[摘要] 案例：李某与丁某于2011年3月24日协议离婚，共有的一套商品房协议归丁某所有。”商家在曹某、蔡某所有的房屋外墙上设置广告牌首先需要得到曹某、蔡某的同意，未经业主同意在其外墙上设置广告牌或其他附属物都属侵权行为。
律师来支招 那些年关于房子的那些事儿
已协议归他人但未变更产权登记的房屋能否查封？
案例：李某与丁某于2011年3月24日协议离婚，共有的一套商品房协议归丁某所有。由于该房还在按揭当中，丁某没有进行产权变更登记。李某于2011年4月25日向王某借款8万元，至今未归还。现王某要求对该套房屋进行查封予以抵债，该要求是否合理？
律师建议：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有的，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”此外，《物权法》第十五条规定，当事人之前订立的有关设立、变更、转让和消灭物权的合同，属于债权法律关系的范畴，其成立、生效等问题均依债权法的规定处理，而登记只可能影响当事人物权变动的效果或者对于第三人的效力。也就是说，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律事实。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。
本案例中，由于丁某与李某在离婚时约定房屋归丁某所有，但丁某没有进行产权变更登记，所以说虽然双方的离婚协议成立并生效，但房屋在未办理过户手续前，产权证上仍然有李某的名字，李某仍享有这套房屋一半的所有权，他们所签订的离婚协议中对于该房屋的处置条款不能对抗王某。而丁某不具有《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“……但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定的抗辩理由，丁某未按规定办理变更登记手续，是存在过错的。王某可以申请对该房屋进行查封，而丁某产生的损失可以通过债权来向李某行使。
未经允许设置灯光广告牌，业主如何主张权利？
案例：2015年5月，某家电公司在曹某、蔡某的房屋(属商住楼)外墙窗户旁边自上而下设置了名为“家电公司服务到家”的霓虹灯广告牌。曹某、蔡某认为，该广告牌在设立之前没有征求他们的意见，没有得到他们的许可，而且影响了他们房屋的采光和通风，特别是晚上霓虹灯忽明忽暗，严重影响了他们的正常生活。
律师建议：《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”
商家在曹某、蔡某所有的房屋外墙上设置广告牌首先需要得到曹某、蔡某的同意，未经业主同意在其外墙上设置广告牌或其他附属物都属侵权行为。此外，在街道建筑物外墙上设置广告牌需要得到规划、建设部门的审批许可，私自设置广告牌也同时违反行政法律。本案例中，曹某、蔡某可以向行政主管部门反映情况，要求主管部门依法进行拆除、对商家进行处罚；也可以与商家协商通过补偿等方式解决，协商不成也可以向法院提起诉讼。（文字整理：束杰）
律师简介
姚文锋，2005年开始从事律师职业，现为河南豫都律师事务所高级合伙人、专职律师、公司事务部主任和刑事法律事务部主任。主要执业方向为公司、企业常年法律顾问和重大、复杂的民商事法律事务以及刑事诉讼法律事务。
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