限购瓦解

　　截至昨天,全国已有27个城市对限购政策进行不同程度的调整,占原有46个限购城市数量的一半以上。

　　限购,这一极富行政色彩的楼市调控手段,正呈瓦解之势。

　　尽管大多数城市没有发布官方通知,但这似乎并不妨碍限购松动所呈现出来的“燎原之势”。按照这一趋势,除一线城市外,年内绝大多数二、三线城市的陆续退出将成为大概率事件。

　　限购瓦解之后,成交量会放大吗?房价究竟是向上,还是向下?有业内人士认为,限购退出后对楼市的提振作用,将因各城市库存量、人口流入量等因素出现分化。

　　昨日,海口住建局相关负责人证实,海口已于18日发文中止执行商品房限购政策,不再要求购房者提供住房套数证明。

　　记者同日从中原集团研究中心获悉,截至昨天,我国已有27个城市对限购政策做出不同程度的调整。

　　这其中,仅有呼和浩特一个城市通过官方专门发文的方式,取消楼市限购;南宁则是以区域发展规划的形式,放松楼市限购;济南、苏州和海口则是在坊间传言限购放松并在媒体予以报道后,相关政府部门以口头的形式确认。其余22个城市均是“只做不说”,在操作层面实质性取消或放松了限购政策。

　　多个城市为何出现如此密集统一地行动?这恐怕要从新上任的住建部部长陈政高的讲话中找答案了。

　　为何密集统一行动?

　　陈政高在其上任后的第一次全国住房城乡建设工作座谈会上,对房地产政策完善提出了三点落实意见:千方百计消化库存;进一步加强房地产结构调整;完善房地产项目周边配套设施。

　　“尤其是‘千方百计消化库存’的表述,无疑将成为地方政府后续调整楼市调控政策的重要依据。”同策咨询研究部总监张宏伟认为,在有城市试探性放松限购政策后,有关职能部门并未进行干预,这给其他地方政府“壮了胆”。

　　“在执行限购的46个城市,未来将在限购政策上出现明显的分化。”中原地产首席分析师张大伟说,首先,一线城市因为需要控制人口,而且经济对房地产的依赖度不高,预计限购政策将长期执行;其次,二线城市中,经济相对比较好的城市,比如厦门、南京、武汉等,有可能继续执行限购,但在执行层面可能部分放松;第三,二线中经济一般的城市及三线城市,可能会全面放松限购,而且会发布政策取消限购,以达到用政策本身的松绑,影响市场预期的作用。

　　一线城市能扛多久?

　　既然二、三线城市限购松绑已大势所趋,那么一线城市到底还能扛多久,自然就成了无法回避的问题。此前一直被业内认为“铁板一块”的四个一线城市,近日也陆续传出了上海、广州限购松绑的风声。虽然这个风声最终被地方政府坚决否认,但一线城市蠢蠢欲动之心可见一斑。

　　上周四晚间,央视财经在其官方微博中爆出,上海市黄浦、徐汇等区的房屋限购政策将会松绑,但不到半小时便删除该条微博。随后,上海市政府新闻发言人徐威在新闻发布会上正式辟谣称,上海一直严格执行国家的房地产政策,不存在放松限购的问题。

　　就在昨天,一线城市广州又传出消息,其下属的增城、从化、南沙三地陆续低调松绑限价,本地户口可买三套,但房款须一次付清;外地户口买一套房不需缴税金社保,也可一次付清买第二套房。目前两种方案均已经可操作。不过,广州国土房管局相关人士随后又回应称,对一线城市实施限购是国家调控楼市的政策,广州尚未收到任何放开限购政策的通知。

　　“就目前而言,上海市房管局等相关政府部门还在研究上海政策放松这一课题,至少在今年年内,上海官方既无意愿也无计划取消或大幅放松限购。”有接近上海房管部门的业内专家向记者透露,目前住建部暂不允许一线四大城市取消限购,这是当前的一条“红线”。

　　该专家称,今年年内上海无意取消或放松限购的这个信息,起码就是“一线城市还能扛多久”这个问题的部分答案。

　　限购瓦解房价几何?

　　对于限购的退出,房价总是一个绕不开的话题。那么,在限购松动这个大利好出台后,楼市成交量是否放大?房价是否直冲云霄?

　　答案似乎有些悲观。

　　南宁、厦门、福州、成都、昆明、温州,这些今年4-6月间限购放松的城市,房价的变化就说明了一切。根据6月份百城价格指数显示,在限购松动且发酵后,6月当月,只有厦门一个城市的房价,环比5月上涨了1.64%。南宁、福州、成都、昆明、温州这5个城市的房价则一律下跌。

　　而楼市的成交量也似乎没有给面子,主要城市楼市成交量仍在低位徘徊。中原监测的40个城市数据显示,7月前20天,我国新建住宅成交面积日均值较6月下降4%,除一线城市下滑幅度较为明显之外,二线城市小幅下降6%,而三四线城市则微升1%。预计7月全月新房成交量与6月持平。用一句话概括,就是既好不到哪里,也坏不到哪里。

　　“每个城市楼市现状不同,松绑限购后的楼市表现也会不同。”中原集团研究中心分析师说,沈阳、呼和浩特等城市,目前的库存量去化速度超过20个月,且经济、人口流入增量均在放缓,这些都导致房地产的需求基数放缓上涨,即便限购取消也不会对楼市产生明显的刺激效果。而济南、厦门这种库存情况并不严峻、房价相对坚挺的城市,一旦放开限购对楼市刺激作用或将超出预期。

　　“作为我们开发商来说,不希望政府的行政手段过多干预房地产市场。”一位上海本地开发商对记者说,在近十年的楼市“黄金时代”,政府多次出台政策打压楼市,市场犹如过山车一般,屡次经历大起大落。

　　“撑的时候撑死,饿的时候饿死,企业发展不敢完全顺应市场。要生存,不是跟着市场走,而是跟着政府走。”这位开发商人士说,限购政策退出后,希望楼市能回归市场的自我调节,走上健康发展之路。(记者 朱楠)