中介解惑

　　“唉，旧房子放了半天卖不掉，眼看要给第二笔首付了，实在没钱只能退定。”近日，记者的一位同事哀叹无法换房，而且看中的新房已经给了定金和第一期首付，只能无奈申请退款，“幸好开发商说可以全额退款，否则光是定金都要损失5万元。”包括这位同事在内，由于购房名额或者二套房首付的原因，记者身边确实有不少朋友希望能通过“卖一买一”改善居住环境。然而，由于市道不好，不少买家被迫放弃换房计划。

　　楼市表现不好的时候，虽然会碰到开发商的“清仓大甩卖”，不少换房客一时激动也赶忙下定，回家马上挂牌卖旧房。无奈市场不好其实也是一损俱损，一手房难卖的同时，自然二手市场也不好过。为了抢便宜新房而卖旧房，即便降价把旧房卖掉，其中的损失也许打了大折的新房也难以弥补。而且“卖一买一”同时意味着在等新房收楼的相当长一段时间，可能还要额外租房子，仔细一算下来很多买家不得不打退堂鼓。

　　不过，精明的师奶总有办法解决“孟母三迁”的需要，在某国企工作的梁女士和丈夫刚结婚时购买的一套两房已经容不下一家三口的居住需求，但由于该单位所在地的地段小学还可以，如果换同样地段的大房不仅差价甚多，而且卖一买一过于折腾，最后梁小姐将自己的两房出租，在同小区再租了一套舒适的三房，“用小房的租金补贴大房，也就只需额外加2000元一个月，但居住环境明显改善，又不用补那么多钱买房，挺好。”

　　记者 陈白帆

　　案例一

　　想卖清远房 买广州公寓

　　结果：放弃

　　去年年底，广州某大盘开售一批商业公寓单位，但这批商业性质的单位却在使用功能方面与住宅产品几无差异，有阳台可明火煮食，价格则低于预期，除吸引大批广州本地买家之余，也吸引到打算在广州工作的外地买家。

　　彭小姐的一位户口在清远的亲戚当时预计自己今年会在广州有生意，看到这个产品很心动，而且又不用查户口办社保，就想卖掉清远的房子来广州买公寓。然而，从听说这个项目到真正开售，足足一个月时间，彭小姐这位亲戚在清远的望江大房愣是无人问津。彭小姐告诉记者，清远楼市一手房供应量充足，一般人并不愿意买二手房，而且她亲戚持有的大户型由于总价偏高，更加难找买家，最终因为无法卖旧房，手头资金不够，只能放弃买入。

　　案例二

　　下定一手房 才去放旧房

　　结果：申请退房退定

　　今年5月份，荔湾某地铁附近楼盘以低于首期的价格推出一批单位，由于户型实用总价适宜，也让很多老西关市民心动到行动。记者的一位同事在看中了其中一套房后，先下了5万元定金，然后马上将住着的房子放盘，希望在约定的期限内可以成功卖掉房子付完七成首付。

　　但是，近两个月过去，该同事的旧房仍然无法卖出，但约定支付第二笔首期款的时间眼看就要到。最终记者的同事决定退房，申请拿回30万元第一期首付款和5万元定金。

　　记者提醒各位市民，如果考虑必须要成功卖出一套房才有资金支付买入新房的话，最好在下定前先了解清楚，若不能按时给首付款是否要被没收定金。在目前二手市场放盘短则一个多月，慢则半年乏人问津的情况下，不要以为“卖一买一”很容易。

　　案例三

　　房改房挂牌 半年无人问

　　结果：暂停换房

　　同地段换房一样很不容易。住在某机关房改房大院的杨先生，因为想改善居住环境，打算购买附近一位朋友的二手房。原本以为向朋友买房可以比较好商量，付款期限不用那么紧，于是杨先生在跟朋友谈妥价格后，马上将住的房改房挂牌。没想到的是，由于该房改房不带好学位，而且又处在越秀和天河交界处，对面是越秀但房子算天河的，两头不搭界，再加上楼龄较长又无电梯，放盘近半年连上门看房的都没几个，咬牙降价后还是没能卖出，最终杨先生决定暂停换房计划，等楼市回暖后再说。

　　记者认为，杨先生这种情况如果急于改善居住环境，确实可以在附近租一套大房，再将旧房出租，以小房租金补贴大房。由于杨先生的房子地段还可以，出租估计不会有大问题。

　　急售想早出手 让价5%~10%

　　有中介人士介绍，目前市区盘按市价放盘，平均一个半月才有成交，而郊区盘则需要更长时间，放盘2~3个月都未必会有买家接手。再加上不是全部买家都能一次性付款，相当部分还是要按揭买房，而银行现在对购房按揭审批放款的时间也很长，有的拖三四个月。所以，一套房从业主放盘到卖楼款回到业主手里，很可能需要4~6个月不等。相对来说，适合首次置业者的市区二手房成交速度会比较快，但三房以上单位成交速度会慢很多。即便市场上最抢手的学位房，到了5月份之后，成交速度也会明显慢下来，而近期不少学位房也不复往日风光，为求卖出也只能降价。

　　对于想急售房屋好“卖一买一”的买家，不少中介人士都表示至少要比市价低5%~10%才有可能。特别是300万元以上的大户型产品，更要打9折出售才可能脱手。合富置业市场经理梁燕明表示， 5月二手住宅市场上小业主平均让价幅度为6.2%，与4月份平均让价5%相比，让价幅度扩大了1.2个百分点，而与年初平均让价幅度仅2.5%相比，显示出二手住宅市场上小业主心态已出现明显转变。