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住宅限购催生公寓热 购买公寓的人群以投资为主

2017-09-06 09:21 来源:大河网-大河报

[摘要] “租购同权”政策的出台,催生了公寓热,某种程度上加速了人们购买公寓作为投资的脚步。

  □记者李燕红

  核心提示|“这年头,房产市场是越来越让人看不懂了,想入手住宅,被限购了;想投资公寓吧,转手时缴纳税费又太高。”这是近期手里有点“闲钱”人的共同写照。众多购房者被密集出台的限购政策挤压出住宅市场,转而投向公寓。“租购同权”政策的出台,催生了公寓热,某种程度上加速了人们购买公寓作为投资的脚步。在公寓的购买人群中,以投资还是居住为主?投资公寓真的是稳赚不赔吗?转卖二手公寓,需要缴纳哪些税费?近日,记者对郑州的公寓市场进行了调查。

  公寓“杀手锏”:低总价、不限购

  在房价波动明显、住宅市场一步步地被政策收紧后,住宅产品难以达到的低总价、不限购优势,恰恰成为限购后公寓市场的“杀手锏”。

  据某知名房地产统计数据显示,2017年上半年郑州公寓市场供应面积为37万平方米,同比增长115%,总体去化53万平方米,同比增长93%;整体市场均价达到10711元/平方米,同比增长29%,呈现出量价齐升的市场态势。

  在郑州工作的小郑属于受限于限购政策,失去购房资格的代表。“住宅产权的房子暂时不能买,但是在这里工作又不能长期租房子住。为了暂时有个住的地方,只能先买个公寓过渡一下。”小郑说,“公寓面积小,总价低,首付勉强能够接受。”

  据了解,现在公寓市场上在售的户型大多集中在28平方米至55平方米之间。按照10000元/平方米来算,40平方米的公寓,首付按照50%来说,是20万元,再加上各种税费,首付费用在23万元左右,比住宅市场动辄五六十万元的首付,显然会让人觉得压力小些。

  另外,一些开发商为了吸引客户、回笼资金,推出了“首付最低5万元”“两年内付清首付无利息”等销售模式,刺激购房者入手公寓。

  购买人群:十有八九是投资客

  限购政策的溢出效应,让处于限购政策之外的公寓意外收获“政策红利”。记者发现,在购买公寓的人群中,以投资人群为主。

  8月17日,记者来到位于地铁二号线附近的某家公寓项目售楼部,发现这里虽然不如去年住宅项目热闹,但是也有二三十人在咨询案场置业顾问。

  “如今钱放在银行里只能等着拿很少的利息,我和家人为了不让手里的钱贬值,便准备在市区挑选一个交通便利的公寓作为投资。租金可以还房贷,最后还能落套房子。”从事电器生意的吴先生正在咨询一些购房的细节问题。

  “目前来项目看房的人群中,有很多客户购买了不止一套房子。其中有客户购买两到三层,据说是想出租给别人开宾馆,另外也有客户直接购买了五六套房子。目前我们项目的购买人群中,70%为投资客,20%为自住兼投资客,剩下只有不到10%的购买者是纯粹为了居住。”某公寓项目营销总监告诉记者。

  另外,记者从一家房产机构提交的数据中看到,目前郑州在售的40余个公寓项目中,购买人群呈现出地域性投资、拆迁村民投资的特点。其中,位于高新区的裕华满园的意向客户以高新区和周边人群为主;龙湖壹号的意向客户以金水区和郑东新区的人群为主;鑫苑·二七鑫中心的客户以二七区和周边的拆迁村民为主。

  公寓投资:或许只是“看起来很美”

  “花最少的钱,得到尽可能多的收益”,是入手公寓人群的初衷。只是,购买了公寓,就真的是一本万利、高枕无忧了吗?

  对于入手公寓的人群来讲,投资客户占到七成,只有极少一部分人自住。抛开贷款、商业用水用电以及较高的物业费不说,仅是公寓只通单气,便注定了公寓只能成为人们暂时过渡的栖息之地,而不能成为永久居住场所的“悲惨命运”。

  既然公寓作为一种投资产品,总归要回到市场进行转让程序。而在二手公寓交易中,税费则要比二手房高出一大截。

  郑州市房管局下发的文件中提到:40年产权公寓交易的税费为:4%全额的契税+6%全额的土地增值税+5.6%个人营业税+个税差额的20%。如果购买的70年产权的公寓项目,交易中需要缴纳的税费则和正常住宅房子一样。

  我们以购买一套40年产权,总价60万元的公寓为例,三年后,以85万元的价格进行出售,实际需要缴纳的税费为4%×85万元+6%×85万元+5.6%×85万+(85-60)×20%,这样算下来,需要缴纳的税费为18.26万元。“公寓在进行转让的时候,一笔不小的税费支出,使得市场上的二手公寓交易很少出现”,某中介置业顾问告诉记者。

  “投资房产是否值得,要和银行利率做比较。比如投资一套100万元的房产,如果每年的房屋租金达不到4万元以上,证明投资房产不是一件成功的事情”,河南省财经政法大学教授刘社说。

  “投资公寓虽不受政策限制,但基于产权期限及转手过程中的高税费等特殊性,在目前租售并举,租售同权的情况下,公寓投资收益也许只是‘看上去很美’。因此,建议公寓投资客谨慎一些,三思而后行”,河南省商业经济学会会长宋向清说。

(责任编辑:赵惠)

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