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地王频出、地价攀高将成郑州房地产新常态

2016-09-14 09:07 来源:映象房产

[摘要] 今年以来,郑州地王频出,总价、单价、楼面价、溢价率屡创新高,甚至出现面粉贵过面包、楼面价高于区域楼盘售价、郑州地王楼面价略高于广州新地王楼面价的现象,究其原因,既是一线城市竞争惨烈、大量地产央企、地产前三十强长驱郑州逐鹿中原看好河南的必然结果,也是郑州社会经济发展、房地产市场的巨大的上升空间和良好前景的真实反映。

  8月28日,笔者应邀参加易居中国16岁庆典。在晚间的宵夜上,与我围坐饭桌的来自全国的传统媒体和自媒体同仁,把杯换盏间,热议的话题三句话不离郑州房地产市场。我作为出席此次活动的唯一的郑州传统媒体代表,自然成为全国媒体争相聚焦的对象。

  当“房子”成为流行语,不仅体现在上海的夜宴上。当下,在郑州,人们相见时,挂在嘴边的问候语,不再是:“你吃了吗?”,而是:“你买房了吗?”、“现在还是买房的最佳时机吗?”、“我到哪里去买房?”换言之,“大郑州,哪里还有房可买?”而在过往,人们谈及房子,话题往往集中在:“房价什么时候会跌?”、“我该不该出手?”、“买房有额外优惠么?”

  从上个世纪80年代风靡文坛的作家高晓声的小说《李顺大造屋》,到如今包括郑州在内的全国一、二线城市的全民抢房,再到一房难求无房可买,房子啊房子,一直是萦绕在国人头顶和心间的一种情结,一直是绕不开的牵一房而动全社会的一大热门话题。当房子成为全社会的一种“集体有意识”,当房子成了全民的盛宴、狂欢,当房子承载着全民的希冀、饥渴、焦灼,绷紧全社会的神经,捆绑全社会的资源,我们是不是应该暂时按耐住躁动的狂热的心灵,融铸一些冷思考?

  无论是“山雨欲来风满楼”,还是“乱花渐欲迷人眼”,抑或“嘈嘈切切错杂弹”。身处郑州房地产市场一线的我们,自然是“春江水暖鸭先知”,“近水楼台先得月”。当我们剥丝抽茧廓清迷雾拨云见日,自然可以从纷繁的表象、纷纭的众说中,梳理、提纯、萃取出相对接近郑州房地产市场本质的观点,形诸文字,以就教于大方之家,以期为促进郑州房地产市场健康平稳发展贡献一己的思考————

  我看郑州房地产市场的基本面

  从年出地王到季出地王、月出地王、日出地王、三日连出三地王、日出双地王。

  从在售楼部开盘到五星级酒店开盘,到国际会议中心开盘,到国际会展中心开盘,到新郑国际机场T1航站楼开盘,从市场寒潮时的几十人选房到市场转暖时百人选房,到市场升温时的千人选房,再到最近几周市场鼎沸时的万人选房;从人工认筹排号选房到电脑摇号选房再到竞价模式的“云选房”,直至市场上无房可售买房需要开后门找关系托人情,甚至请客送礼,甚至全家总动员连夜排队,甚而至于摇中房号喜极而泣,开盘现场以百米冲刺的速度冲向选房区。

  从年光盘到季光盘、月光盘,到去今两年的日光盘,再到近几周的半天盘、小时盘。

  从零首付到首付分期,到客户争相全款购房;从市场低谷时八折购房、九折购房、购房送汽车送家电送出国游,到集体性取消优惠,到降低置业顾问业绩提成,到舍弃全民营销,放弃案场线下活动,再到售楼部不见桶装水不见可乐、咖啡,手机中不闻电商声音,直至最近各家公司财务连明彻夜加班收钱,十二小时忙得没有时间吃饭、上洗手间。

  如此等等,不一而足。这不是天方夜谭,也不是电影、电视剧的剧情,这是郑州房地产市场的真实表现、真实表情、真实镜像。如果将郑州房地产市场的各种细节、各种表征、各个故事集纳成篇,一定是当今郑州社会百态的“浮世绘”,如拍成电视连续剧,其热播效应定然不会输给当年全国争睹的《渴望》。

