映象房产

2023年，经济、行业进入新的发展局面，3月2日上午10点，由克而瑞河南区域主办的《2023 郑州发展与资产价值》线上报告发布会顺利举行，发布会上，克而瑞河南的专业分析师从当下经济和行业角度出发，分析了每一个经济个体如何确保资产安全和发展。

当前，央行接连降息，各种贷款利率“史上友好”显现，全国楼市正在呈现点状复苏的信号。据克而瑞研究中心数据，春节至今，全国11个重点城市的二手房成交较去年增长约29%，出现回暖迹象。

纵观全域经济环境，美联储加息，中国内部PMI指数增长疲软，在此情形下，膨胀是大势所趋，跑赢通胀愈发困难，对大多数人来讲，找到短期内资产流通以及长期内资产保值的渠道，变得越来越紧迫。

特别是现在对于大多数家庭而言，房产依然是相对保值、长期价值投资的一种选择。有这样一种观点，核心区域的房产和生育是当下资产保值和延续的重要方式。

锚定核心赛道

那么房地产对经济的重要性有多大？优质房产为什么能成为资产保值和增长的主要方式呢？

你可能要关注一组数据。从大类行业来看，2021年房地产业的增加值仅次于制造业、批发和零售业、金融业、建筑业，是对GDP贡献较多的第五大行业。

房地产在经济中的占比颇高，可见，短期内对于我国经济发展具备支撑作用。

特别是拉长近40年周期来看，房地产对经济的贡献率从1978年的约2%上升至当前的约7%左右，在维持较高占比的同时仍然呈现出进一步增长态势。

换言之，在过去的经济快速发展黄金时期，房地产对于经济的贡献力充足，且短期内不会消失。因此在经济支柱的加成作用下，房子本身做为资产增值的作用长期来看也具有意义。

那么当下的时间节点是否适合购置优质资产进行投资呢？

当前中国楼市的政策十分利好，新一轮周期虽然预期不高，但处于抬升阶段的可能性比较大。房地产依旧是周期之母，从上经济发展离不开地产行业，从下居民财富保值也与房产离不开关系。

处在郑州，当前关于地产政策的利好数一数二。

2022年3月1日，郑州出台19条，是较先调整地产行业政策的二线城市；

2023年1月29日，郑州首套贷款利率下探3.8；

从省内公积金互认互贷，到二套首付比例调整，再加上三箭齐发对刚需/改善住房需求的支持.....楼市已经进入健康发展模式。

另一方面，地产政策的引导，与整个城市人口以及经济的增长关联较大。

《“十四五”新型城镇化实施方案》发布后，许多城市接连全面放宽城区常住人口落户条件。预计到2035年城市化率约达75%以上，约60%以上的人口将集中在七个城市圈。

其中，2022年，郑州市第十五届人民代表大会第五次会议明确表示，将全面放开中心城区居住、就业、学习人员及直系亲属的户口迁入，让各类人才潜心钻研、尽展其能。

政策使然，对地产行业有烘托，那就走进赛道，择优入手。

主城价值回归

不言而喻，由于经济波动，政策导向，郑州楼市回归理性向分化演变。分化是行业发展必然途径和结果，过去几年，郑州楼市一直呈现回归主城的趋势。地市客户前往郊县置业占比逐步下滑，呈现倾向市区趋势；主城置业中配套成熟的金水区的地市客户明显增加。2022年主城占比贴近70%。

