港区某项目商铺空租率较高

　　核心提示|“首付几十万买套带租约的商铺，每年可收益近4万元，本以为5年回本，没想到4年过去了业主不但没收到一分钱房租，就连房本也办不下来，馅饼变陷阱……”近日，记者连续收到多名郑州航空港区某项目购买商铺业主的反映。记者采访中得知，该项目为港区某重点工程的配套公租房项目，目前仅拿到两个证。开发商称，目前正积极补办手续，如果业主想收回首付款，可以通过法律途径解决。

　　探访：商圈已形成商铺多数空租

　　业主们投诉的项目位于航空港区保税北路与琴台街附近，是港区某重点工程的配套公租房项目，底层为一到四层不等的商铺，业主们购买的就是这些商铺。

　　在业主们的带领下，近日记者来到现场进行实地调查。记者看到，该项目目前已经形成商圈，有美食街、服装街等。临着主路的商铺大部分已经出租完毕，所经营的项目有KTV、酒店、手机营业厅等，但只有少量商铺处在营业状态。

　　在商圈内部，街上只有少量行人，几家小超市和小饭馆正在开门营业，时值正午，却几乎没有顾客光顾。一楼出租率很低，二楼更是几乎全是空租状态。

　　一名正拿着手机玩游戏的饭馆老板称：“现在正是饭点，可依然没有人来吃饭，之前聘用的店员都解散了，只剩我和媳妇勉强支撑着店面。”

　　“街上几乎没有什么人，生意太难做了，现在每个月都赔钱，打算把店转了。”一名超市店主告诉记者。

　　记者跟随一名业主来到其购买的商铺门前，只见垃圾遍地，脏乱不堪。“这样的环境，怎么会有商户租，怎么会有人来消费？租不出去我们的房租咋办？”这名业主说。

　　倾诉：本想5年回本却落一场空

　　记者了解到，这里的商铺很多是业主购买后，托管给一家物业服务公司来运营的，也就是说他们买的是带租约的商铺。

　　据其中一名业主刘女士提供的购房协议书和托管协议显示，她于2014年6月份购买两套面积均为38.37㎡的商铺，每套总房款为206342元，每套首付51.54%，为106342元，每套贷款10万元。也就是说，两套房，刘女士首付共花费了212684元。

　　按照托管协议，托管第一期为两年，托管公司按业主投资总房款的8%支付租金，即每季度向业主支付租金为4913元，也就是说，刘女士家买的这两套商铺每年可带来4万元左右的收益，但按照协议，第一期头两年的收益须充抵房款，不再另行支付。

　　第一期经营托管期满的，如果业主自愿继续将商铺交给托管公司运营的，可以签订续托管确认文件。第二期为选择性托管，期限为8年，收益每两年递增1%，即9%、10%、11%和12%。

　　按照协议所写，刘女士两套商铺投资21万多元，每年收益4万元左右，5年即可回本。

　　刘女士说：“到了2015年的时候，第一期到2016年10月份的合同还没有结束，开发商又让签一份承诺书，上面写已经收到第二期2016年10月份至2018年9月底的房租44216元，实际上开发商并没有给我打钱，只是又让抵后续房款。”

　　回应：目前项目仅有俩证

　　刘女士的遭遇不是个例，据悉还有不少人也面临同样问题。这些商铺为何办不下来房本？业主面临的问题如何解决？

　　记者找到开发企业的办公室，其相关负责人坦言，目前企业经营情况严峻，濒临破产边缘，但由于历史原因，目前项目只有土地使用证和建设用地规划许可证两个证件，离五证齐全还差很多，目前公司正积极协调相关部门，以便更快地拿到后续证件。“毕竟我们还有一半的商铺没有销售，我们也想尽快拿到五证，继续销售。”该负责人说。

　　在规划部门，记者证实了开发企业的说法。规划部门工作人员称，该项目确实只有两个证件，由于所盖的房子超出原来的规划，也没有补交基础设施配套费等存在一系列问题，导致其后续证件无法办理。

　　业主田先生称，当时买房的时候置业顾问承诺到年底肯定能拿到预售证，没想到现在才拿了两个证。

　　上述开发企业相关负责人表示，如果愿意要房的可以继续等，不愿意等、要求退回首付款的可以通过正常的法律途径来解决，“无论法院怎么判，我们都认”。

　　“‘售后返租’对房地产开发企业综合运营能力要求高，属于高投资高风险项目。”房产专家、国银房产律师团队主任律师李续杰称，事实上，我国也对售后返租进行了限制。业主在购买售后返租类楼盘前，应充分了解房地产开发企业的实力与运营能力，了解其前期的经营业绩和后期的管理能力，明确签约主体，了解楼盘五证是否齐全，及时跟踪楼盘建设及办理相关手续的进度；明确相关各方的法律责任，在一方履行合同不能时，约定投资者的合同解除权利，以及违约金的赔偿范围，以更好地保障自己的利益。（大河报·大河客户端记者孙煊哲文白周峰摄影）