映象房产

近年来，郑州常住人口早已突破千万，城市已经成为国家中心城市。

而国家对国家中心城市的定义是：在直辖市和省会城市层级之上出现的新的“塔尖”城市。

这意味着，郑州酒店市场尤其是高端酒店市场，还有足够的市场容量和挖潜空间。

不过，相较于其他周边省市，郑州高端酒店市场似乎一直停留在“慢热”的状态。

于整体而言，郑州的五星酒店并不算多，奢华五星酒店更是稀缺。

已经成为塔尖城市的郑州，还缺一个塔尖酒店。

本周，为了更好地助推郑州酒店高质量发展，华润置地旗下郑东云玺(公寓)联合河南旅游饭店业协会、酒管财经，共同举办云端酒店投资沙龙活动，旨在搭建酒店投资人与品牌商发展共赢的桥梁，深度剖析郑州酒店市场格局，试图为酒店投资人提供新思路。

落定塔尖城市，郑州还缺一个塔尖酒店？

在探讨郑州酒店市场之前，我们有必要梳理一下郑州的发展脉络。

郑州近年来城市发展和地位不断上升，并逐步形成了一定的国际影响力。

而《郑州市创建国际消费中心城市实施方案》中提到，国际消费中心是新一轮城市竞争发展的新赛道，是后工业时代城市发展的新动力源。

这点明了高端消费对于郑州这个新一线城市的崛起之路的战略意义。

而高端酒店对于新一线城市的意义，不亚于消费。

一座五星酒店的入驻，建成之后会就会是一座新的城市地标，吸引更多同等级别的酒店关注郑州，入驻郑州，提升郑州城市能级。

在全国，五星级酒店最多的是上海北京，其次是广州深圳成都三亚等城市。相较而言，郑州已经营业的五星级酒店数量仅9家，奢华酒店更少。

在这方面，郑州多少有点遗憾。

再来说说塔尖酒店，超高层建筑是一个城市的脸面。

天际线的问题一直是郑州的顽疾，而郑州这几年规划200米及以上的建筑诸如宝能中心、二七新区绿地双塔、建业中心等几乎都不同程度的出现了问题，规划有超高层塔尖酒店的更少。

不过，郑东万象城，或将打破平头郑的魔咒。

郑东万象城正在建设的两栋超高层，分为南塔和西塔。南塔高度约为210+米，共50层;西塔高度约为195米，共48层。

作为约200米的超塔地标，郑州塔尖酒店的希望，就寄托在郑东万象城身上了。

深圳罗湖万象城、深圳湾万象城、杭州万象城，想必大家不会陌生。

我们从过往华润的商业作品中，便能看出其在创新方面的深厚功力和付出，其高水准的服务及运营能力、高品质的产品规划设计和落地，毋庸置疑。

以杭州万象城为例，2016年，超五星级的柏悦酒店入驻杭州万象城，一跃成为杭州网红打卡地。

与之而来的是，文华东方、瑰丽酒店、丽思卡尔顿、四季酒店这些国际顶奢酒店的相继落地。

回过来再看郑州，《酒管财经》从多个渠道获悉，郑东万象城项目215米超高层写字楼签约的高端酒店，有可能是安达仕。

对郑州而言，安达仕酒店落地郑州，值得期待。

在其旁边，约200米+超塔地标的郑东云玺的入驻酒店尚未确定，也给足了人们期待。

塔尖酒店为数不多的入场券，或藏于此

未来，数据对酒店的定位和经营会有很多支持，帮助如何去判断酒店的定位，客源的定位和价格的定位，都会有很多的参考，因此前期的定位和数据分析是非常关键的。

左一为丽呈集团商务发展部、华中区总经理李迎钢

左儿为绿城中州国际大饭店总经理蔡南松

右二为璞华酒店管理有限公司创始人、酒店投资人徐泽林

谈到酒店选址问题，绿城中州国际大饭店总经理蔡南松就认为，不可盲目筹开酒店，需要充分观察和调研，多向深耕酒店行业多年的专业人士请教。

被问及酒店选址秘诀，璞华酒店管理有限公司创始人徐泽林认为，酒店的地址选择需要宏观地判断有效人流量以及交通等多方面因素，要尽可能将酒店建在人流量密集的地方，并且最好具有良好的交通以便前往高铁站或者机场。

谈及酒店筹备阶段决定盈利与否的重点，丽呈集团商务发展部、华中区总经理李迎钢强调，酒店筹开的关键在于定位，而酒店定位要考虑档次、品牌、客群、资金等。结合客群特点和经营需要筹备酒店，才是决定酒店赢利的关键。

郑州东站在全国所有的高铁站中，是为数不多紧邻商圈的。

携程大数据显示，今年黄金周，郑州为全国TOP5的热门到达地，郑州东站更是上榜“全国热门火车站热度”第10位。

而近年来，以郑州东站为中心，向周围辐射，形成了以商务办公、住宅、观光、休闲、研究为一体的东站高铁商务区，也形成了一个新的酒店圈。

2012年，郑州高铁东站投入使用，同年河南永和铂爵国际酒店、天鹅城国际饭店开门迎客，2014年郑州美盛喜来登酒店、郑州名人名家国际酒店开业，2016年文森特国际酒店开业。

