映象房产

　　“我们关注对手，但是我们并不会简单的采取针对性策略，而是从自身的需要和战略意图出发，回归到客户，回归到社会，(客户)需要什么样的产品，(社会)需要什么样的公司，我们就去做。”

　　龙湖集团董事长吴亚军坦言，这是二十多年来，龙湖最让她骄傲的地方。

　　一直以来，龙湖给外界留下了这样的印象，民企的速度，央企的信用，外企的口碑。速度、信用、口碑的积累源于龙湖的“长期主义”。

　　“龙湖从来没有为一个短目标去做事情。”

　　3月26日的业绩会上，龙湖集团(00960.HK)公布的经营数据有两个维度，一个是同比数据，另一个是五年期复合增长率。

　　2020年营业收入1845亿，同比增长22%，5年复合增长率35%;包括商场租赁智慧服务在内的经营性收入总额136亿，同比增长超30%，5年复合增长超40%;核心权益后净利187亿元，同比增长20%，5年复合增长率25%;全年分红1.43元/股，5年复合增长率达到32%;过去5年，龙湖“三道红线”指标均稳居“绿档”。

　　龙湖没有规模的突进、没有业绩的爆发，有的是利润长效稳定的增长，以及超高的财务安全边际。

　　毛利率维持25%以上

　　“维持在10名左右的名次就比较满意了。”在对规模的追求上，龙湖集团首席执行官邵明晓很“佛系”。

　　2020年，龙湖坚持“有回款的签约，有盈利的增长”，全年合约销售2706亿元，同比增长11.6%;回款率维持在90%以上的高位。

　　龙湖把2021年的销售目标定在了3100亿，增幅约15%。龙湖集团首席财务官赵轶表示，预计全年推盘项目271个，全新项目65个，为了实现销售目标，龙湖准备了4700亿的可售货源。

　　据了解，从城市能级来看，94%的货源集中在一二线城市;从地区来看，环渤海的货源占比31%，长三角和西部占比分别为22%和20%，华南和华中占比分别为17%和10%。从业态划分来看，高层的住宅类的产品占比49%，品质低密和洋房占比23%，高度匹配刚需加改善的客户需求。

　　此外，截止2020年底，龙湖已出售但未结算的合同销售额达3107亿元，为完成目标又加了一道“保险”。

　　在龙湖的“长期主义”战略里，规模与利润都要稳步增长。期内，龙湖实现毛利540亿元，毛利率约29%。目前披露年报的千亿规模内房股，平均毛利率约23.6%，龙湖跑赢均值5.4个百分点。赵轶提到，未来的毛利率力争维持在25%以上。

　　坚持财务自律

　　截至2020年末，龙湖的净负债率下降至46.5%，达到近5年来最低水平;现金短债比达到4.24倍，剔除预收款后资产负债率为67%，稳居“绿档”房企之列。

　　用吴亚军的话来说，这是多年坚持财务自律的回馈。

　　作为一家民营房企，龙湖超低的融资成本可与央企比肩。2020年，其平均借贷成本进一步降低到4.39%，平均账期拉长到6.59年。

　　期内，龙湖于境外成功发行6.5亿美元优先票据，票息在3.375%至3.85%之间，期限长达7.25年至12年，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

　　邵明晓曾公开表示，在整个行业加杠杆的过程当中，龙湖可能是唯数不多没有用过非标、影子银行、信托的企业。“龙湖没有用任何高成本融资的方式，非常自律。”

　　截止期末，在手现金778亿，同比增长28%，有息负债1674亿，同比增长15%，其中无抵押的信用负债占比超过7成，债务资本比46.5%维持合理水平。

　　从债务结构上来看，龙湖一年以内到期的短期债务占比只有11%，长短债比接近9:1，优于绝大多数房企。赵轶透露，截止到目前，公司今年刚性到期的公司债只有5亿，另有100亿附回售权的债券，已做好了还款的安排，未来会继续保持资金管理的主动性。

　　受益于财务安全和信用积累，2020年9月，国际权威信用评级机构穆迪宣布，将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定;同年12月，国际权威信用评级机构惠誉亦将龙湖评级展望调升至正面，至此，龙湖集团成为中国全投资级房企中，2020年内唯一一家获两家国际机构调升评级/展望的企业。

　　今年3月15日，龙湖集团被纳入恒生指数，成为55家成份股之一，正式跻身蓝筹行列。

　　截至2021年3月25日收盘，龙湖集团总市值约为2761亿港元，在内房股中排名第二，对应动态市盈率位居行业首位，显示出资本市场对龙湖集团未来成长潜力的高度认可。

　　六航道并进

　　2020年，龙湖新进8个城市，一共获取了121个项目，新增总建面2567万方，权益建面1847万方，权益比超过70%。从获取的方式来看，26个项目来自收并购，总金额占比达到16%;从能级来看，一二线城市获取土地的总建面达到88%，聚焦在高能级城市群的周边。

　　截止2020年底，龙湖累计进入了63座城市，覆盖环渤海、西部、长三角、华南、华中五大区域，总土储7400万方，权益土储5279万方，预估总货值9750亿。其中，高能级城市的土储占比达到86%、货值占比89%。

　　在商业运营航道，龙湖于南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6城新开10座商场，开业平均出租率达99%。截止目前，龙湖已开业49座商场，涵盖11个城市，总建面达481万方，商场全年销售额超300亿元，合作商户超5000家，其中战略合作超过340家。从收入和回报来看，去年商业的租金收入同比增长23%至58.2亿，5年复合增长率32%。

　　赵轶表示，预计今年将有11座天街开业，截止目前，在手的商业项目数量已经超过100个，分布在27座高潜力城市，总建面约1000万方。

　　在租赁住房航道，截至目前，龙湖冠寓已经布局全国30余个高能级城市，在稳步拓进和持续运营提升的同时，规模和影响力稳居行业前三。截止2020年底，开业6个月以上的房源出租率达到93.3%，整体出租率达到88.5%，已经开业房源达9万间，全年共实现收入18.1亿，同比增长55%。

　　在智慧服务航道，2020年物业收入58.4亿(合并抵消前收入约为77亿元)，毛利率24.2%，实际管理面积1.72亿平方米，客户满意度已经连续12年超过90%，从过去5年来看，物业收入的复合增长率高达42%。

　　今年初，在四大航道之外，龙湖新增两条航道,分别是:C5房屋租售航道，C6房屋装修航道，其品牌为“塘鹅租售”与“塘鹅美装修”。C5房屋租售航道瞄准的是新房代理和二手房销售业务。

　　房屋租售体系提供房产经纪一站式服务，二手房业务、新房业务、资管业务、金融业务、赋能合作、商办业务等多项服务;房屋装修业务由智慧装饰、整装设计院、智慧新材三方面组成。

　　据了解，房屋租售、房屋装修都不是新的业务，而是由龙湖集团C4航道智慧服务孵化而来。

　　业绩会上，邵明晓直言，龙湖的业务围栏越来越宽，但其实还是聚焦在自身的能力圈之内。他提到，新业务现在还处于一个起步阶段，近两年不会有强制性的量化指标。

　　吴亚军补充道，新业务和龙湖本身的基因很吻合，龙湖有能力去拓展业务的渠道和机会。未来趋势是不错的，但目前没有那么急。

　　来源：乐居财经