从量价维度，城市内部价值是核心再向核心，那么郑州的核心到底在哪里？

介于郑州目前的城市规划现状，郑州核心区域必须符合几个特点：

（1）距离地铁换乘枢纽3公里以内；地铁一响，黄金万两，郑州作为古老而又新颖的城市，地铁带来的是无限的经济发展畅想；

（2）位于老城区和郑东新区之间；城市向新，这一点在当下永不例外，老城与新城的转接是价值所向，两者各司其能，老城承载住宿家的功能，新城承载的梦想和就业的功能；

（3）配套成熟，距离商业中心3公里左右；商业的繁华程度是一座城市幸福感饱满的证明，烟火气息与繁华都市的结合，让你更懂这个城市。

郑州目前有一个区域，是由三个地铁枢纽围绕而成了一个“生活方便区”。沙门站、紫荆山站、会展中心站三个枢纽，与北龙湖站围成一个类矩形区域。

区域内教育、医疗、交通等配套均相当完善，各配套密度均优于全市平均水平。 

备注：数据来源于CRIC系统

且近几年区域商品住宅成交量在全市的占位有明显的提升，并较全市保持稳定的价格差。从图中可以清晰看出，“郑州黄金区位”商品住宅的价格差高于全市平均水平。由此可见，“郑州黄金区位”的商品住宅资产保值能力更强。

除了区域本身的配套和区位价值，由于区域成交面积段逐年扩容，尤其是150㎡以上产品占比由2014年的约24%扩大至2022年的约55%，相对于全市以刚需、首改为主，黄金区域更偏于再改、终改类产品，也体现了整个区域的纯粹性价值。

那么如何在“郑州黄金区位”确保资产价值的长期增长和投入性价比呢？那就要在区域核心价值和纯粹价值外，寻求项目的稀缺价值。

改善窗口期

当下买房，在安全性的前提下，越稀缺的越珍贵。

首先，土地稀缺。

在城心土地愈加稀缺的今天，城中村已经拆迁完成，几乎不会再有成片的土地供应；郑州自2021年630至今拍地约72块，其中三环内9块，二环内仅有5块（2块为交通场站和改造地块），二环内后期再难有成片土地。

其次，品牌价值。

以区域内的高端改善项目，古翠隐秀为例，万科是国内跑在前沿的城乡建设与生活服务商，连续6年上榜世界500强，多元业务布局，资金流健康，具备良好的风控和管理运营机制，为“保交付”提供实力背书。纵观万科在郑州深耕的十年，三十多个项目，5万多套交付，二手房的溢价率一直有不错的表现。

最后，产品稀缺。

什么样的产品，具有稀缺性。我们总结了高端改善项目应当具备的几大稀缺。

第一：产品的纯粹性

过往多数的住宅项目开发为了较大限度的拓宽客户的边界，在产品定位层面并不纯粹。而高端改善客户，对于不同级别圈层的临界点更为清晰。

万科·古翠隐秀，175-370㎡以上户型占比超80%，高端改善属性明显，为家属院、老旧房居多的主城金水主城，带来全新且纯粹的奢居体验。

第二：配套的稀缺性

老城区，从不缺少老故事与老烟火，然而经典之上，需要全新的生活方式，唤回郑州对于主城更多的想象。

万科·古翠隐秀创造式的配以精致商业街、酒店级会所、[玲珑云台]屋顶花园等其他小区未有的稀缺配套，金水精致而优雅的人居生活，正在从古翠隐秀打开。

第三：建筑美学的高级质感

好的建筑是能够实现与城市以及区域共生的，焕新的不仅是产品与消费生活方式，更有对城市界面与颜值的提升。

在经二路上，万科·古翠隐秀，以泰国曼谷The Glass Fortress为灵感，用约12000块透光玻璃砖，创造出了一个几近透明的现代晶体外立面，外观简约清新，内部低调轻奢，围合出一方伟大的宁静之域。高级的立面质感与建筑姿态，为金水又添一新名片。

好地段+好品牌+好产品，一度在郑州楼市难以完全匹配，而古翠隐秀做到了三者的完美契合。且其销售价格，相对于区域内的其他项目，处于合理水平；而对标其他城市类似板块，未来郑州“黄金区位”内的二手房仍有上行空间，因此项目的“品价比”较高。

当楼市的底层逻辑开始回归价值本身，土地价值+配套价值+产品价值，随着主城价值的回归，这样的楼盘也具备更大的价值提升空间。