  对于时下郑州房地产的种种表现,笔者不再一一赘述,因为人人都置身其中自然感同身受。作为郑州房地产的观察者和报道者,透过楼市万象,或许可以归结出一些具有代表性的普遍性的发人深思的引人警醒的基本面————

  一、郑州业已成为房地产意义上的强二线城市,或者干脆称之为房地产意义上的一线城市。

  此言不虚,美言可信。郑州被国务院定位为中部重要的中心城市,正在朝着国家中心城市阔步迈进。中原经济区、航空港区、“一带一路”三大国家战略赋予郑州的政策高地,让郑州迎来历史上千载难逢的发展良机;河南自贸区的获批,郑州锦上添花如虎添翼。全国综合交通枢纽中心的地位,“米”字型高铁枢纽中心的站位,全国第一人口大省的省会城市,千万规模的人口基数,5年人口净流入185万的规模和速度,单核城市的格局,如此区位优势、交通地位、人口红利,国内罕有其匹无出其右,注定郑州成为全国房地产的热点城市、房地产意义上的强二线城市或称之为一线城市,接棒一线城市,紧追和赶超国内房地产热点城市“四小龙”。

  二、地王频出、地价攀高将成为郑州房地产的新常态。

  今年以来,郑州地王频出,总价、单价、楼面价、溢价率屡创新高,甚至出现面粉贵过面包、楼面价高于区域楼盘售价、郑州地王楼面价略高于广州新地王楼面价的现象,究其原因,既是一线城市竞争惨烈、大量地产央企、地产前三十强长驱郑州逐鹿中原看好河南的必然结果,也是郑州社会经济发展、房地产市场的巨大的上升空间和良好前景的真实反映。截至2015年,我省城市化率达到46.85%,但据国家统计局公布的数据,2015年全国城市化率为56.1%,可见河南仍低于全国平均水平将近10个百分点。作为亿万人口大省的河南,城市化率每提高1个百分点,就意味着有近百万乡镇人口要进入城市。具体到郑州,以近5年人口净流入185万人计,按照人均住房30平方米来计算,5年应该有5550万平方米的增量,反观郑州,只有去年的销售量突破了千万大关,说明供应量缺口依然较大。土地作为不可再生的资源,随着城市化进程的加速、房地产开发的提速,土地资源将越发稀缺,城区的土地供应日益趋紧,土地价值不断刷新,实属正常,对此要理性看待,正确对待,既不能归咎于政府刻意拔高地价,也不能指责外来企业特别是央企的盛宴,郑州在建、在售项目更不能跟风涨价,郑州市政府主管部门应适当限制地王的高溢价率,甚至不妨像南京、苏州等城市那样,对地王竞拍实施熔断机制,从而遏制地王现象的蔓延和地价的脱缰。

  三、郑州房价并未暴涨,目前的价格上涨属于补涨的市场行为。

  近一个时期以来,无论是媒体、民间,还是地产业内,均将郑州房地产市场中客观存在的量价齐升现象归咎于地王效应,普遍认为地王频出助推、拉高人们对房价上涨的预期,推高房价上涨。笔者认为,地王效应的确导致部分在售项目跟风涨价,也强化了人们的恐慌性购房心理,但是目前郑州房地产市场出现的涨价现象,除地王效应外,更多是仍是受制于供需关系,供需关系才是导致房价上涨的根本因素。相比于国内其他二线城市,郑州房价的基数过去在全国处于较低的水平,近几年房价上涨速度较快、幅度较大,是因为郑州的房地产市场一直处于平稳健康的合理区间,郑州房地产库存较少。在今年6月份之前,郑州房地产库存的去化周期仅有3个月的时间,部分区域如经开区,早已是零库存。经过近两个月的快速去化,目前郑州房地产的库存逼近清仓,几近归零。基于此,笔者认为,目前部分项目虽然程度不同地出现涨价,仍属于企业的市场行为。郑州房价虽不同程度地普涨,但相比于“四小龙”,1—7月份均价、同比、环比、涨幅仍处于低位,笔者认为属于合理的价格区间,未来房价仍有继续上涨的走势。郑州房价并未暴涨,与广州一样,目前的涨价仍属于补涨。所以,目前仍是在郑州购房的较好时机,郑州市的经开区、高新区、港区和周边区域的升值空间仍然较大。对于有着自住需求和改善型需求的人群,等待和观望仍要付出较大的代价。

(责任编辑:王庆河)

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