房产作为大宗消费，其购买过程一定要慎重，跟购买小家电不同，切勿等到出问题才想到维权，而是在购房前，就要做好功课，了解流程，维护自己的利益。个人在购房中，大体上分三个阶段，买房前、签合同、入住后，每个阶段都需要严密关注。

　　对于大多数经历过或正在经历的人来说，买房并不是一件轻松事。其实，买房是件改善生活的高兴事，本应该是轻松愉快的；对于购房者来说，想让购房经历轻松自如，那就应该了解哪些地方存在消费陷阱，防患于未然。

　　买房前了解商品房是否具备预售资格

　　“买房看五证”是每一个购房者应掌握的基本原则。其实，这五证手续办理过程中都存在联系，从《房地产开发资质证》、《建设工程规划许可证》，到《国有土地使用证》，再到《建设工程施工许可证》，具备了这些证件，才能领到《商品房预售许可证》。所以只要项目具备《商品房预售许可证》，购房者基本上就可以放心了。

　　不过，购房者应特别注意，看看自己准备买的那座楼、那套房是否在合法销售范围之内。《商品房预售许可证》最好到售楼处现场去查阅原件，而不仅仅看复印件。

　　在了解完打算选购的房屋是否具有合法销售的资格后，接下来就要了解，房屋是否住得舒适，可以根据以下几个关键指标来进行判断。

　　第一，住宅使用率。住宅使用率的计算方法是使用面积／建筑面积×100%。第二，楼间距。一般来说，两个楼房南北之间的距离，如果能大于或等于楼高的1倍，就会比较舒适，比如说，南排房间的高度为18米，那么北排房间距它的距离如果能大于或等于18米，就比较好了。第三，开间。开间决定了房间的采光条件。第四，进深。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长，一般被限制在5米左右。对于板楼来说，进深在13米左右比较合适。第五，层高。层高要合适，太低了显得压抑，太高了使用起来能耗较高，不太经济，东莞的层高一般在3米左右。第六，净高。在层高一定的情况下，千万不要以为净高越高越好，因为楼板的厚度是有规定的，事关安全，千万马虎不得。

　　签合同

　　把广告内容写进补充条款

　　选好房子之后，就要签订认购书和商品房买卖合同。

　　购房者在签订认购书的时候，最好与开发商书面约定，如因对合同条款的分歧导致正式合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者比较有利。

　　认购书签订之后，签订买卖合同就更应慎重对待。因为一旦将来和开发商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签订之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括所要买的房子。

　　也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

　　还有一个基本问题，购房合同是跟谁签订？很简单，购房合同应该是跟房地产开发商签订。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签订合同。签订合同的时候应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签订合同。

　　再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

　　另外，购房合同还有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同项目的不同具体情况来约定的。

　　所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。第一，应该明确地把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去。第二，明确房屋所有权证办理的时间。第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。第四，明确关于公摊建筑面积，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。第五，应该明确装修标准，房地产开发项目是精装修出售的，那么就必须对装修的标准明确。第六，明确退房的责任，购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任。

　　购房后

　　注重物业服务的品质

　　购房者买完房后，接下来是入住，这是一个长期存在的问题，在某种程度上来说，这比买房更重要。因为物业服务好坏与否直接关系到购房者的居住感受和所购物业今后的增值潜力。

　　建议购房者在购房时，认清楚是物业顾问公司还是物业服务公司。虽然只差两个字，但区别很大。物业顾问公司，只收取顾问费用，而直接面对购房者的是另一个班底。一些开发商明里会找一个牌头很大的物业顾问公司，然后为了节约成本再找一家物业服务公司进行服务，以此降低成本。利用购房者不了解里面的奥妙，在宣传的时候主推物业顾问公司，实际却是一家不知名的物业服务公司接手该项目。

　　搞清楚物业费是否含有公共能耗费和电梯运营费。有些购房者只是简单地询问了物业费的标准，而没有搞清楚是否有额外费用。开发商往往利用这点，在密如蛛网的合同中，加上不起眼的几个字，那么购房者实际支付的物业费就远高于当初开发商的承诺。

　　在关注物业公司时，可听取有生活经验的朋友的意见。对于品牌开发房企下属的品牌物业服务公司一般不用排斥，因为物业服务市场上的乱象让很多品牌房企为了保证品牌的含金量，不得不自己做物业维护品牌，这些房企下属的物业服务公司往往有开发商的补贴，也比较注重口碑。

　　链接

　　业主六大权利

　　业主在签订购房合同后主要享有下列权利：

　　一、要求开发商准时交房的权利

　　购房者签订购房合同并履行合同约定的付款义务后，有权要求开发商按照合同约定的期限准时交付符合质量标准的房屋。

　　二、查看竣工验收报告的权利

　　在房地产开发商交房时，购房者有权要求其提供或出示《竣工备案证明书》，否则可以拒绝接房。因此造成逾期交房的，开发商必须按照合同规定承担违约责任。

　　三、索取住宅质量保证书和住宅使用说明书的权利

　　房地产开发商在商品房交付使用时，应当向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

　　四、处理面积误差的权利

　　当实际面积少于暂测面积时，购房者有权根据《商品房买卖合同》约定区分不同情况作出处理来要求开发商退还多收的款项或者解除合同。

　　五、查看免责事项的有关证明，索赔逾期交房违约金的权利

　　如产生《商品房买卖合同》约定的商品房的交付期限及免责事由，当房地产开发商在约定的交付时间之后交房时，购房者要求其提供免责事项的有关证明。

　　六、办理产权登记的权利

　　商品房竣工交付后，购房者依据合同约定督促房地产开发商尽早办理产权登记事宜。