你的发展。开发商不要忘记，在一个城市里面第三产业比重没有那么高，建设CBD是不太可能的，你都不能超过第三产业比重的产值，然后决定建三个、五个、八个CBD，那是不可能的事，谢谢。

　　问：潘总三年前提出不明白任总为什么选择进入长沙这样的二线城市，您当时说不看好臭豆腐才卖2元/串的城市，现在的长沙臭豆腐5元/串，甚至更贵了，您是否依然对二线城市持保留态度呢?

　　潘石屹：我都不知道该怎么说，我觉得还是保持我们俩一贯的风格，说实话。说实话，有时候可能会伤害一些人的情感，可我认为诚实还是最重要的。

　　就这块地，我和任总在北京探讨了好几次，说我们俩一起合作开发，我们就浩浩荡荡来到这个地方。当时来到这个地方，上面的建筑确实不是特别好，可能就是现在所说的棚户区吧，面积很大。然后，我就跟任总说，我们要考察市场，不能让中介代理公司写报告，也不能够让我们公司内部的人做市场调研，我们要到长沙看一看。任总说，你对长沙的地名可能不太了解，可是这块地这位有一条街，就是北京的王府井。我们俩就过去了，过去以后因为当地的消费价格跟当地的房价是密切相关的，结果路边一个卖臭豆腐的人，一根竹签上串这大概7、8块，不是特别小的，我就拿了2元买了2串，1元1串，臭豆腐先放在油里炸，长沙人还要放到辣椒里过一下，我不愿意吃臭的，也不愿意辣的，结果2串，他一串，我一串就吃完了，我说食物太不好吃了，价格也太便宜了，谁来购买这里的房子?所以，我就犯了一个错误，我就没有来开发，任总就来开发了，任总成功了，我灰溜溜的，在长沙一平方米的房子都没有，今天看来任总的决策是对的。

　　问：近日，王石担心下一个倒下的就是万科的言论引发了很大的关注，表示王石对房地产开发的前景表示迷茫。而任总在微博上调侃说，也许没有十年的机会。请问任总，这是对房地产市场表示悲观吗?对于你今年在2014年亚布力企业家论坛上的发言，观点能否进一步阐述。

　　任志强：王石是企业家，什么是企业家，企业家就是要承担经营的风险。企业家天天睡觉睡得很安稳的话，这个企业就差不多了，我不知道潘石屹睡觉睡得怎么样，但是通常老觉得自己会被别人打败，时刻提醒自己要改变经营模式或者加速科技进步的时候，这个企业就会发展得越来越快，这是昨天李彦宏特别强调的。我不是调侃王石，我是赞同王石的说法，如果一个企业在今天不去考虑未来，不去及时转型的话，也许你就完了。

　　从王石的言论中可以看出，他在考虑未来十年了。现在看来，未来7、8年高速增长问题不大。但是，此后可能会逐渐下降，或者是递减一个台阶，每一个台阶每一个台阶的递减。当我们有400亿建筑总量的时候，加上非住宅可能有600多亿，在这么大的总量情况下，每年2.5%还有15亿，维持6-8个亿的持续增长是没有问题的，以后可能会长期维持在这样一个状态下。

　　现在中国的一手房在发展，可能几年以后二手房就变成主流产品了，在北京二手房的交易比例已经大于一手房，二手房对地方政府提供的财政税收仍然是很大的量。中国的GDP，其他行业加拿大都只有200多亿元的贡献，不管从任何情况看，房地产业依然是中国经济的支柱产业。

　　潘石屹：王石担心十年之后倒下去的是万科，我觉得太乐观了。企业家考虑问题要考虑得短一点，最好不要超过一年，就永远有一个想法，一年之后会不会倒下去?只有用这种居安思危的方式，才可以持续地调整，少犯错误。当然，大的方向一定要判断对。像中国经济的增长，中国的城市化，中国人的生活水平会越来越提高，住房会越来越普遍，这是大的方向要判断对，具体的产品、具体的做法、具体的经营方式要时时刻刻把握好。

　　问：最近两个月长沙取消了限购，并且出台了湘五条，马上要迎来金九银十，在接下来的9月，长沙的楼市能不能打一个漂亮的翻身仗?

　　任志强：这个问题不应该问我，应该问所有的消费者，你们对长沙的未来有信心的话，我觉得你们就应该出手，如果你们对未来的长沙没有信心，你们最好逃跑，离开长沙这座城市。什么时候城市房价跌得最厉害?第一就是人口离开这座城市第二是政府没有能力对这座城市进行再投入。反之，这座城市的房子一定会越来越贵。你想，人越来越多，房子为什么不越来越贵?再就是政府投入越多，多修桥、修医院、修学校，房子会不会越来越值钱呢?因此，我认为，长沙未来会在长株潭中首屈一指，不是长沙的人去湘潭和株洲，而是湘潭和株洲人到长沙来，这个趋势未来三五年、十来年也发生不了变化，从经济发展速度来看，可能更快地是让长沙变成一个大型城市或者超大型城市，而不是让株洲、湘潭分流长沙的人口，这也是我们未来发展的趋势，谢谢。（记者 岳瑾）