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主城区商业饱和 下一个爆发点在哪?

2019年05月16日16:43  来源:映象网房产频道

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  不久前,正弘城“王炸”开业,花园路东风路最后一块拼图完成,主城区商业中心至此饱和。

  郑州下一个商业爆发点在哪?

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  毫无疑问,正弘城是这个城市今年最期待的商业中心。

  面积大、业态新、品牌优:商业面积逾20万平方米,地上8层、地下3层,引进460余家品质商户,近百家优质品牌为首次进入郑州。

  除了消费者人从众外,诸多业界大咖也纷纷前往。

  正弘城开业前4天,知名研究机构睿意德发布郑州最新商业报告,第三季度郑州商业总体表现抢眼:新开业商业三个共10.1万㎡(不含正弘城),其中两个为存量改造项目。

  在此前睿意德发布的郑州商业地图上,五六十个商业中心密密麻麻占据了郑州主城区,三环内商业“填空”阶段接近尾声,未来城市更新将成为商业主流。所谓城市更新,大体是指对原有土地和建筑进行改造:环内地已经没了,以后只能修修补补。

  一转眼,闻名全国的郑州商战已经谢幕20多年,郑州商界的“五朵金花”们相继凋零,新业态次第出现,郑州商业又填满了空白。已经建成开业的大型购物中心中,万达广场(中原、二七、惠济)、锦艺城购物中心、熙地港、华润万象城、大上海城、新田360广场国贸店、正弘城,成了新的金花。

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  那么郑州商业目前还有空白区吗?

  所谓空白都是有时效性的。商业看人气,没人的地方不叫空白,是盐碱地。有人气,没人占的位置才有价值。看看这张商业地图,主城区已经抢占完毕且不说它,CBD、高铁站也已经占满,经开区有11万方商业,高新区有接近30万方,就连龙子湖高校园区也有9万方商业即将开业!

  唯一的空白是郑州北区。

  在南阳路、北三环、中州大道和黄河围合的巨大面积里,目前只有惠济万达和万科广场两家商业中心,商业面积不过16万平方,而这个区域的人口却有百万之众!人气旺不旺,看看下面这张热力图就明白了。

  仅从热力图上看,其人气绝对不输于曼哈顿、高铁站和CBD。

  但因为种种原因,商业面积却严重不足,商业业态也缺,在这个区域里,想看电影,目前只有一个去处——惠济万达的万达国际影城。

  目前开业的惠济万达属于区域刚需填空的定位,每到周末,逛商场的人不少是周边安置区的村民,老人牵着几个孩子熙熙攘攘,也是另一种热闹。而万科广场因为挨着大学园区,定位偏学生化,品牌偏年轻,人气不差,消费能力有限。

  就像改善性住宅一样,郑州北区正缺少一个改善性的商业中心。

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  什么是改善性商业中心?

  事实上,过去20年间,郑州商业正在按每4-6年一个周期进行升级。

  2006年以前,金博大和丹尼斯百货领衔郑州商业;2007年之后,大上海城、国贸360崛起;到了2012年,国民公公王首富的万达、锦艺城、奥特莱斯随着地产的开发兴起;到2018年,郑州商业迎来大爆发,商业中心占地盘宣告完成。

  虽然如此,郑州目前优质购物中心的数量仍然较少,且相对分散,主流商圈仍以百货为主,真正从硬体规划到软性配置均达到一线水平的标准购物中心仍屈指可数。

  而且,现阶段的郑州商业在文化塑造及主题方面仍有很多不足。像上海新天地、成都太古里、北京芳草地、南京1912等项目,很大程度上都是当地文化代表;再如北京远洋太古颐堤港、深圳万象天地、上海iapm、广州IGC等项目,很大程度上也都是当地品质家庭奢尚消费集中地。在这些方面,郑州商业不足更加明显。

