映象房产

　　五一销售200亿!

　　4月卖了7236套!

　　二手房市场回升!

　　不管元芳怎么看，郑州房地产市场正在回暖。

　　问题来了，市场真回暖了吗?买不买?怎么买?

　　01

　　楼市确实热起来了。

　　年后，郑州房地产市场不断升温。2月销售595套，去化率70%;3月销售3578套，去化率77%;到了4月直接飙升到7236套，去化率接近90%!

　　妥妥的一步一个台阶!

　　数据来源网络，仅供参考

　　不仅卖得好，库存还不多了。

　　4月24日，上海易居房地产研究院发布一季度《中国百城库存报告》。在49个库存呈现下降的城市中，济南、丹东和郑州的同比降幅排名前三，降幅分别为42%、34%和24%。库存量少，去化周期也在缩短，其中郑州的库存去化周期为2.6个月。

　　啥是库存去化周期?就是目前市场上的房子还够卖多久。也就是说，在没有新房入市的情况下，郑州的房子只够卖80天!

　　一般来说，正常的房地产市场库存去化周期为7-10个月。周期越短说明市场越火爆，郑州市场最近的一次火爆行情——2016年9月，库存去化周期为2.5个月。

　　时隔三年，郑州房产市场又开始爆发了吗?

　　别急，新房还不算，二手房市场也在变化。

　　数据显示，2019年第17周，全国100个重点城市二手住宅挂牌均价为15014元/平，环比前一周涨了0.11%，进入4月份，已连续上涨2周。

　　本期，郑州二手房挂牌均价15568元/平，与上期基本持平。不过随着新房市场的预期乐观，中介带着去看二手房的人越来越多。并且，很多房主的心态正在变化，他们不再着急降价甩卖了，有的还悄悄上调了房源挂牌价。

　　02

　　楼市回暖，买不买，怎么买?

　　买不买?年后三月来的11000多个家庭已经做出了选择，怎么买，却是个学问。

　　楼参曾给粉丝推荐过不少买房心态和买房方法论。比如如何寻找郑州市中心?如何正确看待投资收益率?哪个区域更有价值?哪些是郑州楼市价值洼地?买房要看哪三个空间?不少粉丝私信，这些基本常识十分有用，帮助他们买到合适的房子。

　　但方法虽然很多，真正轮到自己买房，运用总是难题。就像有个段子说的：

　　我知道了很多人生哲理，却仍然过不好这一生。

　　因此，进入2019年，楼参也在不断反思，不再盲目推出那些看似高大上、大而不当的买房方法，而是针对粉丝的具体买房需求，提供参考。

　　比如，你上来就问：***项目能买吗?我们一般会邀请你加入粉丝群，详细说说你的情况再说。同一个楼盘，也不是所有人都适合。在跟众多粉丝一一沟通买房需求之后，楼参得出一个结论：

　　买房只看两点即可，一看基本面，二看闪光点。

　　何谓基本面?区位、规划、品牌、户型、物业……诸如此类，看房子的各项指标，有没有五证、区位是不是合适、规划是不是合理、户型是不是适用，基本面没问题的房子，都是可以放心购买的。即使有瑕疵，只要符合你现阶段居住需求，也没问题。

　　基本面之外，更重要的看有没有闪光点。何谓闪光点?就是你要买的房子比周边项目有没有比较突出，让你心动地方。比如有的物业特别好，有的景观和维护很用心，有的户型很完美、得房率很高，有的教育配套正好是你现在需要的……

　　好房子自己会说话，基本面没问题，又有闪光点的房子，不仅现在买房不亏，将来一定会越来越值钱。

　　03

　　现在有什么好房子推荐?

　　这是粉丝们和身边的朋友们几乎必问的一个问题，也是最无法回答的问题。

　　郑州当下在售楼盘130多个，每月新开盘楼盘二三十个，如果你用上面的两点去思考，结合自己的购房需求，相信心里会更有数一些。

　　如何用上面两点看楼盘，举个例子，比如锦艺金水湾。

　　锦艺金水湾项目实拍图

　　这个楼盘，什么是基本面?

　　首先看安全性。是不是合法、会不会烂尾?

　　其次看成长性。有没有增值空间、有没有利好消息?

　　最后看舒适性。看景观、配套、户型、物业……

　　先说安全性，购房是否安全，主要看五证，这是现有法律体系给购房人的保证。这一条，去售楼部看房的时候，不仅要看陈列出来的五证，还要看五证是否跟你买的房子一一对应。

　　建筑质量和是否烂尾谁也无法百分百保证，要参考公司实力和历史。锦艺集团实力没的说，做纺织起家，旗下有上市公司，业务涵盖香港、福州、郑州、广州、重庆、深圳、苏州等发达地区。看历史，锦艺进郑州是作为国棉几个厂改造的招商引资对象。

　　来郑州十几年，不仅解决了棉纺厂搬迁重生的难题，还给客户带来了实实在在的福利。比如中原锦艺城旁边的锦艺国际华都，现在房价已经是西区二手房之冠，比周边普遍贵1500以上。

　　锦艺城商业夜景实拍图

　　其次看成长性。成长性主要看区域，锦艺金水湾横跨文化路和贾鲁河，旁边就是地铁7号线。随着未来利好消息，诸如下半年贾鲁河整治完成、地铁的修建和宜家等区域商业部分的开业，区域价值会一一展现。

