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郑州故事:倘若没有风口,那就自己创造风场

2021-06-10 10:01:59   来源:映象网

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  文︱刘德科

  都说买房要顺着城市规划的方向,但是有一种情况例外:你遇上了一个想象之外的风场。只有极少数企业能够创造这种量级的风场。

  一种感慨

  在上升态势强劲的中国头部城市,你需要训练这两种直觉:看到空地,那是可能性;看到工地,那是活力。

  我们几乎都曾有过这样的感慨,过去二三十年中国购房者的一种经典感慨——

  「这个地方到处都是长满杂草的空地,尽管也有一些社区,但都是零散分布的,没有什么人居氛围,想逛个街都没地儿去。」

  这段话来自一个郑州市民,这是他对着郑州西四环边上的这片土地,曾经发出的感慨。

  早在二十年前,郑州大学就来到了这里:2001 年 8 月 28 日,郑州大学主校区开工。郑州大学原本在二七广场附近,那是非常市中心的地方——那里现在变成了郑州大学的南校区。从二七广场边上的南校区到西四环边上的主校区,这中间隔了约 15 公里。在当时,这个距离看起来是有点远的。

  而且,郑州是向东发展的,郑东新区就在东边,城市向东是郑州的强规划方向。二十年前,就在郑州大学主校区动工的几乎同时,郑东新区总体规划进行了国际竞赛。郑州大学主校区是选在了郑州高新区,但跟郑东新区相比,当时的高新区算不上是城市强规划方向。

  但是,郑州大学主校区是何镜堂院士规划设计的,是中国校园布局最对称的大学之一,非常有气场。在郑州大学主校区落成大约十年之后,万科城来了。

  它们共同创造了城市的新风场。

  城市棋盘格

  万科城非常大,总建筑面积大约 320 万平米,但如果因此把万科城叫做「大盘」,那是不科学的。万科城跟绝大多数大盘的开发不一样,它是「嵌入式成片开发」:嵌入到「城市棋盘格」之中。

  左边的这张示意图就是我们常看到的那些大盘的规划方法,右边这张规划图则是郑州万科城镶嵌在「城市棋盘格」上的做法——那些穿越其中的市政道路,纵横交贯成了「城市棋盘格」。

  一般的大盘开发,通常会用巨大的围墙和门禁把自己围起来,把自己隔绝成城市里的一个孤岛。万科城则是嵌入到「城市棋盘格」当中,跟城市共享活力。万科城的活力就是城市的活力,城市的活力也能激活万科城,它们是交织在一起的。

  你可以看到,万科建造的那些学校或商场,跟城市里生长出来的大学(郑州轻工业大学或郑州大学)、公园(天健湖公园或须水河滨河公园)、产业(智慧城市实验场或天健湖大数据产业园)交织在一起,交织在「城市棋盘格」上。

  我们把优质学校与购物中心称为「最朴素的双引擎」。对于我们大多数人来讲,最朴素的生活配套需求就是:优质的学校和购物中心。郑州万科城代建了 2 所中学、4 所小学、11 所幼儿园,华中师大附小和郑大附小都已经投入使用,郑州 58 中和高新第四中学也都已经投入使用,新加坡品格幼儿园也签约入驻;万科广场早已经开业,还有两座社区商业,也是大家经常会去逛的地方。

  有了优质学校和购物中心,你当然还会期待地铁。

  在有些地方,地段是在透支地铁的价值;在另一些地方,地铁是对地段价值的追认。郑州大学主校区是 2001 年开工的,万科城是从 2012 年开始开发的,郑州地铁 1 号线是 2017 年才全线通车到郑州大学的,晚来的地铁是对这个区域的地段价值的追认。

  现在正在建设的地铁 8 号线,更是在郑州万科城布了三个站点——准确说,这三个地铁站是分布在西四环外这一大片区域,正因为万科城是镶嵌在「城市棋盘格」上,所以可以更紧密地分享到地铁站生长的红利。

  试想一下,如果万科城是传统大盘封闭式的开发,是不可能有三个站点从它身上穿过去的。

  所以现在你再来看这片土地,地铁、产业、公园、学校、商场、居住,全都生长出来了。

  创造方向感

  我们怎么看一个地段有没有前景?可以从这三个维度去看:沃土维度、空间维度和时代维度。

  这个地方是郑州高新区,高新区意味着这是一片沃土,它有各种产业的可能性。郑州高新区是 1991 年国务院批准的第一批国家级高新区,但是它的大发展,恰恰是最近几年数字经济大爆发的阶段——我们恰好碰上了一个好时代:轨道大爆发和数字经济大爆发的时代。

  你看天健湖大数据产业园、中原数据基地、智慧城市实验场、智能传感谷等等这些数字经济的产业形态,纷纷落户在这片沃土上。万科城则是种下了一片空间,用嵌入式思维来成片开发,进一步激活这片沃土的价值。

  所以说,万科城的价值创造,不仅仅只是万科的耕耘,而是「空间、沃土、时代的三位一体」。万科城是提供了一种「空间的可能性」,高新区是提供了「沃土的可能性」,数字经济和轨道大爆发提供了「时代的可能性」——N 种可能性叠加在一起,就是确定性。

  这种三位一体的交织,对于我们普通购房者来讲意味着什么?意味着这样一条公式——

  空间场景+嵌入城市=创造方向感。

  郑州万科城经过九期的开发,如今已经将近收官;23323 户万科城业主,他们享受了这种强劲的方向感,同时他们本身就是强劲方向感的一部分。

  所以,这是一个关于方向感的公式——哪怕不在城市强规划方向上,它也能创造出强劲的方向感。这种强劲的方向感,意味着生活便利度和资产成长性。对于万科业主来讲,他们拥有更强烈的感受。

  这个公式,万科花了九年时间去探索、去实践。万科是一家善于用时间来创造方向感的企业。这样的故事不只发生在郑州,也发生在杭州,发生在合肥。杭州有个著名的楼盘叫做万科·良渚文化村,它跟郑州万科城一样,虽然一开始不在城市强规划方向上,但最终同样创造出了强劲的方向感。合肥的万科森林公园,几乎也是如出一辙的故事。

  现在我们再来看郑州万科城,是不是更能感受到这种强劲方向感的难得之处?

  把这些案例抽象出来,你会发现一个非常有用的规律:即便不在城市强规划方向上,只要用「空间场景+嵌入城市=创造方向感」这一条公式,只要有像万科这样潜心耕耘的强力企业,最后同样可以创造出一个强力城市单元,创造出强劲的方向感。你不仅可以把这个公式用于郑州、合肥、杭州,你还可以用到更多的头部城市。

  风口与风场

  在高速城市化的中国,「长满杂草的空地」是一种经典感慨——我们开头提到的那位郑州市民,还有另一种抚今追昔的经典感慨,他说:「九年时间,高新区的变化不可谓不大,尤其是近两年里,道路两旁的空地慢慢都建起了高楼大厦,越来越有大城市的感觉了。单个产业大项目的落户对于区域的跨越式发展意义非凡。」

  他说的,就是万科城。万科城的背后,就是这条公式:「空间场景+嵌入城市=创造方向感」。

  你琢磨一下,如果郑州万科城是在一个风口强劲的地方做出来的,那到底是万科城更厉害,还是风口更厉害?

  对于即将收官的万科城来说,它最令人感慨的点在于:它是在一个看起来没有风口的地方,创造了风场,或许这才是更强大的能力。

  即便一开始没有风口,最终同样可以有风场。

文章关键词:郑州故事:倘若没有风口,那就自己创造风场。 责编:王丽萍
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