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上山容易下山难 自持租赁房遭遇困境

2018-04-18 11:24 来源:中国网

[摘要] 在万众瞩目中,首批企业“自持租赁房”千呼万唤终出来。4月13日,据多家媒体报道,北京首批企业自持租赁房项目之一万科翡翠书院即将启动预租。这是2016年北京提出“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”后,入市的首批“企业自持租赁房”。

  在万众瞩目中,首批企业“自持租赁房”千呼万唤终出来。4月13日,据多家媒体报道,北京首批企业自持租赁房项目之一万科翡翠书院即将启动预租。这是2016年北京提出“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”后,入市的首批“企业自持租赁房”。

  万科翡翠书院位于海淀区北清路与永澄北处北1000米的永丰地块,是北京万科推出面向大中关地区科技人才的高品质租赁社区。

  作为第一个吃螃蟹的人,2016年,万科高价拿下这个百分百自持地块后,此地块的建设模式以及产品定位,便也成为舆论的焦点。其何去何从,坊间曾先后传言:建成房屋后整体出租给百度、小米员工内部认购等等,而今这个项目即将入市了,并且定位于高端改善性长租公寓,谜团也算是暂时揭开了。

  不得已的定位

  2016年,北京万科顺利获得了海淀两个地块,海淀18号地块和19号地块。18号地块由北京万科以50亿元高价单独获得。海淀19号地块由北京万科与北京住总组成的联合体获得,同样拿地资金高达59亿元。

  万科一口气高价拿地两块,这在当时引起轩然大波。对该地块的未来定位以及建设模式当时有诸多揣测,因万科“随园”的成功之鉴,有人分析称此地块将建成重资产养老项目;还有人称会建成酒店式公寓用于出租。

  翡翠书院的前身便是海淀永丰18号地块和19号地块。2018年3月份,18号地块拿到建设工程规划许可证和施工许可证。4月12日,北京万科发布消息称,万科翡翠书院将启动预租,一期提供1000套左右的租赁型住房,共有90平方米三居室和180平方米四居室两种户型。

  翡翠书院三居室月租金为1.5万元-1.8万元,四居室月租金为3万元-4万元,其中三居室占比70%左右,四居室占比30%左右。一次性可签约的最长租赁期为10年。

  定位于高品质租赁社区,面向高端改善型人群,万科今天的定位与当2016年业内的预判相距甚远。较之于养老等具有公益性质的运营模式,高端改善性长租公寓的运营模式更具现实性。

  在阳光100副总裁范小冲看来,万科翡翠书院定位于高端人群实属不得已而为之。“2016年以来信贷收紧,REITs进展缓慢,万科拿地价格太高,并且与之配套的精装修等交付标准,导致成本过高,对于房企来说,资金压力之大可想而知”,范小冲说。

  多位业内人士给出的理由也如出一辙:该地块总价高达50亿,典型的面粉贵过面包,并且是北京首个自持租赁住宅地块,禁售70年,只能建成高端住宅进行租赁。

  万科郁亮曾在公开场合发言称,发展租赁住宅还面临一些问题,比如税负过重、房地产信托投资基金(REITs)进展缓慢,地方对于发展租赁住宅的动力不足等。这也从侧面佐证了在租赁住宅方面困难重重,万科也是摸着石头过河,一步一探索。

  缓解资金压力

  税负过重、房地产信托投资基金(REITs)进展缓慢、地方动力不足等一系列问题犹如一座大山压在租赁住宅身上。

  万科是否采取行动积极应对呢?回答是肯定的。万科在北京拿两块自持住宅地之时,曾尝试通过众筹模式,把项目拆分成参与众筹的企业可以接受的份额。这种模式由万科开发,参与众筹的企业出资,这些企业后期还要出资作为物业管理和配套项目的运营费用。

  如此一来,万科可以提早收回现金,并化解风险;而参与众筹的企业则可以享受较低的出租价格,以及万科的高质量配套服务。然事与愿违,2017年4月14日,北京市住建委要求开发商自持商品房持有年限与土地出让年限一致,且最长租期不得超过10年、不得以租代售。

  因为无法转移房屋的产权,所以参与众筹的企业需要获得长期租约才可以享受与出价对等的房屋权益。而文件中规定,租期不得超过10年、不得以租代售,这就等于把众筹参与方的参与可能性生生掐断了。

  而后的5月份,万科联合上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司发起成立中城乾元基金。万科出资11.59亿元,上海国际信托出资37.37亿元,上海中城勇逸投资中心出资4.5亿元,其他投资者各出资100万元,资金用于万科永丰18号地块开发建设。这53.8亿元的基金缓解了万科自持资金的压力。

  但这仅仅是饮鸩止渴,佰思社地产投资咨询董事总经理公衍奎认为,基金只是暂时缓解了万科自持资金压力,基金跟银行借款一样,到期是需要还的,且我国基金的成本极高,基金投资要求回报率高。

  据相关资料显示,中城乾元基金于2017年5月成立,期限为3年,除北京万科出资11.95亿元外,其他4家法人出资总额为41.9亿元。万科翡翠书院建成时间与中城乾元基金到期日期相符。这也就意味着,在翡翠书院建成之后,万科就要走上还债之路了。

  盈亏恐难平衡

  万科竭尽所能,希冀万科翡翠书院实现盈亏平衡,但就目前看来这有点难。

  根据万科公布租金价格,万科翡翠书院平均年租金为2000元/平方米-2400元/平方米,如果项目全部建成且100%出租,每年租金收入大约为2.73亿元到3.28亿元之间,10年租金收入为27.3亿元到32.8亿元之间。这意味着万科翡翠书院项目投资回报周期至少在10年以上。

(责任编辑:王丽萍)

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