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  好在还有金水锦艺城。

  这是锦艺集团在郑州独立开发和运营的第3个商业中心。

  第一个是中原锦艺城,体量30万方,经过6年的运作,已经成为郑州西区运营最好的商业中心,2016/2017年连续位列郑州商业销售前五。

  第二个是龙湖锦艺城,体量13万方,将在本周六也就是22日试营业,29日正式开业。这是一个集餐饮、零售、时尚、休闲、幼教为一体的潮流中心,填补了郑南片区的商业空白。龙湖锦艺城已签约入驻肯德基、必胜客、巴奴、KFC、呷哺呷哺、彼酷哩烤鱼等100多个品牌。首次进驻龙湖区域品牌数113个,国际连锁品牌23家,区域首进品牌数量占项目整体品牌92%!

  随着龙湖锦艺城开业,锦艺集团商业板块在南郑州再落一子,这也让金水锦艺城更令人期待。

  金水锦艺城和锦艺金水湾互为配套,就像中原锦艺城和锦艺国际华都一样。作为郑州第一个滨水商业,金水锦艺城将运用最时尚前沿的潮流元素和设计,构建了一个“水文化主题”商业中心,营造生活、休憩的微度假场所。

  金水锦艺城规划有六层,其中地下两层,地上四层,涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐、教育等多种业态,一站式满足区域改善客户吃喝玩乐购的需求。目前意向品牌涵盖:UNIQLO、ZARA、MJstyle、迪卡侬、星巴克、KFC、麦当劳、苏园、海底捞、巴奴、歌迷KTV等300余个。

  金水锦艺城已知有四大亮点商家:

  1.国际知名仓储式超市:德国最大的超市知名企业,世界500强集团,金水锦艺城的门店为河南省第2家门店。单店面积在1万㎡,年销售额预计5亿元。

  2.国内知名健身会所:隶属于国企,锦艺城店为河南省首家门店,4000㎡,健身器材,半标泳池,运用恒温、恒湿、恒氧技术。

  3.豪华体验影视中心:锦艺城店占地面积6000㎡,为华中区旗舰店。

  4.儿童游乐:国内最具人气游乐品牌,该店为河南省3000㎡旗舰店,配有700㎡的13米挑空区域,放置极限游玩设施,涵盖儿童、青少年等全客层消费者,颠覆传统游乐的单一性。

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  地产开发讲究高周转,商业需要长周期,所以开发商做商业成功案例不多。

  锦艺城是个特例,它的成功在于两点:开发商全部持有商业、开发团队敢于不停折腾。金水锦艺城和它一样,也是开发商全部持有,也是同样的开发团队。

  六年过去,目前锦艺国际华都二手房均价18700元左右,周边二手房盛润锦绣、方圆经纬、保利百合,基本都在 17000元以下。锦艺国际华都房价从当初6000元直线飙升到如今接近两万,成为西区涨幅最多的项目和西区最贵的楼盘。

  以一套100平米的房子计算,8年盈利127万,每年盈利15.8万,年回报率达到了惊人的26%。一个成功的商业中心对住宅的保值、增值作用可见一斑。

  而距离金水锦艺城最近的住宅是金水湾在售的k5地块。项目由9栋高层住宅组成,容积率3.5,总建筑面积20万㎡,其中住宅面积约14万㎡,总规划户数约1387套。户型设计90以下户型占50%,90-140户型占50%,主力户型面积90—120㎡,配备新风系统、地暖、指纹密码锁,偏刚需改善定位,步行5分钟可直达郑州最美贾鲁河畔,距离丽水外国语学校400米,与7中共享师资。

  成功的商业综合体和住宅之间的共生共荣关系,已经有了两个成功案例,金水锦艺城和锦艺金水湾是下一个,这也是金水湾这个项目独特的核心价值所在。

  下半年以来,郑州房地产市场乱象频频,到处都是雷区,如何避免入坑?看大势、看大体、看前景、找准核心价值是关键。(楼市大参考)

文章关键词:主城区 商业饱和 爆发点 责编:王丽萍
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