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放松楼市限购还需谨慎行事 政策制定需因地制宜

2014-07-17 09:05 来源:河南商报

  7月10日,在济南放松限购的同时,有消息传出:厦门岛外限购将全部解除,购买不限套数,且外地户口可以不用再交社保证明;岛内,外地户口限买1套住宅,但也无须再交社保证明。这是厦门在今年做出的第二次放松限购尝试。

  这是从年初酝酿的“放松调控”的标志性事件,以呼和浩特明文放松限购打头,多地呼吁楼市限购松绑的消息此起彼伏。

  与以往不同,放松限购的消息不再是一边倒地被抨击,而是有不少支持者。因为在他们看来,中国房价暴涨的基础已经不复存在,而且细观近期一系列房地产风波,土地财政固然是地方政府的软肋,银行的风险似乎更迫在眉睫,所以放松限购不仅能够有效维持房地产市场稳定,还有挽救银行和中国经济的效用,具有相当的合理性。

  但事实真的如此吗?恐怕没这么简单。

  中国楼市有“买涨不买跌”的传统,深谙此道的开发商往往在房价上行的时候“隔夜涨价”、“饥饿营销”;而在房价下跌的时候,购房者的态度则变为观望——观察政策有没有给开发商“雪中送炭”,盼望着开发商的暗地优惠能变成明码降价——可以说,大家都在等一个明确的趋势。

  这个趋势是什么?是政府态度,因为在中国房地产市场这个政策市里,能够影响甚至是“操控”房价的往往是政府,所以每到市场不景气的时候,政府的任何风吹草动,都可能让开发商或者购房者风声鹤唳。

  这也是为什么“放松限购”会如此敏感的原因。2011年,为了控制房价飙涨,“限购令”在各主要城市落地,包括郑州在内的很多地方楼市骤然降温。至此,“限购”毋宁说成为一种政策,更像是一个标志——放松,等于政府放任房价飙涨,有维护高房价的嫌疑;坚持或者加码,则更像是“为民请命”,并可以戴上“保民生”的道德高帽。

  所以,放松限购有着比其他房地产调控政策更大的舆论非议和民意压力,这也不难理解呼和浩特在遭遇媒体报道后的慌乱,以及济南、厦门等地的偷偷摸摸和遮遮掩掩——地方政府深知,放松限购无异于救市,虽然有“保增长”等正当理由,但传递给购房者的信号只有一个:政府这次站在了开发商的背后。

  然而购房者的神经是脆弱的,尤其是经历了多次调控变“空调”的政策闹剧之后,惊弓之鸟一样的他们,还敢不敢再观望?本来指望楼市继续下行等着“抄底”的他们,是不是又一次被迫仓促出手?虽然多次被愚弄,但对于被寄予厚望的房地产调控政策,他们还敢不敢、愿不愿继续信任?

  毫无疑问,当地方政府在积极触及调控底线之际,很多开发商也有了底气不降价。就当下的市场而言,虽然新房成交量大幅下滑,但至今没有哪个开发商在全国范围内降价。这可能是因为开发商去年的销售业绩普遍很好,而今年伊始,市场就急剧冷冻下来,开发商大幅减少了拿地,资金压力不大;再有就是,开发商对地方政府救市寄予了厚望。

  板子还没有打在身上的时候就开始哭爹喊娘,这是楼市惯用的把戏,成交量虽然腰斩,但实际上的价格下跌并不多见,更别提“崩盘”、“断崖式下滑”了。在这样的情况下,虽然楼市下滑已成定局,但放松楼市调控政策算不上明智之举。

  当然,我无意抨击放松限购的合理性,因为每个地方都有不同的状况,政策制定需要因地制宜。个人以为,放松限购有着拯救土地财政、避免银行风险,甚至保证经济社会稳定等诸多效用,但它退出导致的政策缺位必然需要政府付出更多的智慧填补。在没有建立起足以让民众相信“房价不会飙涨”的有效制度之前,任何放松限购都可能会导致民众更多的不良预期,比如说纵容地方政府对土地财政的依赖,鼓励投资投机买房,房价报复性反弹,楼市重回疯狂年代,这无异于饮鸩止渴。

责编:王庆河
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