至此，已形成以高端酒店为主导的高铁站酒店圈。

郑州是一个火车拉来的城市，如今高铁的迅速发展，使得商圈之间的距离拉得更近，城市之间的距离变得更近，商旅流量也会随之增大。

在这样的数据背景下，目前在高铁站酒店圈是以商旅类、会议类酒店为主。

高铁的内联外接，为郑东新区的人流导入和商业发展打通大动脉。

《酒管财经》了解到，郑东万象城今年9月已完成主体结构验收，预计明年正式开业，届时将吸引并带动一波庞大的人流量。

从位置到配套，高铁给万象城提供了坚实的客流支撑，而万象城吸纳的是高消费能力的人流。

前面也提到过，郑东云玺是近年郑州为数不多能顺利建成且有酒店规划的超高层公寓。

高铁站和郑东万象城商业综合体双IP加持下，郑州塔尖酒店为数不多的入场券，或许就在这里。

在如此核心位置的超高层塔尖酒店，过去、现在、未来大概率都不会超发。

为何说是最后入场券？

未来酒店的四大价值的是地段、产品、资源、服务，真正有投资战略眼光的人，未来投资酒店只看物业本身的位置是不是够核心，产品是不是足够好，3KM内资源够不够顶级。

而郑东万象城定位为集科研、金融、企业总部、购物中心、商业街、奢华酒店、产业配套、公寓及住宅等功能于一体，是郑州唯一覆盖酒店+写字楼+购物中心+商业街+大平层的高端综合体。

未来让商务、社交、旅居、休闲、娱乐都能在这一个地方加以实现，多元立体新都会生活方式的缔造，或将打造新的塔尖生活。

为什么说这里是塔尖酒店的最后入场券?

1、稀缺地段

在酒店行业里盛行一个说法：“一座成功的酒店，一定具备三要素，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。”可见选址对于酒店来说是何等重要。

郑东新区常住人口已逾140万, GDP已突破1100亿，人口、财富吸纳力可见一斑。

郑东云玺位于郑州金水东路，省政府在这里，离大玉米不远，毗邻郑州东站。

以金水路东风路为圆心，3公里为半径的这个范围，目前已经是郑州乃至河南最核心最中心的区域。

从既有的规模、体量、配置来看，这里将会超越老CBD成为新的城市中心。

郑东云玺，正好和郑东新区CBD、北龙湖金融岛形成三角形区域，是郑州真正的财富中心区，也是财富新贵的工作区域。

这里的超高层酒店在未来只会越来越稀缺，门槛越来越高，高端住宿需求会越来越强烈。

2、核心资源

所谓核心资源，关键就在于不可复制。

当政务资源金水路与商务资源东风南路汇成黄金纵贯线，也就汇集了万千宠爱于一身的资源加持。

这里有20多个省级机关单位，200多家五百强企业驻地，汇聚大量白领精英。

3、顶级圈层

对高收入人群而言，圈层是身份标签，是财富，塔尖圈层强调社区标签感，聚合社交生活。

而郑东云玺刚好能聚焦塔尖圈层，高级生活与高端商务在这里相承。

真正的高净值人士看重的是这里生活的圈层、人脉、信息的快捷通达，这才是无法用金钱衡量的无形价值。

这才是郑东云玺做超高层酒店，所附加的最硬价值。

4、多元产品

据《酒管财经》了解，郑东云玺可以实现多个户型灵活搭配组合，自由规划设计空间，满足业主需求的无限可能。

在这里，可以实现整层办公+会所模式，也可以实现高区酒店模式——可以做到单层28间客房改造，其空间和商业形态相对更多元。

此外，紧挨郑东万象城自持的豪华酒店，也让其有错位搭配的空间。

不过，目前该项目做酒店，仍有提升空间，比如大堂动线改造、增加更多元素在酒店里，如威士忌酒吧、私人阳台、屋顶酒吧及活动空间等。

未来实操中，寻求 “建筑物本身物理条件的优化”、“酒店业态需要为客人带去的居住舒适感”、以及“有效的降低能耗及运营成本”这三者之间的平衡点也不是一件易事。

作为郑东金水路上的标杆性项目，郑东云玺可以说汇聚了全郑州乃至全河南的政治、经济等资源配套。

一线河景、核心地标、稀缺资源、奢华配置、塔尖圈层，集各种红利于一身，这样的城市占位和资源占有，你甚至找不到对标项目，可以说是郑州的孤例。

因为是孤例，所以稀缺，所以才说是塔尖酒店的最后入场券。

对孤例来说，可以衡量的是价格，无法衡量的是价值。

郑州的塔尖酒店，在等懂它的人。