映象房产

　　映象网讯(王燕)8月24日，碧桂园发布了2021年上半年成绩单。上半年，该公司积极响应地产行业降杠杆、提质量的政策导向，累计实现权益合同销售金额3030.9亿元，同比增长14%，全口径销售额依然稳居行业榜首，录得营业收入2349.3亿元，同比增长27%，权益回款率保持90%以上的行业高位，有息负债有序下降，融资成本持续降低，整体经营质量稳步提升。

　　在8月初发布的《财富》世界500强排行榜中，碧桂园的排名进一步上升到第139位，5年间排名共提升328位。有分析认为，碧桂园国际竞争力的持续提升，是基于中国经济的强大韧性以及房地产行业的平稳发展，而背后仍然是城镇化发展的内驱动力和人们对美好生活的需求深化。

　　碧桂园董事会主席杨国强多次强调，“十四五”期间，中国新型城镇化建设仍将处于快速增长期，碧桂园将长期坚守新型城镇化道路。为了更好行稳致远，深耕各能级城市、挖掘新型城镇化的发展潜力，该公司在去年完成了106个区域的裂变，聚焦管理精度。从上半年的数据来看，裂变后，新获取项目的各项经营指标都有了明显改善。

　　增长质量提升 有息负债持续下降

　　2021年上半年，在“稳地价，稳房价，稳预期”的政策基调下，房地产行业发展稳字当头。克而瑞的研究显示，得益于去年末热点城市市场热度延续，叠加一季度春节期间一二线城市购房情绪升温，一季度淡季不淡。二季度以来，市场热度持续，房企把握销售窗口期积极去化，供货及营销力度加码，进一步提振了上半年楼市的整体表现。

　　以龙头房企碧桂园为例，该公司连续6个月实现累计同比增长，上半年共实现3030.9亿元的权益合同销售金额，和3451万平方米的权益合同销售建筑面积，同比增幅分别为14%、8%。

　　收入和利润也保持着稳步正增长的良好态势，该公司上半年共录得2349.3亿元的收入，同比增长27%，净利润224.2亿元，同比增长2.3%。

　　去年以来，国家不断加强对房地产行业的融资监管，引导行业向更为良性和健康的方向发展。在这一背景下，碧桂园也通过稳回款、降负债等措施提升了公司的抗风险能力。据了解，2021年上半年，该公司实现了2727.9亿元的权益回款金额，权益回款率90%，优于行业平均水平。期末现金余额达约1862.4亿元，现金储备充裕。

　　自2019年以来，碧桂园的有息负债规模有序下降，融资成本逐年降低。公司的总借贷金额由2019年的3696亿元，逐步下降至2021年上半年的3242.4亿元，平均融资成本也由2019年的6.34%下降至今年上半年的5.39%，处于行业低位。期内，该公司发行的5.5年期、5亿美元优先票据利率低至2.7%，10年期、7亿美元的优先票据利率低至3.3%。

　　基于良好的经营情况，稳健的财务管控，碧桂园获得了穆迪、惠誉两家机构“投资级”评定，在国内民营企业中屈指可数。信用水平的提升推动了融资结构的优化，上半年，该公司一年内有息负债占比下降至27%，现金短债比为2.1倍，较2020年底有所提升，净负债率49.7%，较2020年底下降了5.9个百分点，剔除预收账款的资产负债率也从2020年底的80%下降至77%。

　　标普认为，在当前偏紧的融资环境下，潜在主体信用质量较好的企业具有较强的竞争优势和较大的融资空间，面临的流动性压力也较小。

　　诚信纳税也是企业信用的重要体现，是推动企业高质量发展的无形力量。2020年，碧桂园全年纳税总额达653亿元，直接和间接创造就业岗位超200万个，根据中指研究院的统计，这一纳税总额是百强房企均值的9倍。践行社会公益责任亦为行业龙头企业应有的担当，据介绍，自1997年第一笔大额捐赠算起，杨国强家族、碧桂园集团、国强公益基金会为社会累计捐赠超90亿元，涉及精准扶贫、职业教育、教学科研等各个方面，共助力超49万人脱贫。

　　提升管理效能 分享新型城镇化红利

　　人口及城镇化是决定住房需求的核心因素。今年5月份，国家公布的第七次全国人口普查数据也引起了业内的广泛关注。国家统计局局长宁吉喆表示，十年来，我国人口总量持续增长，仍然是世界第一人口大国。我国人口基数大、人口众多的基本国情没有改变，超大规模国内市场优势将长期存在。而且，我国劳动力资源依然丰富，人口红利继续存在，人口素质不断提高，人才红利新的优势将逐步显现。

　　此外，数据显示，虽然目前居住在城镇的人口占比为63.89%，但截至2020年底户籍人口城镇化仅仅只有45.4%，距离国际上70%标准线还有比较长的一段距离。

　　而《“十四五”规划纲要》中也明确提出，至2025年我国常住人口城镇化率要提高到65%。研究机构认为，新型城镇化仍将成为房地产市场发展的制度红利，随着人口流动的加速，长三角和粤港澳大湾区等经济发达的城市群仍然是人口聚集高地。

　　要尽可能分享这一制度红利，就需要根据人口流动的趋势进行广泛且深入的布局。这是碧桂园难以被复制的核心优势之一，截至2021年6月底，该公司业务遍布中国内地31个省、296个地级行政区、1408个区县，项目总数达3127个，权益可售资源共2.2万亿元。已获取的1.69万亿元可售资源中，99%位于常住人口50万以上的区域;93%位于人口流入区域;74%位于五大城市群。

　　在亿翰智库看来，碧桂园的布局特点主要有三点优势：第一，选城准，尽管碧桂园主要布局三四线城市，但选城眼光独到，进驻城市多数为人口规模50万以上、发展潜力较好的城市;第二，投资具有连续性，一旦选定城市进行入驻，投资便会持续，深入布局有利于市场占有率及品牌效应的提高;第三，因城施策，在异地复制的同时采取差异化投资，更加契合定位，最大化发挥品牌效应。

　　值得关注的是，随着中国房地产行业从粗放型向全面精细化运营转变，管理红利正在成为新一轮机遇的关键性抓手。而碧桂园近些年也在着力提升投资的管理精度和效能。从2019年开始，该公司获取的项目经营效益明显优于2017年-2018年获取的项目，获取12个月内的平均货值转化率提高了5个百分点。2020年，碧桂园完成了106个区域的裂变。裂变后，新获取项目的各项经营指标都有了明显改善，已开盘项目周期净利率平均提高了1个百分点，年化自有资金回报率提高了3个百分点，对应达标的项目占比高达97%，2021年新开盘项目的平均开盘时间也提前了36天。

　　在今年首批22城集中供地中，碧桂园共获取14幅土地，权益地价171亿元，总体溢价率仅7%，所获取的土地质量明显优于第一批集中供地的平均水平。

　　惠誉认为，碧桂园强劲的业务状况体现为其位于高线和低线城市的土地储备。这使得该公司在适应市场变化方面表现出色，且其土地储备和产品系列保持多元，有助于其销售业绩在各商业周期保持稳定。