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调控步入“深水区” 楼市何去何从

2017-12-01 16:02 来源:中国建设报

[摘要] 当前,房地产市场调控进入“深水区”,调控难度加大。一方面,部分地区市场情绪出现反弹,认为调控或将趋缓,而事实上房地产市场风险因素尚未完全得到控制。另一方面,多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度尚未形成,“让全体人民住有所居”仍有一段路要走。

  八成首付、银行验资、低至8%的中签率……近期,南京河西10家楼盘同时开盘,在高门槛购房条件下,仍有逾1.46万名购房者顶着寒风,裹着棉被彻夜排队,争抢3177套限价房。新华社评论称,出现这一现象,不是房地产市场调控太严了,恰恰是调控不够全面、改革不够深化。

  当前,房地产市场调控进入“深水区”,调控难度加大。一方面,部分地区市场情绪出现反弹,认为调控或将趋缓,而事实上房地产市场风险因素尚未完全得到控制。另一方面,多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度尚未形成,“让全体人民住有所居”仍有一段路要走。

  11月21日,住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在武汉召开部分省市房地产工作座谈会,学习贯彻党的十九大精神,要求坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,切实防范化解房地产风险,促进房地产市场平稳健康发展。

  破:严打炒房

  自2003年房地产被确认为拉动中国经济发展的支柱产业以来,楼市从未经历过如此力度和密度的调控周期。据统计,今年1~10月,全国各地发布了各类房地产调控政策超过210次,调控从常规的限购、限价、限贷新增了限售、限商,楼市进入“五限”时代。

  2016年年底召开的中央经济工作会议,首次提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”,房地产市场调控方向锁定在房屋回归居住属性上。近1年来,随着全国各地轮番刷新趋严的调控政策,各类炒房和投机行为受到严厉打击。

  从全国范围内的调控区域来看,今年以来,出台调控政策的城市范围不断扩大,从一二线热点城市扩散到三四线城市,中心城市和周边城市政策同步调控,形成“调控圈”。目前,一线城市全部执行“认房又认贷”政策,且非户籍人口购房门槛均提高至5年。部分热点城市和二三线城市跟进,如南京、厦门、广州、海口等城市提出,新购住房2年或3年内不得出售。

  此次房地产工作座谈会要求坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头,保持调控政策的连续性和稳定性,同时大力整顿规范市场秩序,坚决打击投机炒作,净化市场环境。可以预见,随着楼市调控进入“深水区”,调控措施将更加全面、深化。

  立:租购并举

  党的十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  7月21日,住房城乡建设部会同国家发展改革委等9部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,明确各地要搭建住房租赁交易平台,并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,开展首批住房租赁试点。

  目前,各大城市正在密集出台培育租赁市场的政策文件,不少城市将租赁企业培育数量进行量化考核。11月18日,湖北省住房城乡建设厅与建设银行湖北省分行举行住房租赁战略合作签约仪式,综合运用互联网+房管+金融的模式,为住房租赁企业设立项目公司、增资扩股、并购重组、发行债券、资产证券化、REITs基金等提供全方位金融服务,为承租住房消费群体提供支付租金融资等个人金融服务。

  在市场层面,万科、碧桂园、龙湖、华润等一众房企纷纷发力租赁市场,积极布局长租公寓,探索银企合作路径。10月25日,碧桂园上海长租项目获江苏银行2500万元融资,10月30日,碧桂园又与中信银行签约设立300亿元的长租住宅保障性基金。

  “银行机构过去通过开发贷、个人按揭贷款等方式支持开发商建房、个人买房,而在租赁政策的鼓励下,如今通过支持机构房东、发放租房贷等方式发展租赁消费场景。”易居研究院智库研究中心研究总监严跃进认为,这是住房金融产品从售卖到租赁的延伸。

  治:长效机制

  此次房地产工作座谈会还提出,要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系,加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。同时,加快研究建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

  前不久,住房城乡建设部相关负责人在接受媒体采访时表示,该部将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

  从目前已经运用的调控手段来看,在金融方面,监管部门严查各类消费贷流入楼市,各地对限贷措施、房贷利率等进行调控;在住房供应方面,已经形成了商品房、保障房、共有产权住房、租赁住房等;在立法方面,正在加快房地产税立法;在土地制度方面,住房土地供应要实现“三匹配”等。

  同时,房地产市场长效监管机制也在积极探索。目前,全国多地正联合多部门掀起房地产市场违规检查“风暴”,健全事前事中事后信用监管体系。通过加强与金融、税务、国土、工商等部门协调配合,推进建立联合惩戒机制,将违法行为纳入诚信不良信用记录,设立严重失信者“黑名单”,提高经营者违法成本。

(责任编辑:王丽萍)

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