映象房产

　　临近春节，几近腰斩的燕郊房价似乎又注入不少活水。

　　“燕郊目前价格还较能接受，小户型总价不高。比密云、昌平一些京郊地区都低。未来等地铁开通后，加上通州副中心的带动，今后燕郊房价的水平还是较看好的。”近期，在北二环工作的小王准备在春节前下手，“北京商住房需要五年社保，即便有北京户口不够社保也买不了。燕郊买商住房不占用资质。”

　　商住新盘销售火爆

　　中国证券报记者近日对燕郊楼市进行了实地走访。最大的感受是，在经历了2018年10月份楼市价格“腰斩”行情后，燕郊楼市触底反弹现象明显。多处楼盘报价相比2018年10月份上涨超2000元/平方米，涨幅高达10%。

　　贝壳研究院Real Data数据库显示，一手房方面，目前均价普遍超过20000元/平米。二手房方面，2018年10月成交均价为16722元/平方米，2019年1月，二手房成交均价为18805元/平方米。

　　在燕郊多年的房产经纪人老吴介绍，最近带看和成交的数量都明显增加。“2018年10月和11月是个低点，那个时候虽然看房的人也不少，但以观望为主。最近两个月，新楼盘报价每天都在变，同一个楼盘，一天涨两三百很普遍。”

　　当记者问及二手房情况时，老吴说，二手房也跟着涨，但目前待售房源不多。“好户型基本卖光了，不少此前待出售的业主，都等着反弹呢。”

　　对于想在燕郊买房的人来说，社保和户口是绕不开的门槛。

　　据了解，燕郊限购政策出台后，非本地户口购买当地商品房需要两年社保，否则只能买商住房。二手商住房税费主要包括，4%契税、差额20%的个税、差额5.6%的增值税、差额30%至60%的土地增值税以及全额0.5%的印花税。

　　老吴向记者展示了部分代理销售新楼盘的促销活动。活动内容被销售人员用黑板报的形式挂在门口最显眼的位置，最大的一条赫然写着“燕郊新房，首付八万，分期付款”。

　　在中介人员的带领下，记者来到位于规划中的燕顺路地铁附近的某处新楼盘售楼处，虽是工作日，但从四面八方赶来看房买房的人却站满了整个楼层。一进门，记者就被中介交接给了售楼处销售人员，同时被要求写下全套个人信息和购房意向。

　　“在售项目是LOFT房型，一层楼有30多户，南北朝向多是大户型，小户型总价低非常好卖，只剩几套了。”楼盘销售人员介绍，“目前小户型按照朝向，价格在20600-23150元/平方米不等。虽然是商住房，但是可以上学，周围也有医院。这两天来看房的人特别多，明天就不一定是这个价格了。”

　　垫资行为重出江湖

　　当记者问及“首付八万，分期付款”的活动时，售楼处销售人员显得不置可否，“可以先看下样板房，马上放假这个活动年后不一定有了。如果真的买再谈分期的事请吧。”中介销售人员则称，如果买房，直接和开发商签合同。

　　记者随即跟销售人员来到一处临时搭建的LOFT样板房，销售人员称，在售项目已拿到预售许可证。如果确定要，先交2万元定金，一周之内交剩下6万，作为第一笔首付。剩下的首付款开发商帮忙找自然人出借，买房人和自然人签借款合同，把钱打到买房人的卡上。然后把这笔钱汇到开发商的账上就能去银行做贷款了。然后每半年往借款人账户上打8万元，直到还清为止。

　　据了解，燕郊当地的银行要求，商住房首付为房款总价的50%，分10年付清，贷款利率普遍超过6.5%。“70万的小户型，每个月还贷款大概在3500元左右。在燕郊的商住房贷款不占用住宅的贷款资质，如果在北京或者其他城市买，只算负债，不算贷款资质。”该销售人员极力推荐道。

　　针对这一行为，中国证券报记者采访了北京市京师律师事务所创始合伙人、上海国际总部管委会主任王光英律师。“其他自然人为购房人垫资缴纳首付款，如果开发商直接提供自然人(出借人)资源或进行牵线搭桥，开发商此举目的也很明显，即为了促销商品房。合同上的借贷双方都是自然人，开发商不是借款合同主体，只是帮忙介绍借款人，开发商在法律上并没有直接进行垫资。从法律上讲，对开发商进行处罚没有直接法律依据。如果确定是开发商垫资，那么肯定是法律禁止的，主要由于垫资相当于违反国家限购政策，变相骗取银行贷款。本来购房者没有能力交足首付拿到银行贷款，开发商用垫资行为加大杠杆，致使不具备购买能力的人加大负债购买了商品房，埋下了隐患，一旦购房者还款出现问题，会出现连锁反应，影响很大。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，对于此类垫资的做法，在市场下行的压力下，估计各地管控会比较少。因为类似做法非常模糊。从银行贷款政策角度看，这部分资金是开发商支付的，本身是违背银行贷款精神的，严格定性都属于违法的。但是实际情况是，在楼市交易不好的时候，各地管控会比较少。这也不能说有绝对的风险，但若是出现风险的话，购房者自己维权的难度是很大的。

　　环京楼市去库存明显

　　火爆的营销力度下，燕郊去库存现象明显。中国百城住宅库存数据显示，燕郊2018年12月底库存量为75万平方米，环比下降4%，同比下降23%。同期，香河库存量为138万平方米，廊坊为115万平方米，固安为130万平方米，大厂为63万平方米。燕郊去库存速度为上述环京城市之首。

　　近期的火爆，一方面与2018年10月、11月遇冷有关。中国指数研究院数据显示，2018年11月，燕郊楼市成交量几近冰点，商品房成交套数仅29套，销售面积不足0.31万平方米。10月份成交套数为145套，成交面积为1.23万平方米。12月份成交套数为146套，成交面积为1.04万平方米。

　　另一方面，燕郊距离城市副中心不足20公里，一定程度上刺激了近期燕郊的楼市走势。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，燕郊近三月成交量较2017年调控后回升，但不及2017年一季度月均成交的一半;量增的同时均价止跌，但在更长段时间来看，较2017年3月水平仍下跌40%。

　　与此同时，燕郊土地成交量也出现了明显回暖。中国指数研究院数据显示，2018年10月份无土地出让记录，11月出让8块，建设用地面积为29.95万平方米，成交均价为4375元/平方米。12月出让4块，建设用地面积为26.21万平方米。

　　值得注意的是，此前，燕郊地区开发商由燕达、汇福、福成等清一色本地开发商包揽。近期，不少上市公司公告拿到燕郊的土地使用权。以京投发展为例，公司2018年11月22日公告，京投置地、益达生投资公司组成的联合体收到了三河市国土资源局的成交确认书，以2.55亿元的价格获得位于河北省三河市燕郊高新区地块的使用权。其中，建设用地面积为5万平方米，建筑控制规模为15万平方米。双方将共同设立项目子公司，负责上述地块的开发建设。

　　对此，诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，燕郊楼市经过两年多的调控，市场已经稳定，市场回暖欲望较为强烈。近期受北京城市副中心利好政策影响，市场回暖。北京城市副中心的发展仍然处于高峰期，因此对于燕郊来说，未来仍然有较大的发展空间，随着本轮调控的进行，燕郊的投资行为得到抑制，市场恢复理性。未来升值潜力较大。随着产业转移，燕郊市场的居住属性提升，投资属性相应下降。