映象房产

　　冷淡的市场下，任何风吹草动都能引起敏感的购房者关注，此前市场较为少见的“利率维权”，在深圳多个楼盘陆续出现。

　　近日，深圳的平湖佳兆业、星河天地、华润城·润府三期等楼盘相继出现业主投诉，称项目合作银行的按揭贷款利率高于同期市场利率，加重了买房负担，有业主甚至质疑房贷利率是由开发商与银行商议得出，侵害业主利益。

　　对于这种质疑，多个楼盘相继发声，称房贷利率由各大银行根据市场情况自由定价，并非由开发商决定。业内专家也认为，开发商左右房贷利率变化的可能性较低，但如果开发商资金压力较大，可能会选择与较高利率的银行合作。

　　利率不同的烦恼

　　定价在4.3万元以上的平湖佳兆业广场项目，被视为深圳一个刚需楼盘，在11月中旬开盘后，就迎来了不少购房者。

　　李婷(化名)在交完定金后，置业顾问告诉她，需要准备按揭贷款的相关资料，置业顾问发来的信息称：按揭银行为开发商指定符合准入条件的银行，目前根据银行政策首套利率上浮20%，二套上浮25%，以银行最终审批为准。

　　李婷和许多业主一样，大多属于首次购房，对于房贷利率高低并无清晰概念。但随着深圳部分楼盘业主进行利率维权的新闻近日见诸报端后，李婷才意识到，佳兆业项目的首套房贷利率“确实有点高”。

　　12月4日，深圳华润城·润府三期业主称，在楼盘2018年6月份和9月份两个批次的开盘过程中，华润置地单方面要求购房者在其指定的银行申请按揭贷款，并且利率定价远远超出当时市场水平。

　　深圳市奥星房地产开发有限公司开发的星河天地项目也遭到客户质疑，12月5日，公司回应称，按揭利率是由各大银行根据市场情况自由定价，并非由开发商决定。

　　随着事件发酵，李婷所在的平湖佳兆业广场业主群也展开了激烈的讨论，业主们对首套房贷利率上浮20%颇为不满。李婷也对中新经纬客户端回忆称，开发商的合作银行之一中国银行的客户经理告诉她，所有银行对这个楼盘的首套房房贷利率一概按基准利率上浮20%执行。对于原因，该客户经理没有给出解释。

　　佳兆业深圳公司的一位工作人员7日也对中新经纬客户端证实，平湖佳兆业广场项目已经签署或正在办理贷款合同的业主，其贷款利率基本上都是较基准利率上浮20%。

　　平湖佳兆业广场项目业主在一份公开信中指出，佳兆业涉嫌为加快银行对其回款，而指定几家银行统一提高贷款利率;合作银行涉嫌达成价格同盟，侵犯消费者的切身利益。

　　这些“切身利益”对绝大部分购房者而言都并非一个小数目。以在深圳购置80平方米、单价4万元的一套住宅为例，选择首付30%、30年等额本息还款，贷款利率较基准利率上浮20%比上浮10%多出将近25万元的利息。

　　“首套房贷利率上浮20%不太正常”

　　开发商能否左右房贷利率，成为这场口水仗的焦点。佳兆业上述人士表示，房贷利率由银行自主确定，开发商不可能左右利率变化。

　　早在11月初，就有业主投诉佳兆业在深圳的项目佳兆业未来城、盐田城市广场、平湖佳兆业广场等楼盘合作的几家银行首套房贷利率较基准利率上浮20%，比市场高5%。11月28日，深圳市规土委就在人民网地方领导留言板上回应称，已约谈相关企业核实情况，开发企业表示贷款银行的利率均由银行确定，并未参与其中。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫也对中新经纬客户端表示，贷款利率是由央行管制，各家银行根据自身资金与成本状况确定的，开发商不可能干涉房贷利率。

　　至于同一银行对不同楼盘执行不一样的贷款利率，谢逸枫称，一般情况下，银行会根据住宅性质、户型大小、客户的首付与贷款年限、信用状况、还款能力等确定利率水平，每个人批下来的贷款利率可能会不同。

　　不过，他强调：“如果排除正常因素以外，房贷利率还不一样，那可能就有问题了。在深圳，这个阶段首套房贷利率上浮20%已经不太正常。”

　　深圳中原研究中心的数据显示，今年7月底，随着四大国有银行、招行、中信等银行在深圳的首套利率全部上浮到15%，深圳房贷市场的利率水平基本确定。

　　至11月底，招行将首套房贷利率重新下调到上浮12%，符合金葵花且资产达标的客户则首套上浮10%，深圳房贷市场开始有所松动。截至12月4日，北京银行、中信银行首套房贷利率上浮10%，但国有四大行的首套利率依然上浮15%。

　　在投诉中，开发商指定合作银行的方式也备受诟病，业主认为，其选择空间变小，难以拿到市场上最低的贷款利率。中原地产首席分析师张大伟认为，如果开发商面临着较大的回款压力，也有可能会选择与房贷利率较高的银行合作，“银行放款快，利率自然也会高一些，这很正常。”

　　不过，佳兆业上述人士直接否认了这种可能，他称，房贷利率过高，可能会吓退购房者，反而导致去化压力加大，更别提银行回款了。在签署相关协议过程中，他们会告知购房者可以选择其他银行申请贷款。

　　谢逸枫称，项目的前期开发中，开发商需要向银行申请开发贷款、开设账户，因此，开发商倾向于将楼盘的购房贷款交由这些银行做。购房者如果选择其他银行申请贷款，手续会更为繁琐，在实际交易中，这一情况也比较少。

　　房贷利率或将继续下调

　　楼市降温以来，围绕着质量问题，多地都发生一些集体投诉事件，但关于房贷利率的维权，却十分少见。张大伟对中新经纬客户端说：“上次出现利率维权应该是2009年，一些银行将贷款利率下调至基准利率的7折，引起拿到8.5折利率购房者的不满。”

　　10月以来，相继有一些地方传出首套房贷利率下调的消息，且有逐渐增多的趋势。谢逸枫认为，市场资金面已经有所宽松，降准预期有所加强，到明年，全国的房贷利率有可能继续下调。张大伟也认为，房贷利率已经出现松动迹象。

　　对于首套房贷利率，张大伟表示，首套房是刚需，应该在贷款利率上予以支持，出现较基准利率大幅度上浮，已经不合理。

　　谢逸枫说：“国家一直有支持首套刚需的相关政策，首套房贷利率不宜上浮太多，以深圳为例，较基准利率上浮5%是比较合理的。”