　　最后看舒适性。作为一个占地2220多亩的大社区，锦艺金水湾容积率只有3.5，绿化率高达35%，这是舒适度的基本保障。

　　锦艺金水湾项目实拍图

　　项目位于金水核心区，附近各项配套成熟，生活方便。旁边就是连霍高速口，去东站、CBD、龙子湖25分钟左右。

　　项目本身是河景房，除了拥有与7中共享优质师资的丽水外国语学校外，项目还自建5所幼儿园，政府配建2所小学、2所中学，实现全龄教育覆盖。商业设施方面，主题会所、室内恒温泳池、健身会所、美容spa、体育中心等应有尽有。

　　锦艺金水湾项目实拍图

　　再看建标，酒店式大堂，德国蒂森克虏伯电梯，甲级钢木复合门，指纹密码锁，新风系统都是标配。值得一提的是，其配备的地送新风系统，能有效过滤超过90%的PM2.5，实在是拯救郑州冬季雾霾的不二之选。

　　锦艺金水湾项目实拍图

　　一句话，锦艺金水湾是金水核心区资源占有极其丰富的一个优质大盘。

　　04

　　基本面没问题，再看闪光点。

　　基本面保证买房不亏，闪光点保证未来升值潜力。

　　和一般主城项目相比，锦艺金水湾的闪光点很多。比如河景房。郑州见水亲，房子旁边没有水，简直不好意思说自己是豪宅。

　　CBD有如意湖、金融岛有北龙湖、省行政中心有象湖、滨河有蝶湖，就连东风渠也已经成了豪宅河。

　　而号称郑州水系源头的贾鲁河，其综合整治作为省级一号工程，价值绝对不输于前者。此外，低容积率、高绿化率、双地铁、高速出口、全周期教育配套……搁其他项目，这些都是不折不扣的增值闪光点。

　　贾鲁河实拍图

　　但锦艺金水湾最大的闪光点还不是上面所说的这些，而是商业。没错，地产圈最难玩转的就是商业地产，锦艺不仅玩转了，还不止一个。

　　2012年底，中原锦艺城AB区开业，成为当时郑州最大的单体购物中心，2015年底，中原锦艺城C区开业，与A、B区融合成30万方商业巨舰。如今，中原锦艺城年营业额已稳居郑州前五，成为西区最受欢迎的购物中心。

　　中原锦艺城实拍图

　　6年后的2018年底，锦艺城2.0版本的龙湖锦艺城购物中心开业，作为南龙湖首座商业体，其创新打造的沉浸式生活体验购物中心，引进苏宁易购、永辉超市、巴奴、呷哺呷哺、必胜客、金宝贝、悠游堂、UR、热风、adidas、H&M、苏宁红孩子等知名品牌汇聚，成为南郑州必逛的购物中心。

　　龙湖锦艺城实拍图

　　05

　　商业好，有啥用?

　　商业是城市繁荣的标志。家门口就是购物中心，这体验不是网上买买买能比拟的。更重要的是，成功商业中心带来的人流集聚，给住宅带来了难以估量的升值潜力。

　　以中原锦艺城旁边的锦艺国际华都为例，其二手房在西区首屈一指，均价在两万元上下浮动，高出周边锦绣城、方圆经纬、保利百合等同时期项目3000元左右。

　　8年房价涨了3倍多，成为西区增值率最高、房价最高、最受追捧的楼盘。

　　再看龙湖锦艺城的住宅价格，单价11000元，周边康桥原溪里10000元，华南城9000元，价差一目了然。

　　数据来源网络，仅供参考

　　现在锦艺要在北郑州再开一座锦艺城，作为锦艺城3.0之作，金水锦艺城位于文化路与少林路交叉口，与锦艺金水湾K5地块住宅一路之隔，商业体量40万平方米，是集购物中心、高档公寓为一体的商业综合体，其中购物中心的经营面积将达到9万平方米。

　　锦艺金水湾项目夜景效果图

　　在连续运营成功两座锦艺城之后，金水锦艺城的亮点很多。比如只租不售、统一运营、定位精品快时尚、由美国CallisonRTKL(正弘城设计单位)担纲设计等。最大的亮点还是招商成果，目前意向进驻主力品牌包括：

　　1. 德国最大的超市品牌，世界500强集团，店面1万㎡;2. 国内知名健身会所，店面4000㎡;3.店面6000㎡的豪华体验影视中心，为华中区旗舰店;4.国内最具人气游乐品牌，店面3000㎡，配有700㎡的13米挑空区域，涵盖儿童、青少年等全客层消费者。以及UNIQLO、ZARA、MJstyle、迪卡侬、星巴克、KFC、麦当劳、苏园、海底捞、巴奴、歌迷KTV等300余支。

　　金水锦艺城效果图

　　2018年，锦艺金水湾创下销售38.5亿的佳绩，位列郑州前十，市场已经充分证明了一个优秀楼盘的价值。目前，锦艺金水湾在售的是离未来商业中心最近的K5地块，也是整个项目收官之作和集大成之作。而商业中心正在动工，未来生活场景和升值前景可谓近在眼前。

　　06

　　总结一下：

　　1. 楼市正在回暖，道听途说了解不到真实情况，可以多去售楼部转转;

　　2. 买房窗口期越来越短，挑房应了解自身需求，精心选择;

　　3. 基本面符合当下购房要求的房子买了都不亏，要想有更好升值潜力，还要分辨闪光点;

　　4. 锦艺金水湾这样的楼盘，基本面没问题，闪光点突出，将率先迎来下一波行情。

　　(楼市大参考)